作者：人神共奮 2020 / 09 / 03

日本房價真是一個傳奇，它是全世界近三十年來唯一一個房價長期下跌的案例。雖然其他地方的房價也曾有過劇烈下跌，但在一段時間之後都恢復了失地並且再次刷新了歷史新高，例如香港在 1997 年到 2003 年整個城市平均房價下跌 65% ， 2012 年時終於漲回到 1997 年高點， 2012 年至今香港房價又漲了快一倍；作為對比，日本今天的房價還不到 1991 年的一半，由於差距太大，在可見的中短期內， 日本房價 也不可能回到當年的高點。 究竟是什麼原因導致日本這個經濟發達、人多地少的地方房價長期低迷？換一個角度說，日本人是怎樣把他們的房價控制得這麼好的？今天我們就要深入討論這個問題，希望給大家一些新的啟發。

以訛傳訛的廣場協議

如果我們要問日本房價是怎麼跌下來的，就先要看懂它是怎麼漲上去的。要從根源上找到日本泡沫的起點，《廣場協議》可能是一個繞不開的主題。 1985 年簽訂的《廣場協議》被很多人認為是美國為了打壓日本競爭力而迫使日元升值，最終導致日本經濟泡沫化，然後泡沫破裂..……經歷過如此的大起大落，日本經濟再也沒有能力挑戰美國..……這是我們中國很多人張口就來的一個典型的美帝陰謀論。 但是你想過沒有： 事實真的是這樣的嗎？日元升值和日本資產泡沫的滋生有必然聯繫嗎？ 我們先看看《廣場協議》到底是怎麼一回事。

《廣場協議》到底是怎麼一回事

《廣場協議》是美國、日本、英國、法國及西德 5 個已開發國家的財政部長和央行行長在 1985 年 9 月 22 日於美國紐約的廣場飯店會晤後簽署的協議。這個協議的目的是聯合干預外匯市場，使美元對日元及德國馬克等主要貨幣有秩序性地下調，以解決美國巨額貿易赤字。 之所以美國和另外四個已開發國家要簽這個《廣場協議》，是因為在此之前美元確實是太強了： 1979 年底到 1984 年底，美元匯率上漲了 60% ，美元兌主要工業國家的貨幣超過了布雷頓森林體系瓦解前所達到的水平。美元過於堅挺，使美國的出口，特別是製造業的出口受到了沉重的打擊。 之所以日本、德國、法國、英國會簽署這個《廣場協議》，那是因為他們並不覺得自己只賠不賺：一個國家本幣匯率無論是升值還是貶值，都會帶來好壞兩方面的影響。本幣貶值對於出口是利多，對進口不利；本幣升值對出口不利，但對進口利多。

同時，本幣升值有助於國內企業海外擴張，對《廣場協議》後的日本和德國來說，最明顯的就是日德的企業和個人，手裡的錢可以換到更多的美元了，美元資產在他們看來變得超級便宜，所以就買買買，這不是消費，而是併購資產。對於經濟高速公路成長了三十年，總量穩居全球第二大經濟體的日本來說，日資此時正在雄心勃勃地走向世界，日元升值對這些資本而言利大於弊。日本當年也確實趁著日元升值，在美國買了大量的優質資產。 從另一個角度看，當年與美國簽署《廣場協議》的國家不僅僅是日本一家，還有德國、法國、英國。我們只知道《廣場協議》後日元對美元大幅升值，卻不知道德國馬克和其他三國貨幣也大幅升值。我們做一個對比， 1985 年時 1 美元= 240 日元，三年後的 1988 年，日元升值到了 1 美元= 120 日元，三年內日元升值了一倍。 是不是覺得這個數字很誇張呢？那我們就再來看看德國馬克，它的漲幅比日元還誇張。從 1985 年的 1 美元= 3.5 德國馬克升值到 1988 年 1 美元= 1.6 德國馬克，升值近 1.4 倍。 如果本國貨幣升值就會帶來危險的泡沫，那德國馬克比日元升值的幅度更大，為什麼德國沒有出現資產泡沫？德國沒有“失去的二十年”？

原因說簡單一點：這是日本人自己作的 《廣場協議》後日元升值和日本孕育出危險的超級泡沫之間本來沒有什麼必然聯繫。我們上文說到，無論本幣升值還是貶值，都有好壞兩面的影響。但在廣場協議後，日本不光要享受日元升值帶來的好處，還想抵消負面影響。日本央行在《廣場協議》後的一年半內把基準利率從 5% 大幅降低到 2.5% ，而且縱容氾濫的貨幣瘋狂投機，缺少應有的監管。當時日本的各大銀行也以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量放款。地價上升也使得土地所有者的帳面財產增加，刺激了消費慾望，從而導致日本消費需求成長。 那個時候，在日本市場投機的資金還不光是日本央行放出來的大水，國際資本看到日元漲勢如虹，認定日元資產的投資潛力，這些錢也紛紛流入日本國內、火上澆油。而日本央行和其他監管部門對於這些海外熱錢同樣沒加以關注，似乎還有些享受這種泡沫帶來的繁榮。 現在我們可以排除《廣場協議》和日本泡沫經濟的必然聯繫，打破這個傳了多年的謠言，下面我們繼續看日本的泡沫。

日本的兩個泡沫

日本泡沫經濟的代表不僅僅是日本樓市，更耀眼的是日本股市。在日本股市的最高階段，日本股市總市值達到美股的 130% ，全世界市值最大的前 20 家上市公司裡有 14 家是日企，想像一下當年日本經濟是多麼風光。即使是現在的中國也遠遠沒有享受過日本當年的風頭。 日本股市的崩盤比樓市早了兩年，本質上是日本央行發現問題之後，果斷行動的結果，日本央行在 1989 年 5 月、 10 月、 12 月分別 3 次連續宣布調高利率，採取緊縮性的貨幣政策。 1989 年 12 月 29 日，日經平均指數達到最高 38,957.44 點，此後開始下跌，泡沫經濟開始破裂。股市是波動性最大、敏感度最高的資產，但在這時日本房地產市場沒有收到太大的衝擊，在短暫的調整後，日本房價繼續衝擊新高，一直到了兩年後的 1991 年，日本房價才算見頂下跌，開啟了二十年漫漫熊市。