標購法拍屋  自用型購屋者請注意！

文：Wang

一般認為台灣房市於2001年落底，且於次(2002)年逐漸復甦，終在數度提撥低利優房貸的鼓勵下，2003年下半年起即有明顯的買氣增加。而本次復甦反彈以來，迄今也已經有三年多了，又不知是否因為前一陣子部份建商大老的講話，或是經濟學人認為全球房市又將出現泡沫的警語而降低反彈的力道呢？雖然對於市場的景氣好壞有正反兩派的說法，但投資者寧可相信自己的判斷，適時適地選擇適當價位來介入優良標的投資。而法拍屋便是其中一個相當好的投資管道。

屬於拍賣屋市場的法拍屋，果真是買到便宜房子的好地方，若有自用型的購屋人想要進場投標，卻也不會太過意外。不過其中所牽涉到與法律相關的民事糾紛問題，及點不點交等問題處理的困難度，卻可能不是自用型的購屋人所能理解的。所以，一般來說，並不建議自用型的購屋人介入，但若是透過合法且有商譽的法拍代標業者，或許也能取得便宜又不錯的房子，自住投資兩相宜。

法拍屋可以提供無殼族低價購屋、晉身有產階級的好機會，然而，因為自用型購屋人與法拍屋投資人間最大的差別在於獲利觀念上不相同，故其投標的方法及時機也大不相同。所以自用型的購屋人可別輕易嘗試自行介入，以免偷雞(投機)不著蝕把米。但若自用型的購屋人真要自我嘗試的話，應請特別瞭解以下幾個重點：

一、法拍屋可能有「海蟑螂」盤據的問題

所謂「海蟑螂」顧名思義便是一群令人厭惡的人，假藉各種理由侵入尚未拍定的標的佔住，冀圖在拍定人點交前後要求高額搬遷補償費，或是與某些不肖投資者合作，將不錯的標的搞成很混雜的情況，以迫使有意投標者望而卻步，最後由該不肖投資者取得高額的差價暴利朋分之用。

二、法拍屋會有點交或不點交的困擾

通常有合法租賃權存在的法拍屋標的，因為買賣不破租賃的規定，所以會有不點交的規定，但其他情況如共有不動產的部份共有人間的複雜產權問題，或是有合法佔用等的問題時，都可能會有不點交的情形必需注意。另外，違章建築也可能點交或不點交，或是部份點交等等，令法拍投資人困擾的情況。

三、法拍屋還有進場拍次的決策問題

通常法拍屋進場時機為第三拍或第四拍以後，但是這之後甚至還有特拍程序，所以如果每一次均打八折降價的話，其前後價差的區間可不小，會不會買貴了後悔因而廢標，則兩成投標保證金將有被沒收的重大損失，所以不可不慎。而通常法院投標現場並無法知悉到底某一標的有多少人投標，所以晚進場也可能錯失標得好房子的良機，所以有進場拍次決定的問題。

四、法拍屋必需有精準的價格決定

前述進場拍次問題解決後，緊接著便是投標價金的決定問題，因為人同此心、心同其理，當投資人認為值得進場的拍次，其他的投資人應有相同的見解，此時投標價金差距在數千元至數萬元之間，便可能決定得標與否的命運，所以在填寫標單前，都可能會有爾虞我詐的情形，所以在標單投入標箱之前的任何一刻，也都可能有所變化。

五、法拍屋全額標購總價限期內付清的問題

拍屋的投標保證金是投資人所決定投標價格的兩成，也就是標單上所填寫房屋及土地的標購總金額的百分之二十，但自用型的購屋人可千萬別以為這樣就可以了，因為得標後必需在七日內繳清全部得標價款，對一般人來說可是不小的壓力。此時便需要在七日內找到同意代墊款的銀行，而各銀行對於此類短期信用借貸的利息可不是優惠房貸的低利哦！

六、法拍屋還可能牽涉相關稅費問題

自用型購屋人一旦得標，那當然是一件十分值得恭喜的事情，但是法院在開出產權移轉證明書之前，必需從得標價金中優先扣除土地增值稅、房屋稅等相關的欠稅，欠稅金額可能十分龐大，所以萬一得標價金不足清償各種稅費時，投資人仍要補足稅款法院才會開出權利移轉證明書與拍定人。其它還有契稅及工程受益費等相關問題，必需在辦理移轉登記前應注意申報繳納的。

七、法拍屋有優先承購權問題

依土地法及相關法規之規定，至少以下的權利人具有先購買權：不動產的共有人、典權人、地上權人、地役權人以及依耕地三七五租約的承租人等等。法院在拍賣公告期間優先承購人雖可提出優先承購之要求，大多數情況優先承購權人可伺拍定後七日內決定是否依相同價款條件優先承購，所以自用型購屋人雖然得標，但卻未必可順利取得拍定物，需待優先承購權人確定放棄優先承購時才能放心。

以上七點情況，僅舉其縈縈大者，其它法拍屋的細節，自用型購屋人想要對整個過程多所認識，恐怕仍需多花點時間來瞭解才可以。所以通常建議如果只是想要標購得比市價便宜一些的房子來自住，則委由專業且合法的法拍代標公司來服務，當會比較安全與保險。就獲利觀點的不同來分別自用型與投資型的角度來看，建議自用型購屋人在確定鄰近或同一地段，相同或類似產品的市場行情之後，在第二拍次或第三拍次時，即可以考慮進場投標，因為即使較之市價低不了多少，也應該值得了。且自用型的購屋人更應注意不要找地點位置過於特殊的房屋標的，應保持平常心，仍應如購買普通住宅一樣，仔細檢查環境因素、人車出入的安全性及居家的寧適性等，畢竟目的是自用不在於投資獲利呀！