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| 2006/03/18 17:42:13瀏覽261｜回應0｜推薦0 | |
天價競標北市精華地段土地，房市景氣大好？！ 文 : Wang 甫於月前方由新光人壽以每坪274萬元天價標走的聯勤信義俱樂部土地案，得標總價六十三‧八四餘億元。樂觀者對此一事件的分析認為：「代表建商看好未來台北房市，有助推動房價上揚帶動景氣熱絡」；持反對意見者則以為：「扭曲周邊土地價格，房地產交易將有閉鎖效應，不利房市景氣」。各種說法都言之成理，而實際的情況將如何呢？未來台灣房市景氣是否就此一片欣欣向榮呢？ 一、限定情況形成限定價格，受限定市場影響 對於房地產價格的形成，通常多以市場的供需關係來看待。的確，按照市場自由競爭的機制，高價搶標土地，代表得標者可以對土地作最有效的利用。......如若該標的要在一、兩年的短期內推出住宅產品，一般的看法則認為除了推動豪宅個案之外，任何其他方式的利用方式，恐難達到應有的效益。 按照不動產估價的原理來看(參閱「不動產估價技術規則」第二條第二款)，本件標案價格屬於「限定價格」，係指具有市場性的不動產，在限定條件下形成的價格之謂。因此，...本標案應以限定的「需求價格」來予以解釋或定位較為妥當，而非具有平均值概念的市場正常價格，不應影響周邊房地產價格的重大變動才對。 二、金字塔頂端人士不多，但炫耀財始終都有市場 只要是經濟發達的國家或地區，總是有各種消費偏好的需求，所以凡炫耀財，亦必有其市場。猶如鑽石、瑪瑙、珠寶、玉器等，均具備物以稀為貴的炫耀財性質，實用價值不大，相對的買得起的人士也不太多，這正是豪宅市場的特點。 所以，切勿以世俗眼光，來判斷本案土地標購價格合不合理的問題，而應看未來該位址將推出何種土地利用的方案，以及其對周邊房地產市場的影響，甚至對整體房地產市場有無特殊效果而定？故高價得標後，才正是該得標財團最需要面對考驗的時候。 三、周邊房價影響短期看漲，長期仍受其它變因影響 普羅大眾所關心的議題是甚麼呢？以目前的情形來看，天價豪宅的預期，儼然形成周邊房市的比價效應，甚至已有屋主、地主產生惜售心態或調高待售價格，導致近期周邊房市成交速度趨緩。若周邊房市的屋主、地主真的出現了這樣的惜售心態，也不必作過度的連想。這些都應是短期效應而已，長期來看...要迎合市場的需求，自然也會有屋主或地主為求快速周轉資金之用，而有急售降價的可能性。 因此長期而言，市場仍將回歸正常的交易機制。因為理性的購屋人並非沒有其他的選擇，理性的屋主或地主，不會也不應期待自身的房屋或土地有得到同等高價的機會。 四、消費者所得未隨房價、物價上漲，後續房市堪慮 從事房地產的業者，經常以一種似是而非的論調，強調房地產的保值與增值特性。謂長期物價上漲將會推動房價高漲，應盡早購置房地產，以避免將來資產縮水。事實上，房價與物價的關係並非如此簡單。過去三波段的房市景氣，房價上漲幅度與物價上漲幅度並未呈現正比的關係，尤其是上一波，民國76年至78年間，平均物價上漲率不過1.3%~4.4%，相對的房價上漲率卻達200%以上。 反觀近些年來，台灣的經濟成長率，不過3%、4%、5%之間擺動，國民所得的統計常年逗留在一萬四千美元、不到一萬五千美元的水準。同時，非正式的統計消息也告訴我們，國人房屋自有率已高達85%以上，市場仍舊充斥著餘屋疑慮。...如果國民所得或經濟成長率，未隨著房價及物價上漲率等幅度地增加時，台灣房地產的後市堪慮。 五、有錢人玩豪宅，但普世價值仍在中低價位產品 結語： 從新光人壽集團天價標購台北市信義聯勤俱樂部精華地段土地，來看台灣房地產市場的景氣，由於主客觀條件及時空背景的不同，並不能代表將繼過去國泰人壽集團高價取得華航旁土地，帶動房市景氣的熱況又將再次上演。 所謂「物極必返」，大型建商財團競相標購價土地、也不斷地推出高價豪宅，事實上有可能是市場翻轉向下的先兆。 如果說財團天價標購土地的新聞，會對未來房市景氣造成重大影響的說法，確實是有點牽強。投資人不妨將其當作茶餘飯後聊天的話題就好，因為事件對房市景氣的影響幾乎是不存在的，經濟基本面及國民所得購買力，才是房價漲跌的關鍵因素，沒有消費能力的市場，是不會有成長的機會的。 甚麼樣的人就該玩甚麼樣的(鳥)遊戲，豪宅市場就讓有錢人去玩他們炫耀財產的遊戲吧！一般人士除了圖個溫飽之外，行有餘力也不妨玩玩法拍屋囉。畢竟在現階段房屋自有率高的年代，法拍屋市場還是相對獲利較高的市場。...投資建議是：切勿偏離主流的普世價值，大多數人要的產品才是銷得最好的產品；不應冀望暴利時代的到來，正常利潤之下的獲利才實在。 與其羨慕有錢人玩豪宅遊戲，不如審視普羅大眾的市場機會來得有意義。...要被媒體炒作豪宅的消息蒙蔽了個人的客觀判斷力，中低價位市場才是房市投資人應該認真考量獲利的地方。 |
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| ( 時事評論｜財經 ) |
