(原標題：「凱式異想世界--017．如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用」)

(接上篇：「如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用(中)」)

做法三、囚徒困境的運用：

買賣任一方使房地產成交價登錄不實者，課以懲罰稅(狠一點再列入刑法)。惟買賣任一方舉證前述行為成立者，不罰，且將頒發相對比例之高額檢舉獎金。

做法三就是類似「囚徒困境」的運用(忘記的往前看可以找到它的簡要說明)。一旦做法一交易價格普查的落日時限結束，往後的買賣若有人故意登錄不實，率先坦白/揭發的一方不止從寬處置，還有高額獎金可拿，而另一方就等著付出重大代價了。例，立法規定使房地產成交價登錄不實的一方(通常會是賣方)，課以實際賣價與登錄價格二者價差 200% 的罰金，而檢舉的那一方(通常會是買方)則可從罰金中取得其中一半(i.e. 二者價差的 100%)當獎金。

同樣以上面的買賣舉例，原來 1000 萬的房子，新交易實際成交 1300 萬，若賣方誘使買方做假用 1000 萬登錄，結果買方搜證檢舉成立的話：

一、賣方拿到的錢扣除罰金(300 萬價差的 200%，即 600 萬)後，將從 1300 萬變成 700 萬(i.e. 跟當初 1000 萬的進價相比，倒賠 300 萬)；
二、買方不用殺價就可以順利地用真正的登錄價格入主該屋(註10)；
三、政府收到實際賣價與登錄價格二者價差 100% 的罰金(另 100% 給買方當獎金)，還可以順便落實該屋的新登錄價格。

(註10：買方雖然付了 1300 萬給賣方，但從政府那邊拿回相當於差價 100% 的獎金，金額一來一往，等同於買方把先前交給賣方的"紅包"又收回來。)

賣方若為逃避漲價歸公或為避開短線交易稅使不實價差愈大，則罰金愈重，能拿回來的錢就愈少，這樣就能抑制賣方高賣低報的企圖(落實實價登錄)。相對的，買方就可以根據自己的需求與實力挑選自己要的房子、不用擔心房價亂炒亂飆、不用被迫趕鴨子上架倉促買房。

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當政府真的展現魄力讓上述三個做法實現後，我們來分析囚徒困境的運用在買賣實價與登錄報價上會發生什麼樣的關係：

一、想要低(價)買高(價)報的，買方必然是想避開未來漲價歸公的稅，但平時要繳較高的年度稅，且未來想脫手時會被做法二的短線交易稅壓住。重點是，賣方一定不會答應，因為他沒笨到為這不存在的價差納稅，但卻聰明到可以因此不賠錢(註11)。

(註11-1：漲價歸公。賣方原登錄 1000 萬，也只賣 1000 萬，脫手後卻被買方登錄新價格為 1300 萬，那政府以漲價歸公的理由去跟這個賣方課 300 萬價差的稅時，你覺得賣方會不會將買方亂報的事抖出來？這時候，買方會因此被課價差 200% 的罰款 -- 其中 100% 被政府以罰金名義沒收，另外 100% 被政府以漲價歸公的名義從賣方那邊收回。買方則變成用 1600 萬買登錄價 1300 萬的房子，但賣方卻也沒因此賺到價差。)

(註11-2：賣方原登錄 1000 萬，因故賠本以 800 萬售出，脫手後卻被買方登錄新價格仍是 1000 萬。賣方查到後去檢舉，政府就去課買方 200% 價差的罰款，其中 100% 收歸國庫，另 100% 給賣方當獎金。所以，買方是用 800 萬 + 200 萬 * 200% = 1200 萬去買登錄價 1000 萬的房子。賣方呢？原本賠 200 萬賣房子，因此再收回 200 萬獎金，變成沒賠錢脫手。)

二、想要高賣低報的，賣方會陷入做法三舉例的囚徒困境裡。

三、想要高買低報的，雖然省了平時的年度稅，但未來脫手時會因漲價歸公而多納一筆高額的稅(註12)。

(註12：某乙花了 1000 萬買房，卻登錄 800 萬。十年後某乙賣房而某丙用 1000 萬買入並登錄時，某乙就得因漲價歸公再繳 200 萬新舊登錄價差的稅。明明某乙用一千萬買入也用一千萬賣出，為了省下平常年度稅，事後卻得為這不真實的登錄價差而多繳 200 萬漲價歸公的稅，也就是某乙沒辦法真正省下年度稅，卻平白壓低了房價。重點是，某乙用 800 萬做不實登錄的同時，還得提防賣房子給他的某甲去檢舉賺獎金，各位覺得會有這種想不開的買方嗎？)

四、想要低賣高報的，看完前面三點後，應該就沒這麼無厘頭的賣方和自找麻煩的買方。

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一個漲價歸公的精神加上賽局理論的運用(i.e. 上述三個做法)，使買賣房地產無利可圖，且每年還要被課徵各種房地產相關的稅時，房地產就變成了所謂的負資產，那還有誰會去炒作？最後，交易雙方一定是實價買賣、實價登錄，政府也不用去弄什麼豪宅稅那些枝微末節的規則(註13)，炒房的問題就解決了。

(註13：我們還是要肯定想出這些辦法的官員的用心良苦，畢竟他們礙於形勢，只能盡力做多少算多少。)

很簡單吧！但立法院應該是不會讓相關法條過關的，既得利益者肯定想辦法攔下來的。

但是，即使攔住了，未來有些泡泡還是要爆掉的，只是時間拖長一點而已。有機會再把幾個現象補充上來。

個人看法，謹供參考。

(「凱式異想世界--017．如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用」全文完)