2021年12月06日 記者 侯駿霖

中國奧園近期坦言，部分投資產品的擔保出現逾期兌付的情形，但目前已有實際的兌付方案。這家中國房地產開發商與半年前相比，港股股價已重挫高達8成，總市值蒸發約港幣196億元（約新台幣696.7億元）。 中國奧園日前在官方網站發布《致投資人的一封信》，指出公司擔保的部分投資產品，出現逾期兌付的狀況。截至目前，公司相關基金及投融資總額約60億元（人民幣，下同），第三方公司管理的投融資產品約24億，合計約84億元。 據中國《國際金融報》報導，針對逾期兌付危機，奧園表示，已初步制定現金分期，以及實物資產的兌付方案，除了合約約定本息足額兌付，並追加總價不低於90億元的優質資產在實物兌付外，對於延期兌付的本金，公司將依年利率6%來支付逾期利息。 中國奧園12月3日港股收盤價下跌11.88%，市值已跌破港幣50億元，較半年前股價的港幣8.3元，下滑高達8成之多，總市值蒸發約港幣196億元。 《第一財經》引述中國奧園內部人士消息指出，從10月初花樣年違約開始，就陸續有債權人提出要中國奧園提前還款的風聲，當時內部壓力倍增，信評機構也接連下調，在觸發部分境外美元債的相關違約條款後，債權人也正式要求奧園提前還款，一時間便四面楚歌。 中國奧園今年上半年新增借款378億元（人民幣，下同）、償還借款409億元，融資活動所得現金淨額-122億元；截至今年6月底，奧園總資產3,162億元，總負債2,629億元，其中約517億元債務都將於一年內到期，手頭現金則為606.45億元。

房市低迷傷及經濟 中國至少20城止血自救

由於中國持續收緊信貸政策，加上推動房地產稅，不但抑制買房需求，也導致中國房價持續慘跌，至少有20個城市對房市降價做出限制。據《日本財經新聞》5日報導，中國房價下跌現象已從小城市蔓延到一些大城市，成都、天津及南京等都從11月起發布房價限跌措施，以避免對經濟造成危害，紛紛開始止血自救。 報導指出，成都市11月23日宣布，提供房地產開發商、購房者融資措施，要求金融機構放寬貸款限制、加速發放貸款，且重點開發商將可推遲還款或支付較低的利率。 天津11月也指示房產公司限制降價，一位消息人士透露，新建房產售價不得低於向市政府報告原價的15%，若有任何較大的降價措施，都需事先通知相關部門；南京市也下令開發商停止降價干擾市場。 報導表示，中國自今年夏季開始，多個城市的房價陸續下滑，除了中國所頒布的「三條紅線」，對房地產抵押貸款審查有更加嚴格的要求外，當局為遏制房地產行業過度借貸的問題，也讓流動性緊張的開發商，轉而向承包商支付房地產費用，造成承包商急著出售房產，進而帶動房價下跌。 根據中國國家統計局數據顯示，中國今年5月的70個主要城市中，有5個城市的新建公寓價格較往年下降，今年10月更飆升至52個城市，創下2015年2月以來的紀錄。

恆大危機 更多中國開發商發行資產抵押證券

中國一些主要房地產開發商預計在近期發行「資產抵押證券」（ABS），這似乎進一步表明，在恆大債務危機下，中國監管機構正在略微拓寬開發商的融資渠道。 中國恆大集團上週五（12月3日）表示，不能保證有足夠資金償還債務，促使中國最高金融監管機構必須得安撫市場。 信評機構穆迪公司（Moody’s）也在上週公布報告指出，中國監管機構雖然一直宣稱，任何後果都是可控的，且所有開發商正常融資需求都會得到滿足，但該行業卻面臨持續資金緊張與再融資的風險。 自今年5月以來，中國房地產市場急劇降溫，市場情緒因資金流動性壓力加劇而受到動搖，流動性壓力吞噬了中國一些負債最重的開發商。分析師認為，北京方面不會放鬆對高槓桿率開發商的控制，但他們預計將會有一些政策調整，確保房價與銷售不會快速的重挫。