不動產市場景氣熱絡與否的表徵在於交易價格之漲跌，然而，由於長期的不動產投資具有高度的不確定性，因此若欲降低不動產的投資風險，則必需事先對投資標的的價格進行準確的評估，亦即應評估不動產的投資價值。若投資價值高於市場交易價格，便有較大的機會達到投資不動產的獲利目的；反之，投資價值低於市場價格，便無投資的意義。也就是說，投資不動產前應進行價值評估，並比較交易當時的不動產市場價格，方能有助於獲得最佳的投資決策。

然而，不動產市場也可能因為資金熱錢的流竄、人為哄抬炒作或政府政策干預及國內外政經形勢變化等原因，市場反應這些利多或利空之不確定性因素，而有高估或低估交易價格的疑慮。因此，採用適合的不動產估價方法，使投資標的能得到最佳的評估結果，則是不動產估價人員最主要的任務。通用的不動產估價技術規則建議，應兼採二種以上估價方法推算勘估標的的價格，即係不同的方式來獲得客觀的評估結果。

按不動產估價的理論方法主要有三種：市場法、收益法及成本法。最常為估價人員所採用的為市場法及收益法兩種。如前所述，市場法存在比較標的間條件上的差異(異質性)問題，且通常礙於資訊不足，及估價時效等原因，不易取得足夠之比較標的，以進行不動產價格影響因素之迴歸分析，因此多會建議增加使用收益法，以調整最後的估價結果。

收益法的問題在於，若是能夠取得勘估標的過去一年間之收益資料，並且計算相同區位及相同型態、類似使用性質標的之平均報酬率為還原利率，進行收益資本化法的估價。如此依據收益法所計算的報酬率，即擁有市場比較法的內涵，本應是最為妥適的一種估價方法，然而，與市場法一樣，也有收益資料取得及報酬率計算不易的問題。因此，理論上亦另外建議一種折現現金流量分析的收益法，以避免上述之問題。