節稅應趁早！公告土地現值大幅調高，增加土增稅負擔

文：王恭棋

由於2005年初修正土地稅法永久調降土地增值稅率，條文中新增未來公告土現值應逐年調高至市價的規定。所以與往年比較，明(2006)年起，全台公告土地現值平均漲幅將逐年加大至接近市價為止。由於公告土地現值是土地增值稅計算稅基的根本，而土地增值稅又是出售土地時最重要的交易成本，所以對於近幾年有出售房地產的賣方，將面臨成本增加的負擔。

土地增值稅的計算方式，係按照買賣(移轉)不動產當期與前次移轉的公告土地現值之差額計算，所以持有的時間太久或是持有期間正好地價大幅上漲，則土地增值稅額便可能會相當龐大。按現行土地增值稅率，係照漲價總數額的漲價倍數比例累進課稅，共有三級分別為：第一級稅率為漲價100%以內，課徵20%；第二級稅率為漲價100%~200%時，除依第一級稅率課徵之外，超過第一級以上的部份課徵30%；第三級稅率除第一級和第二級方式計算之外，漲價超過200%以上的部份課徵40%。因此若是持有土地時間過久而又打算在明年之後出售移轉土地者，應特別注意是否會課徵到較高級距的稅率。

不過，土地稅法仍訂有長期持有土地得減徵土地增值稅的規定，因此，如果土地所有權人所持有的土地已超過20年以上、30年以上或是40年以上，且超過一般稅率之最低稅率以上的部份，又分別得減徵20%、30%及40%。看起來十分複雜，因此整理一般之累進稅率與長期減徵稅率之比較表如下，以供讀者參考之：

土地增值稅累進稅率級距與長期持有土地減徵稅率比較表

PS. 長期持有20年以上減徵20%之第二級稅率計算：

(第一級稅率20% )＋ (第二級稅率超過第一級稅率的部份10%) × (1－20%)

＝20% ＋ 8% ＝ 28%。

例如：某甲於30多年前購入土地一筆，按當時公告土現值還原為現在價值前次取得(移轉)現值合計是 30萬元，某甲於今年出售該筆土地時，按當前公告土現值計算的現值總和是100萬元，故漲價總數額是70萬元。因持有土地30年以上，符合長期持有土地得減徵的規定，因此其應納之土地增值稅額計算如下：

長期持有稅率                 持有20年以下稅率

30萬元 × 20%(第一級稅率)＝ 6.0萬元     6.0萬元(稅率20%)

＋ 30萬元 × 27%(第二級稅率)＝ 8.1萬元     9.0萬元(稅率30%)

＋ 10萬元 × 34%(第三級稅率)＝ 3.4萬元     4.0萬元(稅率40%)

合計應納土地增值稅額         17.5萬元     19.0萬元

本例長期持有30年以上與持有未超過20年者的稅額比較，減少了1.5萬元整。當然，如果某甲所有土地係作自用住宅用地使用，則不論漲價總數額是否超過各級稅率之倍數，一律按10%的稅率計算，則僅需負擔7萬元的土地增值稅，甚至仍較長期減徵為低減了10.5萬元。所以，若能善用稅法所賦與人民減稅的權利，則將為土地所有權人的荷包節省不少金錢，實在應該好好進行節稅規劃。