[新聞]

引用文章住者有其屋 政府擬推40年低利房貸

【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】 2010.12.14 04:32 pm

為解決高房價問題，政府不僅將興建社會住宅，更研議協調公股行庫推出長達四十年的低利房貸。只是長達四十年的房貸，等房貸還清時，也早已邁入白髮蒼蒼的老年。圖為一名老人昨晚在台北市蘭州國宅附近的樹德公園旁休憩。 記者陳再興／攝影 大台北房價節節高攀，越來越多民眾無力負擔，政府研議協調公股行庫，推出四十年長期低利房貸，讓年輕人可以擁有自己的住宅。 馬英九總統明年元旦將宣布「黃金十年」計畫，其中一項是「住者有其屋」。為此，經建會規畫，「住者有其屋」政策分三部分：第一，全面清查各地適合興建社會住宅的國有土地，由政府以分期釋出，以設定地上權方式（如七十年或九十九年）興建社會住宅。 第二是研議提供四十年期的低利房貸，希望幫剛出社會的年輕人能及早有自己的住宅。第三是，規畫完善的捷運路網及公園等公共設施，除節省民眾往來都會區的通勤時間外，還希望能健全社會住宅周邊的生活品質與機能。 財經官員表示，目前房貸市場主流是廿年房貸，延長到四十年的好處是，可以平均攤還貸款金額，讓貸款人一開始還款的壓力小一點，隨著貸款人的收入增加，可以提高還款金額。 行庫主管指出，參考各房貸銀行的統計，一般房貸戶還清貸款的時間大約是六到八年，很少會等到貸款年限屆滿才還清貸款。 官員還強調，銀行法第卅八條規定，銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，最長期限不得超過卅年；但是對於無自用住宅者購買自用住宅的放款，不在此限。 也就是說，銀行只要是貸款給首購族，承作四十年的房貸期限並不違法。 ※延伸閱讀》 ‧哇新聞／你贊成40年長期低利房貸嗎？你認為對打房有助益嗎？ 【2010/12/14 聯合報】@ http://udn.com/

(引用網址：http://dignews.udn.com/forum/trackback/trackback.jsp?wid=N&aid=6032801)

[假想一]

有對夫妻想要擁有屬於自己的家，於是找個時間去看房，與銷售員討價還價後：

銷售小姐：「這間總價一千萬，自備款二百萬，銀行廿年分期貸款八百萬，每月還款約 4.82 萬即可。」

買家：「如果自備款三百萬，那每個月本息要還多少？」

銷售小姐：「如果是這樣的話，廿年貸款七百萬，每個月本息只要還大約 4.2 萬。」

買家：「每個月本息 4.2 萬的負擔是重了點…。」

銷售小姐：「這已經是最優惠了，未來房價只會愈來愈高，先買先賺到未來的價差…。」

[假想二]

另一對夫妻也想擁有屬於自己的家，於是也找個時間去看房，與銷售員討價還價後：

銷售小姐：「這間總價一千五萬，自備款三百萬，銀行廿年分期貸款一千二百萬，每月還款約 7.2 萬即可。」

買家：「我們是有自備款三百萬，但是每個月本息 7.23 萬的負擔太重…。」

銷售小姐：「這樣啊！政府推出"德政"，現在有 40 年期的貸款方式，每個月本息只要 4.15 萬而已。」

買家：「每個月本息 4.15 萬的負擔是重了點…。」

銷售小姐：「這已經是最優惠了，未來房價只會愈來愈高，先買先賺到未來的價差…。」

[泡泡吹破的結果]

早個十幾年有日本的「失落的十年」，近年有冰島國家破產、美國次貸泡沫、愛爾蘭房市泡沫…。

這些可不是花個幾個月、修正個 5%、10% 就了事的。房價腰斬經歷個數年、十數年都還回不來的比比皆是。現金流挺得過的用收租與時間來抵當初的房價損失，沒得收租就成帳上虧損，反正沒賣就當沒賠；現金流挺不過的就面臨法拍。

[看法]

一、如果一般房貸戶還清時間是六～八年的話，廿年期貸款就綽綽有餘，何必再弄到 40 年期？

二、同樣月付本息約 4.2 萬，房價的炒作空間就可以從一千萬大幅調高到一千五百萬(但建造成本卻不會有如此誇張的增幅)。

三、成交價格透明化、市價課稅、短線交易加稅、漲價歸公……，這些可以抑制房價炒風的作為，都是政府做得到卻不去積極進行的，為什麼？

四、當國民收入累積漲幅與房價漲幅相當的時候，房價的成長的健康的。但二不相稱、工作機會大量消失之時，會發生何事？

五、景氣衰退加產業大量外移的時候，那時候全民資產將再重新洗牌。

六、少子化是個影響長遠的事。試想：沒有人流，就沒有需求。沒有需求的時候，哪來的價格支撐？

台灣房市會往哪邊走？何時反轉？不知道！但是，身處其中的人真的得量力而為，想想把大部分薪資壓在房貸上，一旦面臨失業時該怎麼辦？

個人看法，謹供參考。

(相關文章，請參閱「央行沒升息 房地產業吃定心丸--升息換口號，房市沒煩惱_20100326」。)