撰文：王恭棋 地政士
自民國89年修正農業發展條例，開放自然人取得耕地之後，並陸續在民國91年修法，使取得農地之農民興建農舍的規定以來，吸引了許多嚮往農村生活的都會人士之喜愛，迄今已有許多造幾年前取得農地之自然人，已過五年管制之期，因此也出現了轉手出售農地及農舍之商機。但，由於多數人不完全了解相關法令的限制，因此，在移轉或承受農地時會面臨許多問題。茲分別說明如下：
一、耕地承受人的資格限制
依農業發展條例第33條前段，私法人不得承受農地，亦即限制承受農地人之資格為自然人，一般認知的民間企業、公司或行號等，屬於私法人者，不得購買農地，但(本條後段)符合本條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。
另外，此一規定並不包括各級政府及具有公法人資格之官方機構，因此，對於如土地徵收等政府公權力行使，或私人捐贈政府機構等行為，並無妨礙。
二、違規使用農地農舍之罰則
本條例第69條規定，農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。按區域計畫法或都市計畫法之規定，違規使用土地，由該管直轄市、縣(市)政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。經限期變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。罰鍰經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。(區21、都79) 又，雖經主管機關許可取得農地之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，若擅自變更經營利用計畫或閒置不用者，其罰則類同。(詳參本條例第69條至74條)
三、農地農舍的稅賦規定
取得農地之承受人，多數均了解農地可以減免相關稅賦，但卻經常忽略享有這些稅賦減免時，也受有相對應的限制。本條例第37條規定，農地承受人得申請不課徵土地增值稅，但若在持有農地期間經有關機關查獲未作農業使用，且未在期限內恢復同業使用，或被勒令恢復農業使用後，再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。
繼承人或受遺贈人，享有所承受農地及其地上農作物，免徵遺產稅，並免徵田賦十年之優惠(本條例第38條第一項)；或民法1138條所定繼承人受贈之農地及地上農作物，免徵贈與稅及免徵田賦十年。但，自受贈之日起五年內，受有關機關管制作農業使用的情形，違反者並應追繳其應納稅賦。
農業發展條例係規定之耕地，指都市計畫範圍內畫為農業區中之田、旱地目之土地，或非都市計畫地區，依區域計畫法規定之特定農業區、一般農業區之農牧用地，方受有這些使用與移轉限制，至於非屬農業區田、旱地目土地及特定農業區或一般農業區之農牧用地則不在此限。惟仍須受限於區域計畫法或都市計畫法各該類土地使用分區有關使用管制之規定，合法利用土地。 |
承受耕地之相關限制
