升息趨勢將成影響2006年台灣房市的重要因素

文：Wang

2005年轉眼即過，對台灣房地產市場來說，真正見到景氣復甦的榮景也已經兩年多，也許過去套牢太多，資金積累太久的原因，心理仍難免不放心，隱約覺得十多年前台灣房市價量齊揚的狂飆景象雖未必重演，但以大型建商老闆憂心房地產供給量過多的疑慮，或許在新的一年，應該重新檢視台灣房地產的市場環境條件，以作為今後經營及投資房市的參考，方不致於再重蹈長期套牢的夢魘，保障過去投資的成果。

優惠房貸政策支撐近幾年房市買氣的復甦

自2000年民進黨執政開始，即推動低利優惠房貸政策，迄今已連續增撥1.8兆的低利房貸補貼，同時又於2001年起連續三年實施土地增值稅減半徵收政策，以及其後的永久減徵修法。在這兩項政策的交互作用下，整體房市交易量終於從2001年的25.9萬戶回升到目前40萬戶水準。然而，就房市交易的正面助益來說，土增稅的減徵，會因為降低了交易成本而增加市場的供給量，反觀低利優惠房貸政策則使購屋人取得的成本降低，因而會增加需求量。所以，近兩三年來房地產的復甦，主要是因為低利優惠房貸長期連續提撥的結果。

供需關係失衡否？成為判斷房市景氣榮枯的指標

從附表「歷年使、建照申請及住宅、土地交易統計表」來看，台灣2004年及2005年兩年間的建物移轉件數，又將回復到1993~1994年或是1997~1998年的水準，交易的熱絡帶動了建商新推個案量的增加，因此建造執照申請戶數連續突破10萬戶以上，也是1996年景氣大幅翻轉向前期的水準。但由於使用執照數量仍僅6萬多戶，其穩定增加的情況，還感覺不到供需失衡擴大的隱憂，但建造執照數量，終將在二至四季之間顯現在使用執照的請領之上(建照與使照差距4萬戶)。因此，如果使用執照數量代表，用於去化新推建案量的部份，在目前四十萬多戶的建物移轉量，在未來一年供需均衡的情況下，應能實質增加4萬戶以上的需求，達到45萬戶以上，則已經是1994年的水準了。

樂觀地說，到1996年前波最高點的50萬8千多戶的的建物交易件數的最高水準，還有一段距離，所以應該還沒翻轉的可能。但悲觀者的想法則是，主客觀環境變化不同，在過去123萬戶餘屋尚未完全去化的陰隱之下，恐怕供過於求的隱憂將有再現的可能。所以2006年台灣房市是好是壞，將繫於有無實質需求增進的政策及經濟環境。

缺乏利多政策下，平盤以上格局能維持多久？

2005年台灣地方首長的選舉剛過，執政黨在敗選後本應痛定思痛，將拼政治的精神轉而用於拼經濟才對，然而，2006年元旦總統文告中，對於經濟政策的著墨，似乎並不太具體，一般對於兩岸經貿「積極管理、有效開放」的解讀，均以兩岸政策即將緊縮來解讀，認為不利於今後兩年的經濟發展。所以，產業界可能要有心理準備，房市在缺乏利多政策下，要維持平盤以上的格局，可能仍需全民自己來拼經濟，更甚於借助政策的激勵來拼房市了。

影響房市景氣榮枯，仍看升息趨勢

台灣金融市場當前利率相對全球來說仍低，短期內央行仍有升息壓力，雖然預期美國聯準會2006年的升息動作即將進入尾聲，預估2005年底升息至4%以上，2006年可能在4.7%~5%達到升息尾聲。對於台灣來說，中央銀行最近一次(2005.12.23)升息，重貼現率僅2.25%，相對於美國已將達到4%的利率水準來說，台灣的利率確實相當低，主要的原因是近兩年中央銀行採取利、匯率雙向調整的策略，以減緩對國內產業及出口廠商兩方面的衝擊過巨。一旦美元回貶，台幣相對升值，則有引發通貨膨脹之虞，此時台灣的利率恐將落入實質負利的結果。此時央行勢必得再次升息，且升息的幅度也可能加大，以趕上美國及全球化的利率水準。國內重貼現率的上揚將使得產業生產成本增高，終將反映在物價上漲方面，而使得通貨膨脹加劇，如此則會對台灣的經濟成長率產生不利的影響。所以短期升息幅度過大將不利於消費，雖產生了儲蓄增加的誘因，但進一步使得市場游資過剩，若缺乏適當的投資管道時，仍舊加劇通膨壓力，又得靠升息來平衡之。經濟成長被通貨膨脹抵銷，實質國民所得也會不增反減，消費市場亦將遭受波及，則如何企求房市護產生新增的需求呢？

結論

直觀地來看，房貸利率將因為升息趨勢而使得購屋人的房貸負擔增加，所以，升息趨勢確實將對2006年以後的台灣房市產生重大影響，原因是間接受到美國經濟景氣榮枯的影響，若美國景氣好則台灣對美出口增加有利於經濟成長，使國民實質所得增加即有助於房市。反之，美國經濟衰退，則不利台灣經濟成長，自然房市要好也難。受美國的經濟表現的牽制，是因為台灣的外貿依存度仍高，且比美國為主。所以，為擺脫美國對台灣經濟的影響，應從風險分散的角度來看。如果非要國市場不可，政府的態度反應朝向積極開放兩岸經貿政策，才會有利於台灣的前途。否則老調重談，或是即使再增撥優惠房貸額度，對今後房市是否能產生較大的利多影響也不一定。因此相對來說，升息趨勢，將愈來愈成為未來房市重要的負面影響因素，不可不慎重以待之。

表：歷年使、建照申請及住宅、土地交易統計

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