(原標題：「凱式異想世界--017．如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用_20120707」)

[新聞一]

實價登錄後 公告現值恐年年大漲

2012/04/09

公告現值已達市價7、8成？有的公告房價遠低於市價 有的甚至差7、8倍

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

北市今年房屋評定現值日前出爐，房仲業加計土地公告現值後，發現官方公告的房屋總價遠低於市價，指標住宅多有3 、4倍，甚至7、8倍的落差；由於相關單位表明實價登錄7月上路後，將參考登錄行情加快調高公告價格以接近市價，業者預料明年起各地公告現值、房屋評定現值恐將年年大幅調漲。

國內公告現值、房屋評定現值和不動產稅直接聯結，公告價格大幅調漲，代表契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土增稅、財產交易所得稅等都會隨之大幅提高，形同全面加稅。

去年12月實價登錄三法通過時，由於和實價課稅脫勾，內政部即表示將督促各縣市調升公告現值和公告地價以接近市價，並訂下在民國104年將公告現值將調升到市價9成的目標。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，房屋公告價格和市價有落差，依官方說法，目前公告現值已達市價7、8成，因此只要再增1、2成就可以追上市價，因此內政部訂下3年內可達市價9成目標。

不過，大師房屋近日查詢北市各區代表性住宅，依市政府今年1月公告土地現值，加上最新核定的房屋評定現值，發現公告的價格和市價其實相差很遠，都以倍數計。

以信義區國家美術館為例，一間131坪的房子今年土地公告現值為2673萬餘元，3月公告的房屋評定現值為971萬元，合計官方認定的價格為3644萬元，但房仲目前成交行情，市價達2.38億元，相差高達6.5倍。

文山區指標住宅「遠雄日光」，50多坪的房子，官方價格736萬元，但市價3327萬元，落差達4.5倍；其他包括內湖文德路的「長虹凌雲」、中正區「元大一品苑」、大安區的「瑞安傑仕堡」、大直的「忠泰交響曲」、「首泰大直」等，都有4~7倍的落差。北市仁愛路上的住宅大廈「上海銀行大樓」，約86坪的房子合計後的官方價格是2978萬元，但市場行情卻高達2.4億元，相差高達8倍。

蘇啟榮表示，其實台北市政府早從100年就已加大公告現值調漲幅度，100年調漲12%，101年再漲9.8%，合計兩年已達22%，但由於多數住宅認定價格的基期太低，因此儘管大幅調漲，增加的稅額卻相當有限，民眾因此感覺受影響不大。

大師房屋總經理陳建慶表示，官方認定價格和市價落差大，原因之一是，以往官方缺乏實際成交行情，惟實價登錄7月上路以後，官方有了成交資料，如果沒有配套措施，那麼未來3年稅負明顯增加，也將嚴重衝擊房市。

【記者孔令琪/台北報導】

台北市地政局表示，台北市最快三年後可拉近公告現值與市價差距到內政部規訂的90%以內。

地政局統計指出，目前台北市公告現值與評定現值接近市價87.6%，與內政部訂出的90%標準相當接近，且也是全國公告地價與市值最接近的城市。預計在民國104年後，達到內政部所訂的90%目標。由於拉近公告現值與市價差距，在實價登錄三法過關後，已成各縣市政府的共識共識，預料即使今年房價看跌，未來公告現值仍將大幅調漲。

全文網址: udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 實價登錄後 公告現值恐年年大漲 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=261429#ixzz1sjoAMF7M

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[新聞二]

〈獨家〉地價漲屋變貴　敬老金排富領不到

記者:楊鎮全　高嘉甫     攝影:莊庭豪    台北     報導

房價高漲，不少上班族感嘆工作10幾年，恐怕也買不了房，但已經有房子的人卻也有困擾。一位住在台北市信義區的陳小姐，她的母親40年前買的房子，現在因為公告現值調漲，房屋價值被評定超過500萬，讓母親原本可以每個月領到的6千元老人津貼，因為排富條款被排除，陳小姐很生氣，認為這是政府懲罰有房子的人。

