在「不動產實價登錄」立法之前，新聞媒體、名人建商的分析鋪天蓋地，而等著買房的人則預期此法一立，房地產"亂象"就能瞬時太平。

可惜的是，事情沒那麼容易了結，各位預期不動產能因此法立即降價也是"謀摳零A代誌"(不可能的事)。

理由就下面幾點分析供各位參考：

一、實價登錄無法控制漲跌趨勢

「不動產實價登錄」只能"稍稍"抑制漫天亂喊的虛價，無法改變實價漲跌的趨勢(註1)。不動產的漲跌趨勢來自於供需拉距結果。景氣轉好，不動產就容易抬價；景氣轉差，不動產就容易出現法拍。

(註1：就跟股市一樣，短期波動難免，但不會改變趨勢。)

所以，各位如果發現不動產統計上長期有落價的現象，不要懷疑，就是景氣差到有人撐不住了，跟實價登錄無關(它只是發佈時點正好落在這裡而已)。

二、不動產的定義，在買賣兩造的認定上可大可小

講個簡單的例子就好，各位的勞保投保薪資是你的實領薪水嗎？即使月入 20 萬的人，你能報出去的上限也只有 4.5 萬不到。這點就算了，你拿到的薪資條內容裡，還列了一些有的沒的加給、津貼等名目，最後你的勞保投保薪資絕對低於你的實薪。

重點是，這些對薪資認定東扣西挪的動作是政府認可的…。這表示什麼？表示「不動產實價登錄」這件事也可以比照辦理。

舉個最簡化的例子，一般人買房子多少會加點裝潢、隔間之類的變動(i.e. 這是建物竣工平面圖上看不到的)，未來這個人要賣房子的時候，他把毛胚屋的狀態當成不動產，然後，把裝潢隔間等後來添加的部分當一般物品賣。把房子的整體分成二部分來處理，總賣價不變，但歸到不動產登錄的部分就變少了(註2)。(題外話：什麼？買家不同意價錢分二塊處理？可以啊！炒房的時候，總有買家心急心慌的，屋主就等這些買家上門就好了。)

(註2：這就是先前筆記「如何抑制房價飆漲？」提到的"二本帳"的變形。解法請參閱該篇筆記。)

當交易可以"二本帳"形式處理的時候，實價登錄就名存實無了。

三、「不動產實價登錄」罰則約束力低

實價登錄的規則裡提到，完成不動產所有權移轉登記後30日內，要主動向政府申報。「申報人若逾期未申報，地政士、經紀業或未依限改正的買方會被處新台幣3至15萬元罰鍰；登錄不實被查獲者，也會被處3至15萬元罰鍰，而且可連續罰，直到改正為止。(註3)」

(註3：節錄自新聞「不動產實價登錄Q&A」。)

逾期申報這部分問題不大，按時限內處理即可。但另一點「登錄不實被查獲者」的可操作空間就很大了。交易這檔事是買賣雙方頂多加上第三方(代書 or 仲介)私下"喬"定的，一般人的不動產交易動輒數百萬，多則數千萬，區區這 3 至 15 萬的罰鍰實在是不夠力。而且，什麼叫查獲？只要買賣雙方不撕破臉，誰知道申報價格與實價是否相符？又，這些行政的公務員在沒有實際證據之前，誰會/能主動查核這些事？

再者，當心存不軌的第三方(代書 or 仲介)也可藉機分一杯羹的時候，誰會去檢舉？(註4)

(註4：請參閱新聞「實價登錄 代書費視個案調漲」。我們期待每個人依法行事，但總有人會鑽法律漏洞。)

四、稅制缺陷與觀望心理

實價登錄的推行，大家都知道政府圖的就是未來的實價課稅。但目前的相關稅制並沒有跟著實價登錄去走(因為配套措施與施行細則還沒出來)，也就是在 N 年內實價登錄只是個稻草人，嚇唬嚇唬可以，真要在田裡跑來跑去趕鳥，那是不可能的。

稅制對不動產價格的認定與市價大幅偏離，是一個很嚴重的點。當利益夠大時，任何取巧的手段自然會有人想出來(註5)。

(註5：例，「新聞挖挖哇」主持于美人曾在節目上講過，她聽人提到，一塊土地在持有者不變的狀態下，可以被賣四次，結果她去向另一個人求證，想不到那個被求證者講其實可以賣到五次。有興趣的人可以想想看怎麼辦到的。)

至於，大家寄望 N 年後的實價課稅，我想，只要景氣變更差的時候，這件事就會被晾在一邊，直到下一次房市又被炒到民怨沸騰時再來補一些配套進度。但是，如果罰則還是不夠力的話，那實價登錄/實價課稅也只是拔了牙的老虎，咬不疼的。

之前筆記「如何抑制房價飆漲？」提到的"二本帳"流弊，節錄一段來看，各位就可以瞭解為何是拔了牙的老虎：

「

因故賠本/原價售出是不公開的動作，會造成類似"二本帳"的流弊(註8)。承上例，屋主用 1000 萬買的房子，若短期內賣 1300 萬要課懲罰稅，那賣方可以利誘新買方，將 1300 萬售價降成 1200 萬，讓買方"好像"現賺 100 萬，但賣方會要求買方把賣價包裝成「1000 萬登錄價」+「200 萬"紅包"」，這樣賣方也有賺頭還不用被課懲罰稅(註9)。如此一來，實價登錄就被"二本帳"技法攻破了，房地產的價格也會回復到現在買賣雙方資訊不對稱、任人漫天喊價的情況(登錄價公開給你看，但"紅包"的價格就各憑本事來"喬")。

(註8：為避免被課短期交易懲罰稅，買賣雙方可以私下議定將賣價分成「檯面上的登錄價格」和「檯面下的私相給予」二部分處理。)

(註9：實際上，買方真的配合就是被玩了！賣方大可把原本預定的 1300 萬賣價改成 1400 萬重新賣，然後用哀兵政策講他降 100 萬變 1300 萬利誘買方成交，結果這個賣方不僅如願用 1300 萬賣出、讓買方幫他偷渡 1000 萬這個假登錄價格，還不用課懲罰稅。買方呢？不僅一毛也沒賺到，還涉嫌「意圖使公務員登載不實」之罪。這種被別人賣了還幫對方數鈔票的傻事會不會發生？看看那些貪小便宜把自己銀行帳戶賣給非法集團、然後被以共犯起訴的新聞，你覺得會不會出現事前貪小便宜但事後入罪後悔的買方？)

(資料來源：「如何抑制房價飆漲？--(二)實價登錄的漏洞_20120715」)

」

會造成上述情節發生的原因是，賣方拉攏買方的"甜頭"遠大於政府規定的罰則，也因此買賣雙方缺乏制衡的機制，買方即使買貴了也得承受，然後靠著 N 年後房子會增值的想法來安慰自己。

然而，要扭轉這種結果的政策並非難事(註10)，難的是如何讓既得利益者同意這些政策立法通過。

(註10：請參閱「如何抑制房價飆漲？--(三)囚徒困境_20120724」一文，讓買賣雙方的制衡機制產生即可落實實價登錄與實價課稅。)

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綜上所述，買賣雙方的制衡機制產生前，實價課稅離所謂的居住正義還有好長一段路要走。要加速居住正義的進行的話，「賽局理論的運用」是很好的解法。當知識變常識時，民意不可欺，立法通過的機會也會愈高。

個人看法，謹供參考。