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2025/01/29 21:27:11瀏覽40|回應0|推薦0 | |
2022-06-13 劉勁、陳宏亞/文 恆大爆雷是2021年中國經濟的一件大事。年初起,地產巨頭恆大不斷傳出商票逾期、拒付的訊息。9月,恆大正式釋出公告承認公司面臨前所未有的困境。緊接著政府入駐接管,控制爆雷危機的溢位效應。儘管恆大爆雷與其內部管理不善有直接關係,但不難看出,經歷類似財務危機的房地產企業不在少數。恆大爆雷只是冰山一角,背後是整個地產業的流動性危機。 流動性危機的導火索是2020年8月出臺的對地產業所謂“三條紅線”的監管要求。其中,要求房地產企業必須滿足:1、剔除預收賬款後的資產負債率≤70%;2、淨負債率(有息債務/淨資產)≤100%;3、現金短債比≥1倍。以三條紅線作為參照系,對房地產業進行去槓桿,槓桿越高的企業,去槓桿的壓力越大。同時,監管層推出了消費端的去槓桿要求,給各類銀行指定了房地產貸款的上線額度。 如此猛烈在消費端和供給端同時去槓桿,地產業迅速進入了流動性危機。我們對A股、港股上市的內地房地產開發公司的負債情況進行統計發現,當時絕大多數企業都觸發了至少一條以上的紅線。2020年,房地產上市公司作為整體,剔除預收賬款後的資產負債率約75%,淨負債率約1。4,均未達標,只有現金短債比約1。3,符合監管要求。如果僅看淨負債率,地產業要達標就必須把比率下降30%。也就是說,所有公司都必須同時增加40%的股權融資,或賣掉30%的資產用以償債,或者兩者都做一些。 顯然市場沒有這個容量。當市場參與者都看到這種情況,要處理資產、融資的公司很多,買資產、願意投資的公司就沒有。銀行和金融市場會做同樣的判斷,使債務與股權融資更加困難。消費者買漲不買跌,房地產市場交易停滯,基本面大幅下滑。結果是整個市場完全凍結,和2008年次貸危機的情形一致。恆大出事,是因為企業本身的高風險,同時觸發三條紅線,相當於2008年的貝爾斯登。但類似恆大的公司還有很多,不乏其它“巨無霸”級別的地產巨頭。 三條紅線引發的流動性危機直接蔓延到整個地產行業的基本面。2021年二季度開始,全國商品房新開工面積大幅萎縮,同比增速降至-6%。直到目前,下滑趨勢仍未緩解,2022年一季度同比增速約-17。5%。 “三條紅線”的監管邏輯 房地產業在中國佔有非常獨特的重要地位。一般的認識是房地產加上其上下游,佔據中國GDP30%左右,是有系統性影響的行業。房地產在中國重要其實並不奇怪,完全屬於經濟和社會發展的正常現象。對房地產的需求主要來自兩方面:城鎮化和消費升級。房地產是城鎮化的必需品。所謂城鎮化就是人口從農村轉移到城市。在從農業轉移到工業、服務業的過程中,房地產需要為大量進城工作的人員提供穩定居所,為商業服務業提供經營場所。中國城鎮化速度很快。從1995年到2021年,城鎮化率從29%提高至65%,只用了26年。相比之下,歐美國家花費的時間更長,美國將城鎮化率從28。6%提高到64%用了70年,法國從26%到65%用了73年,德國從28%到68%用了60年。快速的城鎮化率意味著需要大量的房地產投資。今後的十年二十年,城鎮化仍然是中國經濟發展的一個重要抓手。如果我們在將來的十年把城鎮化率再提升十個百分點,就意味著有1。4億人要進城生活,需要50億平米的城鎮住房。 房產方面的消費升級,是對房地產業的另一個巨需求。隨著經濟的增長,人民收入提高,對更好更大居所的需求是剛需中的剛需。1995年至2020年,城鎮人均住宅建築面積從16平米提高至40平米,平均每年每人增加一平米。假設相對保守估計公攤面積佔20%,中國城鎮人均實際居住面積是32平米,還有一定的上升空間。中國的人口密度是每平方公里148人。日本人口密度約348(人/平方公里),人均居住面積35平米。韓國人口密度更高,有528(人/平方公里),人均居住面積34平米。德國人口密度237(人/平方公里),是中國兩倍,人均居住面積43平米。新加坡的人口密度達到每平方公里7916人,人均居住面積仍有38平方米。中國可能永遠不可能達到美國人均居住面積70平米的水平,但超過新加坡達到德國的平均水平應該是合理的。那麼,將來如果把人均住房面積再提升10平米,全國就是140億平米的住宅。 在快速城市化、消費升級的情況下,房地產業的需求不是問題,但問題出在價格上。上海易居房地產研究院估算了全國50城房價收入比,2020年,50城房價收入比的均值為13。4。其中,一線城市房價收入比為26。6,強二線城市、弱二線城市與三四線城市的房價收入比較為接近,在12左右。2021年,美國已售房屋平均銷售價格與家庭收入中位數的比值為7。4,高於其在金融危機前的水平(6。4)。整體看,美國的價格已經很貴,中國又是美國的兩倍左右。過高的房價不僅造成貧富分化、社會矛盾,對經濟進一步發展也有諸多壞處。比如,高房價會對進一步城鎮化形成障礙,讓想進城工作的人望房價而止步。高房價也因為對消費的擠出效應,降低了中低收入人群的消費能力,不利於國家發展內需、形成雙迴圈格局。最後,由於房地產是重資產,無論在生產端還是購買端都會動用大量槓桿,高房價必然帶來高槓杆、高債務,從而帶來金融危機的隱患。 為什麼中國城鎮的房價這麼高?原因比較複雜。究其根本是供給和需求失衡。次要因素是百姓的投資和投機行為。人民銀行釋出的“2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查”顯示,住房是家庭資產的最重要構成,在家庭總資產中佔比約60%。隨著多年房價的高速增長,對房地產的投資和投機行為,已經成為老百姓迅速致富的一個最重要手段。為遏制房價繼續高速上漲,監管層“房住不炒”的政策導向,針對的就是這種投資和投機行為。過去十多年,監管政策主要從需求端發力,透過限購、限貸等政策給終端消費降溫。 (劉勁系長江商學院教授,陳宏亞系長江商學院研究員) |
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( 時事評論|兩岸 ) |