陳情人陳小姐：「6千元對我們來講很多很多，對小老百姓來講1千元也很多。」

因為住的房子公告現值被調高，陳小姐母親原本每個月可以領取的6千元敬老津貼，突然間全沒了。

陳小姐：「以前吳興街這個地方會淹水沒有人要買，政府不能說我們超過500萬，就不能說不給老人家一點點福利，1個月少6千元，我們真的很辛苦。」

陳小姐的母親就住在地價最高的信義區，但是她們的房子屋齡超過40年，屋內還有輕微的傾斜，加上陳小姐收入不穩定，陳老太太的津貼變得很重要，但公告地價大漲，她們持有的土地價值就高達490多萬，加上房子本身評定現值突破500萬，陳老太太的敬老津貼就被排富條款排除在外。

陳小姐：「我不能把房子賣掉，拿這個錢來吃吧，我媽媽也還要吃(生活)啊，如果我把房子賣掉，那賣房錢養我的母親，吃完了怎麼辦？」

民進黨立委姚文智：「今年調完之後，我們接到很多很多的陳情，稍微漲超過500萬以上，從此就拿不到(津貼)也不對，我們是朝這方向來修法。」

為了平抑房價，政府準備依「實價課稅」，各地的公告現值也面臨再調漲壓力，只是房子價值高了，卻讓有房的小老百姓有種被罰的感受。

(資料來源：http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=yehmin20120421185437)

[前言]

這篇筆記較以往稍長，要切入之前需要讀者先耐心看過賽局理論的簡述。瞭解過這個理論後，各位可以發現房價炒作並不是那麼難處理，事在人為而已。

[賽局理論簡述]

賽局理論(博奕理論)是什麼？簡單地講，這個理論讓人們可以試著去協調出非零和遊戲(or 雙贏競合…)。

例，把戲水海灘的長度標成 A-B-C-D-E 五個點，有二家飲料店分別設在海灘的二個端點(i.e. A 與 E)，那它們的客源大概各佔遊客群的一半(註1)。這時若有其中一家店把位置往 B 點移動，我們可預期這家店的生意會變好(註2)。那 E 店看到這般情形，自然也會往海

灘中間移動。最後這二家店都移到海灘中間(C 點)，仍舊分享各半的客源(這解釋了?何我們在街上會看到眾多飲料店群聚在一起的現象)。

(註1：假設遊客會選最近的那家店去消費，所以，A-B-C 段的客源會去 A 店消費，C-D-E 段的客源會去 E 店消費。)

(註2：E 店的客源只剩 -D-E 段，而 B 店的客源除了 B-C- 段外，還多了 A-B 段。)

這個理論重要嗎？每個人看法不同，但它的開創性與延伸，可以運用在早期的美蘇冷戰，也讓幾個經濟學家得到諾貝爾獎。

[囚徒困境]

賽局理論有一個項目被稱為「囚徒困境」的運用。再次簡單地舉例，有人結夥做案被捕。如果這些嫌犯全都否認的話，他們可以安全脫身(沒天理？)。不過，警方將嫌犯隔離審訊，用各種技巧明示/暗示率先自白認罪的人可以減半刑期(ex. 二年變一年)，但其他嫌犯則會因狡辯、拒絕合作或被其他嫌犯供出而加重刑期(ex. 二年變四年)。

嫌犯們因為被隔離而失去串供的機會，同時也擔心有人出賣自己，最後總有人受不了心理壓力而率先招供。所以，警方有機會引導嫌犯互揭瘡疤而將他們定罪。

(對賽局理論有興趣而想做進一步研究的人，請自行搜尋相關資料。)

[房地產現況與衝突]

我們來看房子/土地這東西對人的價值是什麼？最簡單的分法就是自用和投資二大類。

自用這部分沒話講，有人喜歡住得豪華、有人只要簡單乾淨，自己能力負擔得起就好(註3)。所以，有本事花大錢住高價地段的就去住，沒那麼多錢的就去住市郊或外圍的衛星城鎮，這是很合理的事。現任內政部長李鴻源(2012.06)也不用怕被誤會要「把窮人趕出市中心」，有錢住高價地段的那些富人就讓他們繳多一點的稅，再把那些稅拿來建設所謂的"次級"區域，藉此平衡就好了(註4)。重點是公平的生活品質，如醫療資源、綠地資源、教育資源…，而不是王家有廿四小時的空調，而李家卻只有電扇這種差別。

(註3：題外話，豪宅稅是個奇怪的設計。例，憑什麼五千萬元以下的房子不算豪宅，五千萬零一元以上的房子就算豪宅？根據是什麼？)

