新壽信義聯勤土地利用  不動產證券化最具彈性

法令限制之外，應以「開發--收益轉換型」配套最佳

文 : Wang

「永續經營，長效獲利」，利用不動產證券化

所以，將來對於這塊鑽石寶地要如何利用最好？若以豪宅或是商務住宅來考慮雖均無不可，但也未免小覷了土地可供利用的範圍，而對新壽集團而言，若興建商務住宅以供出租獲利，則亦十分符合全球化的台北首善之都。相信以現階段大多數土地開發人員或建商的思考來說，這樣的土地利用應已是最佳方案了。

其實，以新壽集團的實力與濟濟人才，實不應也不會單純地將台北市此一勘稱曠世稀有的土地，如此簡單草率地興建豪宅而了事。所以，具「永續經營，長效獲利」的方案，事實上也應該被考慮進來。何謂永續經營？則推出不動產證券化商品即為其中之一，也是對土地利用最具彈性的作法。就此來說，新壽集團將旗下資產規劃為收益型的不動產證券化商品已非首例，所以，不論將來興建的產品是何種住宅型態，以出租住宅的基本模式，為集團永續及長期獲利的目的，都將得到相當有利的保證。

法令限制最佳方案：「前期開發型、後期收益型」不動產證券化

若果真能將原信義聯勤俱樂部的土地，作為不動產證券化的開發利用，那就未必一定要推出僅能圖利數十位有限人士的豪宅產品而已。因為，以新壽集團目前在台灣的商譽及知名度，應該已經沒有必要為搏取豪宅市場第一的虛名而作。相信這也是該集團得標之後，面對媒體詢問及各方意見紛呈的情況下，頻頻展現出將考慮新光傑仕堡商務住宅的開發模式之主因。

事實上，以新壽集團為背景，對本標案土地做開發型不動產證券化的規劃，相信對投資大眾的資金安全及未來的獲利性等，均有相當好的保證，會是投資人不錯的選擇。可惜的是，不動產證券化條例在開發型的部份，仍付諸闕如。竊以為，在此限制之下，可事先規劃兩套不動產證券化的開發方案，其一是單純地動工興建完成豪華商務住宅，並包裹為租金收益型的不動產證券化商品，符合現階段法令的要求；其二則是以個案方式送審，於開發規劃前期，即申請採用「開發-收益轉換型」，先期籌募開發基金，給予開發型的受益證券於將來開發完成後，轉換為收益型的受益證券的機制，則應可使本案的商機利益達到最大。

推豪宅產品，似非企業以「最大利潤為目標」的經營

於土地的永續及資源共享的觀點來看，不動產證券化可以確保集團擁有長期土地利用的好處，又能將長期經營的利潤分享投資大眾，較之單純地開發豪宅產品所能獲得的利潤應不可道里計。且開發豪宅產品能提供幾戶彰顯身份地位的豪宅呢？豪宅市場的訴求對象為金字塔頂端的人士，的確有炫耀彰顯身份地位不凡的意味，然而，市場仍將以價格機制決定供需的均衡，則未來豪宅可否完全以最高價出售不無疑問。所以，只滿足少數金字塔頂端客群的需求，而推出豪宅產品，似非企業以最大利潤為經營目標的最好選擇，明確地說，這樣的作法非但不利於企業獲取最大利潤的目標，且無益於社會福利與公眾利益，則從一件超高天價所標得的首善之都的土地，是否仍可窺見市場的大道理呢！