中新經緯 2020年11月27日電（薛宇飛）

專家：房企數量仍會減少

在一些業內人士看來，中國房地產企業的數量明顯偏多，行業集中度依舊不夠高，未來行業內兼併重組的案例會不斷湧現。 中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在今年7月公開表示，中國房地產市場有一個現象，就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最，房企呈現出雜、散、小的特點。 今後十幾年，基於房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。 "我認為至少會減掉三分之二，十幾年後中國房地產開發企業的法人數不會超過3萬個，3萬個可能還太多。" 黃奇帆預計，在房地產的整頓或者調整發展中，會從四個軌道上縮小，包括收縮、"沒有建設量的自然就取消了"、轉行、收購兼併。

馬光遠此前曾表示，未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉。 25日，他在個人微信公眾號上重申了這一觀點，文章稱："即使死掉80%，中國還有2萬到3萬家左右的房地產企業，數量仍然是全球最多的，2萬到3萬家的房地產企業，完全可以滿足未來房地產市場的供給。 " 馬光遠也稱，80%的房地產企業會死掉，是一種市場趨勢，而不是這兩年要發生的事，更不是今年要死掉這麼多。 近幾年，中國房地產企業的集中度正逐步提高。 中國房地產業協會公佈的數據顯示，2018年，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強份額比2017年降低0.01個百分點，其他數據分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點。

企業融資收緊

但不爭的事實是，房企今年的資金鏈較為緊張，不少中小房企頻頻爆出流動性問題，其中不乏有一些名氣的企業。 謝逸楓分析，在破產的房企中，大約有30%是出現了資金鏈斷裂問題，在從金融機構拿不到錢的情況下，只能宣佈解體。 百強企業的三盛宏業，近期遭到了自家員工維權。 10月下旬，三盛宏業的員工們發現，他們所購買的公司定向理財產品沒有按照約定收到本息，全國各地的員工們來到三盛宏業位於上海的總部"要說法"。 根據半年報，三盛宏業上半年的總負債為417.65億元，有息負債達269.52億元，主營收入為36.22億元，凈利潤-7.53億元。

11月14日，廣東證監局公佈了對頤和地產信披與違約等違規行為的情況以及對公司董事長予以警示的行政監管措施。 廣東證監局稱，截至5月31日，頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約。 在中指院編製的榜單中，頤和地產曾經連續10年進入全國地產百強。 有報導稱，截至2019年6月末，頤和地產營收僅0.86億元，同比下滑93.33%;歸母凈利潤虧損1.09億元，同比下滑203.28%。 今年，格力地產連續受到監管部門的問詢。 11月25日，格力地產公告稱，收到上交所問詢函，要求其針對控股股東股份因合同糾紛被凍結一事做出詳細闡述。 此前有報導稱，格力地產曾籌劃向相關物件定向增發公司股份時，珠海投資與廣州金控簽署了"抽屜協定"進行對賭，華潤信託與珠海投資發生合同糾紛的專案為上述定增的"通道業務"。 因相關方未能及時履約，故廣州金控、華潤信託等申請財產保全。 此前的9月份，格力地產還因半年報問題，收到上交所的問詢函，上交所從業績情況、房地產開發業務、資金往來情況等三大項提出了9個問題。

馬光遠指出，對房地產企業而言，最大的風險是金融機構對房企融資的管控。 藍光發展11月22日公告顯示，其原計劃發行總規模不超過20億的第一期債券，實際發行規模僅為4億，票面利率為7.5%。 此前，「19藍光01」債券發行規模計劃為不超過25億，最終發行只有11億;"19藍光02"債券發行規模為不超過14億，最終發行為11億。 同策研究院統計數據顯示，今年10月，40家典型上市房企融資總額為235.82億元，環比大幅下跌65.8%，創2019年融資歷史新低。 在國內融資困難的情況下，企業紛紛選擇境外融資。 中原地產研究中心統計數據顯示，2019年以來，國內房企合計發佈海外美元債已超650億美元，比去年同期增長近50%。 在最近20天的幾筆融資中，融資成本已從5%漲至12.8%不等，其中，德信中國、佳兆業、正商實業等幾家房企的融資利率均超過10%。 中原地產首席分析師張大偉認為，美元債融資井噴，是因為房企資金鏈緊張、融資管道被限制，對於槓桿率較高的房企而言，資金壓力較大。

無須過度悲觀

雖然企業破產、融資收緊並不直接影響普通民眾，但由於房產是中國居民家庭資產中重要的一部分，房地產市場的任何風吹草動都會引起關注。 那在如今的市場下，真的不值得買房了嗎？ 國家統計局公佈的數據顯示，今年1-10月份，全國商品房銷售面積約13.33萬億平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%;商品房銷售額12.44萬億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。 謝逸楓分析，今年全年商品房銷售面積有望突破16萬億平方米，整體市場狀況或將好於去年。 房企的融資狀況雖然不佳，近期降價促銷的案例也明顯增加，但無須對市場過度悲觀。 馬光遠預計，2020年年初，本輪房地產調整的週期基本告一段落，一線及部分熱點城市的房價會迎來一小波反彈。 但是，房價像過去一樣大漲乃至暴漲的概率等於零，投資房地產仍然要考慮機會成本。 針對近期頻頻出現的樓市放鬆和人才引進政策，張大偉稱，在2019年的最後2個月，全國樓市依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬鬆政策，但只要出現明顯上漲，調控肯定會加碼。