文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

新公佈民法838-1 和 876 、425-1，他的法律效果似涵蓋876條之法定地上權或是有情形只能依876條主張？另民法425-1條文內，同屬一人所有，可擴充解釋 838-1和878 ？不能擴充解釋，是否是因債權跟物權關係或是有較佳解釋？

【解析】

    民法第838-1條：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」

    民法第876條：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」

    民法第425-1條：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

    換言之，民法第838-1條、第876條、第425-1條等3條條文間，有下列不同，在適用上不可混為一談。至於其理由，其立法理由或修正理由自明，本文不再敘明。

（一） 適用要件不同

民法第838-1條係以「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時（其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同）」為其要件；第876條則以「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時」或「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時」為其要件；至於第425-1條則以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時」為其要件。

（二） 法律效果不同

民法第838-1條及第876條，法律效果雖均為「視為已有地上權之設定」及「其地租、期間及範圍均由當事人協議定之，不能協議者，則得請求法院以判決定之」；惟民法第838-1條「視為」已有地上權之設定者，因建築物之滅失而消滅，但第876條「視為」已有地上權之設定者，則無此規定。至於第425-1條則為「土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」、「其期限不受民法第449條第1項規定之限制」及「其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」。