2014-01-18鄭婷方╱台北報導

有鑑於都會地區素地已越來越少，地上權案興起，日漸成為趨勢，與透過租賃的方式承租房屋或土地相較，2者皆為有限制持有，但之間的差異究竟為何呢？專家表示，若以時間限制來說，租賃契約的租期上限為20年，反之，地上權雖仍須設定土地年限，但無上限規定，運用範圍相對較廣。

　　民眾成為有殼族之前，大多得租屋而居，然而，地上權住宅開始推出後，有不少民眾疑惑，這與租屋的情況是否相似呢？若以居住層面分析，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出，民眾承租房屋是跟地上權人、房屋所有權人、或有代理委託書的管理人承租，租屋無地上權，因租賃屬一般債權，只須契約，可不必公證，但不可再轉租；而地上權房屋必須登記才生效力，且可轉租他人。

對出租方限制變多

　　另以土地使用來說，崔媽媽基金會義務律師朱俊穎表示，土地可以租也可以設地上權，若設為地上權可強化承租人的權益，轉變為地上權人，地上權期間的權利等同物權人，且《民法》第840條規範地上權將來收回土地，可請求房屋市價補償，且一旦設為地上權，也不受租期上限20年的租期限制，但轉成地上權對出租方的限制變多，若有意出售，買方可能拉長考慮時間。

　　朱俊穎補充，若租地建屋，不受租期20年限制《土地法》第102條要求出租人在出租後2個月內，須提出登記為地上權，為出租人之義務，但超過2個月仍可聲請，而承租人則是在租約生效後的15年內，只要仍在租期內，皆可請求出租人登記地上權，為承租人的權利。因地上權須在土地權狀或土地登記謄本的他項權利標示，相對來說，買賣交易有無告知是否有租約的糾紛就會降低。

地上權可作債權擔保

　　此外，地上權的時間雖可超過20年，所有權人土地運用相對較不靈活，但朱俊穎表示，租金可能因此提高，進而增加收益，因地上權期間內若物價上漲，有民法保障可調整地租，但須提出報告向法院請求，再經法院評估。定期租約則不可調租金，不定期租約若要調租金，同樣也須向法院請求。

　　朱俊穎指出，租賃權不可權利抵押，但地上權期間可抵押作債權擔保，不過前提是商業價值高、且經債權人認同，無須土地所有權人同意，將來即使拍賣，也不影響土地所有權人權益。

<<實務見解>>

一、地上權設定登記之請求權有消滅時效之適用

土地法第一百零二條所定請求協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第一百二十五條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算。(68年台上字第1627號)

二、訂約後即有隨時請求地上權設定之權利

依土地法第一百零二條規定，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利。(67年台上字第1014號)

三、未地上權之登記不影響租賃契約之成立

被上訴人租用系爭基地建築房屋，就令如上訴人所稱未依土地法第一百零二條規定為地上權之登記，亦不過不生地上權之效力而已，究不得以此為影響於租賃契約之成立。(43年台上字第454號)

四、地上權同為聲請登記之義務

租用基地建築房屋經向該管市縣地政機關聲請為地上權之登記，即不得謂非地上權之設定，此項登記依土地法第一百零二條，既明定應由出租人與承租人共同為之，除有相反之約定外，實負與承租人同為聲請登記之義務。(41年台上字第117號)

附錄：

民法第830條：

地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。

土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。

第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。

依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。

前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。

土地法第102條：

租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。

土地法第103條：

租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

五、承租人違反租賃契約時。