2021年09月25日

三、恆大風暴破除了中國房地產業的三個迷思

中國的房地產泡沫之所以多年來大而未破，除了地方政府千方百計地保護之外，民間的三個迷思也在心理上支撐著房市。

第一個迷思是，「房企大了不會倒」。恆大之所以不斷擴張，其信條之一就是「大就不倒」，以為政府不會聽任它垮下來，而購房戶也相信這一點。今年8月2日美國《財富》雜誌公布世界500強大公司，恆大位列全球第122名，中國入榜的8家房企當中恆大排名第一。然而，就是這堪稱中國房企的頭牌大公司，如今卻陷入了困境。恆大都靠不住了，這個現實徹底摧毀了「大而不倒」的迷思，其它的中小公司自然也不在話下。

第二個迷思是，「預售房信得過」。很多購房戶現在買房時，都是看了樣品房或模型就下單付款；而房地產公司則利用購房戶急於得到新房的心理，用客戶預付的房款作為房地產施工的本錢。但恆大的教訓告訴全國，只要房地產公司的資金周轉不過來，預售房完全可能成為爛尾樓或「空中樓閣」，購房戶把錢給了房地產公司，卻只落得一場空。據恆大集團8月發給廣東省政府的報告，僅在廣東省「2020年6月30日恆大集團已售未交樓的商品房數量為61.7萬套，若恆大集團陷入危機，將有204萬業主面臨工程爛尾或無法收樓的風險」。

第三個迷思是，「中國房價不墜跌」。恆大為了償還債務，開始對在建住宅打折了，這對整個房地產市場都構成衝擊。對理財產品的個人客戶，恆大總部只能用實物資產抵付現金債務，恆大財富負責人杜亮表示，「實物資產沖抵時住宅、公寓分別按照當期售價基礎打7.2折和5.4折，商鋪和車位按照當期售價基礎打4.8折」。同時，「針對逾期商業票據，恆大給出的解決方案是『以房抵債』」。例如，過去2個月裡，恆大因為現金緊缺，對塗料企業「三棵樹」實行「以房抵債」，「以位於武漢市江夏區、鄂州市華容區、深圳市龍崗區的3處期房兌付，預計完工交付時間分別為2022年、2024年和2023年。這些用於抵債的房產有可能流向市場」。恆大抵債的在建工程當然只有打折才能讓債權方接受，而債權方為儘快收回現金，會不管當地房地產市場目前的價格多高都低價出讓，「三棵樹已著手處置這些房產」。

這三個迷思的破除，一方面對全國購房戶的心理構成了巨大衝擊，許多原來還想買房的人不得不慎重考慮；另一方面，恆大的打折行動會造成房價下跌的「漣漪效應」，讓不少城市的房價加快下滑。

四、房地產融資新政斷送房企

由於各地方政府的財政過去十多年來嚴重依賴房地產開發帶來的出售土地收入，讓中央政府越來越擔心房地產泡沫破滅的可能性，許多銀行已投入土木工程項目或提供給購房者的抵押貸款會成為大量壞帳，由此產生金融危機；另一方面，中央政府也擔心，地方財政對「土木工程景氣」的高度依賴，一旦遭遇房地產泡沫破滅，會造成地方財政的崩塌。因此，從2017年以來，北京就一直試圖逐漸制止房地產業的盲目發展，通過限購、限價、限貸款等多重手段，來輕輕地擠壓房地產泡沫。 疫情之後，由於經濟凋敝，中央政府更加擔心「一枝獨秀」的房地產業汲取太多的居民家庭金融資源，導致消費萎縮，經濟失去動力，於是開始進一步打壓房地產業。

去年8月中共給房企劃出了「3道紅線」，限制房企的銀行貸款額度。這3條規定是：一、除預收款之外的資產負債率（即負債除以資產）不得高於70%；二、房企的淨負債率不得大於100%；三、房企的現金短債（即現金除以短期債務）比不得小於1倍。 按照北京對房企的融資新政，一家房企若3道「紅線」全部踩中，便不能再到銀行貸款；若踩中2道「紅線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若僅踩中1道「紅線」，有息債務規模年增速不可超過10%；若3道「紅線」均未踩中，有息債務規模每年最多增加15%。這樣一來，房企借新債還舊債的老路就走不通了，借不到足夠的貸款，舊債又必須按期償付，房企就可能陷入財務危機。 恆大並不是房企融資新政之下唯一的倒楣鬼，自從房企融資新政從今年初開始實施，8個月來各房企一直在水深火熱中掙扎。到9月5日，全國已有274家房地產公司宣布破產，平均每天1家，率先破產的是資金實力弱的小型房地產公司，然後，恆大也撐不住了。只要房企融資新政不取消，房地產公司的財務壓力將越來越大，再加上恆大風暴的衝擊，房地產業的「冬天」就不遠了。