近日與友人某代書討論到購買出租土地上的合法建物的一些問題，他與一些朋友擔心，花了那麼多錢購屋，萬一將來被請求拆屋還地，不僅令買方損失龐大，承辦的代書或仲介還要背上賣名，甚至被譏為不專業，如此大帽壓頂套上，恐怕一生都忐忑不安，我不禁試問自己，若我接到這類案子，應如何讓當事人透徹明白，此所以花了些時間研究一番，尚請各位同業前輩不吝指教，讓自己也有所增益。

    按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。（95年台上字第388號判決要旨）故房屋若因不堪使用而致租賃契約消滅，該租地建屋之租賃契約，並不因承租人事後修建房屋得以繼續存在。兩造間基地租賃關係既已消滅，承租人就系爭土地即無合法使用權源，就有可能被判拆屋還地。

    以上所論者均係不訂租賃期限，且不論是否為合法建物之情形，但若係有定租賃期限呢？且又是已有建物權狀的合法建物呢？基本上愚意以為，若已領有權狀的合法建物在期限屆至後，通常是續約或請承租人價購土地，除非當初租地契約明定，約滿要拆屋還地，對出租人而言，這通常還需冗長的實體審判程序，才可能取回出租的土地，故有約滿要拆屋還地之約定者，常伴隨公證程序的連結，以保將來迅速的取得執行名義！更有謹慎的承租人，會依民法第422-1條之規定，請求出租人為地上權之登記。其差別應是涉及將來都更時補償金的計算。

    總之，購買出租土地上的合法建物，依民法第426-1條之規定，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。既然如此，再依民法第422-1條之規定，得請求出租人為地上權之登記。

附錄：

  民法第838-1條：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」

    民法第876條：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」

    民法第425-1條：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓

與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

    民法第422-1條：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」

    民法第426-1條：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」

    另按，民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。（84年台上字第163號判例要旨）