2020-06-20 淡大教授

(三)中國最大的「灰犀牛」

2019年，在中國的各樁灰犀牛事件中，再逐漸匯為2020年的「灰犀牛」事件；2019年1月，中國已將房市危機提升為「國家安全」，其與在同年12月的政治局會議中不再論及房地產議題的反差極大，但同時也意謂著房市泡沫可能是中共最大的灰犀牛事件之一，主要因房市牽動著中國經濟的走勢，同時也影響中國每個人對經濟變化的看法，而人民的心態決定國家經濟發展的脈絡，並使房地產問題成為中國2020年最大的「灰犀牛」，相關內容簡述如下述。

1.房價與房貸收入比大幅提升

一般而言，在最近二十餘年中，中國房價飛漲，亦為中國政府與人民的重大事項，蓋因在中國住房商品化的過程中，中國各地的房價上漲幅度大多已超過10倍，且房價漲幅已遠超出於中國人的能力負擔。根據中共央行的統計，中國人的個人住房貸款餘額，在過去10年中(2008-2018)，其房價約成長8倍，但同段期間內，人民的可支配收入總額僅約成長2倍；另方面，房貸負擔(房貸收入比）從2008年的23%增長至2018年的66%，增加約二倍，顯示房子已成為中國多數人最沉重的生活負擔。

2.偏高房貸影響房地產業與金融業

2018年10月，根據瑞士信貸集團(Credit Suisse Group AG)的瑞信研究院(Credit Suisse Research Institute)所公告的統計，在中國家庭的財富中，非金融資產(主要是房地產）占比超過六成(約62%)，這意味著大多數中國家庭的主要財富就集中於房地產。因此，房價漲跌直接影響著中國人的財富，而房地產的供需與融貸，對不動產業及銀行業的影響十分重大，且房市變化影響中國金融業的根本與基礎；如2019年第二季，銀行業對房地產貸款餘額在金融業總貸款餘額中占比約三成，同年上半年，房地產貸款增量占同期各項貸款增量戀約三分之一；在此情況下，若中國的房市產生泡沫化，則其所造成的系統性風險將使中國的金融危機難以避免，顯示房市變化影響金融業務的發展甚大。

3.房價下跌的隱憂

在現行國家政策與財政制度下，房價大幅上漲，雖難為國家領導人與人民所接受，但房價下跌，卻難為地方政府與企業所能承擔；2019年10月，中國新房價格依然上漲，前50家房企銷售額增加將近四成(37%)，唯在70個大中城市中，多數二手房價格出現下跌情形，亦即新房和二手房的市場價格呈現反向波動，在政府對於新房具有較大的控制力或影響力，但卻無法說明真正房市變動之情況下，顯示中國房市可能步入下降走勢，亦即地方政府對於房價的下跌具有財政可能難以為繼的隱憂。

4.二手屋價格反映房市變化

一般而言，在中國的房市中，由於地方政府掌控大多數的土地資源，因此，新房價格主要取決於政府的土地定價和各種稅費，但這並不是由市場供需所決定的價格，而是政府主導的價格，真正反映市場變動趨勢的大多屬二手房價格，因此，當中國的70個大中城市中，若大多數的二手房價格環比下跌，其所呈現的是房市下行的意涵。

5.房價變化與土地財政

在政務推動必須建構於財政充足性的考量下，土地財政一般常被用於描述中國大陸地方政府以土地開發獲得財政收入的概念，因此，中國的「土地財政」是指地方政府依靠「經營土地」所獲得的財政收入，主要包括兩個部分，一是與土地有關的政府的非稅收入，如土地租金、土地出讓金、新增建設用地有償使用費等。二是與土地有關的稅收，如耕地占用稅、房地產和建築業等的營業稅、土地增值稅等。其中，非稅收入是政府經營土地所獲得的財政收入的主要部分。政府獲得的收入則稱為土地出讓淨收益。

6.避免土地財政危機

由於土地財政為地方政府重要的收入來源，因此，房市一旦轉淡，則不但政府從房市中所收取的各種稅費來維持政權為受到影響，更可能因為土地財政問題，而讓家庭、房企、銀行的資產都暴露在風險中，甚至引爆明斯基時刻(Minsky Moment)的產生，其是指在信貸周期或者景氣循環中，資產價格的大幅下跌對經濟及社會所可能產生的衝擊。在此情況下，若房價(資產價格)下跌，資金外逃，並引發系統性金融風險，則利用房地產投資不僅無法刺激經濟成長，反而可能造成經濟崩盤的結果。