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2013/08/19 05:52:55瀏覽399|回應0|推薦1 | |
【何謂租賃權】 所謂租賃,依據民法第四百二十一條的規定,係指當事人約定一方以物租與他方使用收益,他方支付租金的契約。租賃契約基本上是屬於不要式行為,並不以訂立書面為必要,但是為了促使當事人慎重其事民法第四百二十二條有特別規定,不動產之租賃契約其期限逾「一年」者,應以「字據」訂立之,如未以字據訂立者視為不定期限之租賃。此外,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,亦視為以不定期限繼續契約。 一.出租人收回自住或重新建築時。 二.承租人違反不得轉租予他人的約定時。 三.承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。 四.承租人以房屋供違反法令使用時。 五.承租人違反租賃契約時。 六.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。由於收回房屋有其困難度,因此出租人應特別注意避免造成不定期租約的情形,以保障自身的權利。 【買賣不破租賃原則】 現行法院拍賣不動產不點交的個案,絕大多數皆為拍賣標的物已出租予第三人的情形,由於仍屬查封前第三人有權占有所以為不點交。至於拍定人取得拍賣不動產的所有權後,基於買賣不破租賃原則,拍定人仍不能請求承租人返還該不動產。 民法上的法律行為有債權行為與物權行為,除法律另有規定外債權行為因沒有對外公示方法使第三人得知悉的狀態下,故只於特定人間發生效力。租賃行為雖為債權行為,但承租人往往為經濟上的弱者,法律為保障承租人的權益,依據民法第四百二十五條的規定,出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。 簡言之,在租賃關係存續中,即使出租人將租賃物轉讓與他人,對於租賃關係並無任何影響,除非有前述因對抵押權有影響並經執行法院除去後拍賣的情形外,受讓人不得否認租賃關係的存在,而要求承租人返還租賃物。依此,某些債務人因房子遭法院查封拍賣,故意與第三人訂立不實的租賃契約而執行法院即採取不點交的方式處理,籍以避免該不動產受到拍定的命運或是向拍定人索取高額的搬遷費,因此各種型態的「假租約」紛紛出籠,承買人在投標前應先審慎評估,詳閱查封筆錄及拍賣公告的記載,查證是否為不定期租約或是否有不合乎常情之處並籍以判斷是否為假租約,以免屆時多支出額外的費用而造成不必要的損失。﹝參註一﹞ 【承買人投標前及承租到有抵押權的房子應注意事項】 由於法院拍賣的不動產不若一般不動產,拍定後能否順利的占有使用拍賣標的物亦是未定之數,除非是拍賣公告明定為點交的案件,執行法院才有解除第三人占有,協助拍定人點交的義務。而一般人懼怕法院拍賣不點交的不動產,最主要還是來自於「買賣不破租賃原則」的適用,不點交的案件執行法院是沒有點交的義務的,當然承買人所負擔的風險也較高。投標前承買人首要的工作即為詳閱拍賣公告及查封筆錄,法院拍賣與一般不動產買賣最大的不同在於,已查封之不動產債務人仍得為從來之管理或使用,且債務人多半抱持不合作的態度,所以承買人通常無法清楚得知該拍賣標的物的狀況以及實際使用情形,因此詳閱拍賣公告及查封筆錄就顯得非常重要了,舉凡拍賣最低價額、保證金、不動產的標示、點交與否都會在公告中載明。 所承租的房子,房東已向銀行貸款並設定抵押權,如果因繳不起貸款而遭法院強制執行時,有可能因租賃權存在對於抵押權有影響,抵押權人是可以聲請執行法院除去租賃權的,屆時承租人就必須返還租賃物予拍定人。 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。 |
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