(註4：就像有錢人買鑽石、買超跑，沒那麼多錢的買水晶、買國民車，但大家都可以戴著自己的飾品逛大街、擁有一樣的路權。)

但是，若將房子變成投資商品大炒特炒進而影響到居住這種基本生存需求時，人民要求政府出來管一管的聲浪自然會出現。房價的議題在近年炒得沸沸揚揚，主要的爭議來自於公告價格與市價落差過大、稅制偏坦資本利得，還有借貸成本過於寬鬆這幾點(有興趣深究的人，請自行搜尋相關資料)。

那政府做了哪些處理？很多哦！發展新社區、調整公告現值、限制貸款金額、豪宅稅、實價登錄(而後實價課稅？)、……。效果如何？我覺得這得看出手時機。若是防範於未然，那就可以有效控制房價波動。相反的，若是等房價泡泡拱大了才要出手，那無異於取針刺氣球，是會有後遺症的。

就像上述新聞裡看到的，房地產投資者利用稅制上的缺陷(房地產公告價格與市價不同步)大幅拉高賣價卻可保有那些利潤，政府等到人民受不了抗議的時候才加速將公告價格與市價拉近。但是，這麼做又造成了那些領福利金的人因此失去領取資格 -- 明明人家 40 年前買的房價就很低，為何你在我家旁邊蓋了豪宅，就強迫更動我家的房地產的"成交價"(i.e. 公告現值)？

對那些在老房子窩了幾十年的自住者而言，旁邊新蓋的上億豪宅對他而言是沒有意義的，因為他只要一天住在原處，他就沒辦法拿那個老房子來賺錢(分租是另一個議題，此處暫且不論)。直到他想脫手賣掉這間房子時，旁邊的豪宅才能為他的老屋增加賣相。可是，這老房子賣價比當初買進價格提高，並不是因為屋主的努力(i.e. 非靠己力勞動換取)，這個價差應該要落實漲價歸公的理念，所以，才要推動實價登錄/課稅。

大家知道，立論是很容易，實務執行層面就有困難，特別是幾十年來公告現值與市場行情的偏差，會造成實價課稅上的難處。最簡單的一個問題是，40 年前買的房子，當初的買價(i.e. 實價)是一回事，公告現值經過 40 年的調整後是不同一回事，而這房子經過 40 年的市場行情又更是另一回事。那課稅(房屋稅、地價稅、贈予稅、增值稅…)的話，你要用哪個價去課？

一、若是用 40 年前的買價(i.e. 實價)去課稅的話，很抱歉！當初買價已不可考，辦不到！要現任屋主/地主是用繼承得來的，又更難知道。
二、若用公告現值課稅，則有該值與市場行情偏差造成課稅不公/助長炒房的現存爭議。
三、若用市場行情課稅，那這房子 40 年都沒交易過，憑什麼要把現在市場的行情價硬套在這間房子上面？(特別是第二、三點的做法讓特定族群失去扶助津貼，這才真的是刻意把窮人趕出市中心的行為。)
四、若再考量各個房子的屋齡不同、裝潢費用不同、……，那影響課稅的變數又更加複雜了。

所以，不管政府用哪一種價格去課稅，一定會有某些族群的利益擺不平(ex. 津貼被取消、炒房者大賺其錢而自住者抗議不公、…)。

怎麼辦？

[異想]

下面的說明很重要，但真正想推行的話，肯定會被利害關係者阻撓而難產，所以，我把這篇文章歸在異想世界…。

對我而言，面對房地產價格上揚的過程，政府那些因應措施就像是上述海灘上的店家，一次挪一點位置，只是，移動的速度總是比房地產"投資人"慢一步，因此後者的獲利總是遠大於政府應有稅收。想要一次到位的話(i.e. 直接移到海灘的 C 點)，客觀的做法是實價登錄並實價課稅。

那現況與衝突怎麼辦？剛剛提到，政府不管怎麼做，一定會有某些族群的利益擺不平，那其實不難解決，只要把「歷史共業利益(註5)」留給這些現存的房地產持有者即可。

(註5：這裡的「歷史共業」指的是政府與全民在過往數十年因循舊法/舊規而產生公告現值與市值大幅偏離的結果，你無法去追溯責任，也無法去追究對錯。)

怎麼做？

(接下篇：「如何抑制房價飆漲？--賽局理論的運用(中)」)