陳高超／專題報導

　  所謂「買賣不破租賃」原則，即是當房屋有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，新買主是無法過問房屋的使用權，此時租賃權的效力大於買受人效力，反之，若屬「買賣破租賃」者，即表示買受人效力是大於租賃權。

　  所以，在民法債權編三讀修正之後，今後凡是未定期租約、或訂約期限超過五年以上者，如未經法院公證效力，即「買賣可破租賃」，買受人的效力是大於租賃權的效力。舉一例，如果屋主另訂五年以上或未定期租約，且未經法院公證，則新買主是具備十足的買賣效力，可不必理會租賃權、或房客長期佔有，此為修改之後，對舊房東、新買主都有利之處。

　  永然律師事務所所長李永然分析指出，在民法修正案中，有關「未定期或期限逾五年之不動產租賃契約未經公證，不適用買賣不破租賃」之解讀，應可分成二部份來解析。一是「未定期租約、未經公證」者，一是「逾五年之租約、未經公證」者，只要符合以上兩種情況之一，一律是「不適用買賣不破租賃」，即表示為買賣「可破」租賃，換言之，買受人效力大於租賃關係，至於，除此之外所產生的其他四種狀況，則一律適用以往的「買賣不破租賃」原則，租賃權效力大於買受人效力，此仍不利於房東、反而對房客有利。

    因此，該修正案只是針對長期租約、或不當佔用具有強力約制效力，別以為在經民法債編修改後，房東都可「一勞永逸」而高枕無憂，其仍屬於「條件式」的約制效力。而所謂其他四種情況分別是，一、「五年以內租約、未經公證」。二、「五年以上租約、已公證」。三、「未定期租約、已公證」等三種情形，則仍沿用以往的「買賣不破租賃」原則。

　  緣此，一旦該房屋進入法拍程序時，若是屬「未定期或逾五年之不動產租賃契約未經公證者」，則表示是符合買賣「可破」租賃者，一旦此不良債權成為法拍屋時，「點交」情形會較多，不當侵佔的效力會盡失，產權較單純，對拍定人較有利，但仍要防止「海蟑螂」故意強佔、或敲詐等。

　  反之，若非屬於上述二種情況（其他三種情形），則仍適用以往「買賣不破租賃」原則，一旦此不良債權成為法拍屋時，則「不點交」機率會增多，對民眾標售法拍屋而言，風險即大，除此之外，民眾在標售法拍屋之前，最好能先了解屋況，檢視屋內是否有第三人或不明物品佔用，以降低風險。

民法債編「買賣不破租賃原則」修正後，房客承租房子時，要注意哪些事項？

    以往房屋轉手時，租屋人常會面臨買受人索討房屋的問題，但由於民法第425條有「買賣不破租賃」原則，租屋人只要證明有租約即可保障高枕無憂。

    不過民法修正後，由於明文規定「未定期限或租約逾五年，而未經公證者」例外，不受該原則保護，所以租約未定期限或租期逾五年，承租人最好都要要求屋主，協同到法院辦理公證，才能保障自已的權利。

    但是，屋主常常會基於避稅的考量，擔心自已的收入資料因租約經法院公證而曝光。類似這種情形，建議租賃雙方，可以將租賃契約的期限，明定在五年以下的範圍內。因為依法律規定，五年以下的租約，無論曾否經過公證，都具有對抗買受人的效力，故「租約五年一換約」是一項不錯的辦法。