(原標題：「凱式異想世界--017．如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用」)

(接上篇：「如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用(上)」)

在這裡，抑制房價飆漲的配套方法有三，不會讓賣家佔便宜，也不會讓買家吃虧，而且政府會很省事。

做法一、交易價格普查：

就是政府訂一個落日時限(ex. 半年 or 一年)，讓人民自行申報手上的房地產買進價格，並且做全面性的清查，把全國每一筆房地產價格全部列表記錄，完成首度的實價登錄。重點是，政府要立法完全接受這些持有人申報的買進價格，但以買進當年度公告現值的 N 倍為上限(註6)，未來不管是年度課稅或買賣皆以當初的買進價格當計算基礎。而「共業利益」就是，即使房地產持有人在落日時限前所申報的買進價格為了自身利益造假，因「造假而獲取的利益」，這部分政府一概予以接受並依法不予追究造假責任！

(註6：申報買進價格不得超過當年度公告現值的 N 倍。例，較早期的公告現值與市價差異較小的話，取 N = 1~3；近期的公告現值與市價差異較大的話，取 N = 2~5。)

登錄價格低買高報是有以下好處的：

一、政府在房地產相關年度稅收會因此增加(政府：老百姓勇於繳稅怎會不好呢？)；

二、對房地產持有者來講，我持有成本低但我登錄價高的話，未來脫手時，漲價歸公的部分就變少，我的利潤就多了(屋主：平常繳那一點年度的稅金沒關係，賣房價差才是大補丸)。

第一時間一定有許多人覺得：「這個做法不公不義，怎麼可以連造假的不當利得都允許？」、「炒房的人今天低價買 500 萬，跟政府講他花 1000 萬買房，然後明天再用 1000 萬賣出，如此可因謊報而獲利 500 萬又課不到稅。這樣實價課稅馬上破功！」、「炒房者一定都報高價，結果房地產反而更飆高，一般受薪者要買房將更加困難」、……。

當炒房者看到上述做法而高興，無殼蝸牛看到這做法而大感不平時，就表示這個做法是對的！不要急，耐心看下去。

中國有一句成語叫「請君入甕」，當這個買進價格是你自個兒跟政府報上去的，那政府用這個價格跟你依法課稅，你總沒話兒可講了吧！

做法二、短線交易稅：

房地產轉手交易，除了漲價歸公外，另對短期交易者依成交價格課懲罰稅，而且愈短期愈重(這必須在做法一的落日時限之前立法完成)。而且，這個法還要溯及既往(i.e. 實價登錄開始的前五年。不是開始的五年內哦！是往前五年！)。另，特殊條件得免罰(ex. 被法拍)。

對於一間 1000 萬的房子而言，現在的炒房者"今天"自備 200 萬，並向銀行貸 800 萬買入。"隔天"心情好用 1300 萬賣出。把相關費用算 100 萬扣掉，自備 200 萬的概括報酬率是：

(1300 - 1000 - 100) / 200 = 100% (你看這種報酬率怎麼會不引誘全民炒房呢？)。

相關費用是約略抓取，概括報酬率會相對變動，但不影響大方向。

對此，政府只要立法在實價登錄開始並往前回溯五年，遇房地產短期交易者：

一年內轉手者，以成交值另課懲罰稅 25%；
二年內轉手者，以成交值另課懲罰稅 20%；
三年內轉手者，以成交值另課懲罰稅 15%；
四年內轉手者，以成交值另課懲罰稅 10%；
五年內轉手者，以成交值另課懲罰稅 5%。

這個法成立後，同樣上面的房子，誠實的炒房者(註7)自備 200 萬的概括報酬率是：

(註7：這裡指的是沒有謊報當初買入價格者。)

一年內轉手者 → (-100 - 1300 * 25%) / 200 = -425 / 200 = -212.5%
二年內轉手者 → (-100 - 1300 * 20%) / 200 = -360 / 200 = -180.0%
三年內轉手者 → (-100 - 1300 * 15%) / 200 = -295 / 200 = -147.5%
四年內轉手者 → (-100 - 1300 * 10%) / 200 = -230 / 200 = -115.0%
五年內轉手者 → (-100 - 1300 * 5%) / 200 = -165 / 200 = -85.0%

這樣子，誠實的人就不容易變成炒房的人。這裡特別說明，是用「新成交價」為基礎課懲罰稅，不是用「新舊價差」當基礎，後者太不夠力了。

至於那些在實價登錄時的謊報者會發生什麼事？

當初500 萬的買價，謊報 1000 萬登錄，同樣 1300 萬賣出，那麼，自備 100 萬(i.e. 買價二成)的概括報酬率是：

一年內轉手者 → (-100 - 1300 * 25%) / 100 = -425 / 100 = -425.0%
二年內轉手者 → (-100 - 1300 * 20%) / 100 = -360 / 100 = -360.0%
三年內轉手者 → (-100 - 1300 * 15%) / 100 = -295 / 100 = -295.0%
四年內轉手者 → (-100 - 1300 * 10%) / 100 = -230 / 100 = -230.0%
五年內轉手者 → (-100 - 1300 * 5%) / 100 = -165 / 100 = -165.0%

這樣子，原本想謊報的炒房者就會傾向變回誠實的人。

當想謊報者變誠實、當誠實者不想炒房時，近五年交易的登錄價格則會非常逼近實際成交價格。

做法二可以狠狠地修理想炒短線的人，同時可以牽制打算持有超過五年或已持有五年以上的投資人。因為經由懲罰短線交易與實價登錄帶來一個透明化的好處，就是這些長線持有者的登錄價格如果弄得太離譜的話，電腦輸入參數一比對馬上可以挑出區域裡同時期的異常價格，這時候國稅局就有事可忙了(資金異常是可以挖出很多故事的…)。這個懲罰稅丟出來，短期炒房物件肯定一窩蜂在落日時限前脫手。

當然，天有不測風雲，人有旦夕禍福，因故被法拍、因故賠本或原價售出而列入短期交易年限的人要列為免罰對象。都已經造成財產損失，再落井下石去課短線交易懲罰稅就不合理了。

繼續看下去之前，請想一想做法二有沒有漏洞可鑽？

答案是有哦！而且是會讓實價登錄破功的漏洞哦！

因故被法拍的話，爭議比較小，因為這是公開競標的場合，沒有讓予特定人的弊端。

但因故賠本/原價售出是不公開的動作，會造成類似"二本帳"的流弊(註8)。承上例，屋主用 1000 萬買的房子，若短期內賣 1300 萬要課懲罰稅，那賣方可以利誘新買方，將 1300 萬售價降成 1200 萬，讓買方"好像"現賺 100 萬，但賣方會要求買方把賣價包裝成「1000 萬登錄價」+「200 萬"紅包"」，這樣賣方也有賺頭還不用被課懲罰稅(註9)。如此一來，實價登錄就被"二本帳"技法攻破了，房地產的價格也會回復到現在買賣雙方資訊不對稱、任人漫天喊價的情況(登錄價公開給你看，但"紅包"的價格就各憑本事來"喬")。

(註8：為避免被課短期交易懲罰稅，買賣雙方可以私下議定將賣價分成「檯面上的登錄價格」和「檯面下的私相給予」二部分處理。)
(註9：實際上，買方真的配合就是被玩了！賣方大可把原本預定的 1300 萬賣價改成 1400 萬重新賣，然後用哀兵政策講他降 100 萬變 1300 萬利誘買方成交，結果這個賣方不僅如願用 1300 萬賣出、讓買方幫他偷渡 1000 萬這個假登錄價格，還不用課懲罰稅。買方呢？不僅一毛也沒賺到，還涉嫌「意圖使公務員登載不實」之罪。這種被別人賣了還幫對方數鈔票的傻事會不會發生？看看那些貪小便宜把自己銀行帳戶賣給非法集團、然後被以共犯起訴的新聞，你覺得會不會出現事前貪小便宜但事後入罪後悔的買方？)

不過，這篇筆記歸在異想世界的目錄裡，對於"二本帳"漏洞自然會有因應之道，且看做法三。

(接下篇：「如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用(下)」)