作者：人神共奮 2020 / 09 / 03

頑強的房價最終倒下

1986 ~ 1989 年期間，日本的房價漲得有多可怕呢？它在過去二十年已經累計上漲十倍的高基數之上，只用了三年時間就又漲了一倍，東京等大城市三年間的漲幅更是超過 200% ，在日本房價的巔峰時期，東京 23 個區的地價總和可以買下整個美國、一個小小的皇居地價就可以買下整個加州。 房地產作為民生必需品，它和政策、土地等因素相關度很高，因此也更容易得到控制。但日本沒有去主動控制，也沒有人提出“逆週期”的說法（所謂逆週期的做法就是一個東西往下掉的時候我托一下，往上跳的時候我壓一下，這樣可以穩定市場）。 相反，日本主動刺破自己已經搖搖欲墜的資產泡沫。 1990 年，日本央行在行長三重野康的領導下繼續加息、收緊貨幣政策，基準利率從 4.25% 大幅提高到 6% （在 1987 ~ 1989 年間，這個數字只有 2.5% ）；一年之後的 1991 年，日本政府又頒布了地價稅，同時強化了特別土地保有稅，目的是提高土地持有成本，控制地價過快上漲。但其實從 1991 年秋季起，日本的經濟泡沫已經破滅，地價稅的頒布造成稅負加重，加速了地價下降的速度。從特別土地保有稅看，徵稅對象主要集中在地價泡沫嚴重的中心城市，對中心城市地價下跌影響更大，六大城市地價的下跌幅度遠遠大於全國平均地價的跌幅。所以，日本房價之所以在當時跌的這麼快，最主要的原因是貨幣政策和土地政策的聯合打壓。在這麼狠的組合拳之下，房價不跌就怪了。

避不開的高齡化，保不住的高房價

日本之所以選擇主動炸掉這個泡沫而不是選擇保房價，其中很大的一個可能是因為當時日本的決策者心裡清楚，這個泡泡他們即使是想保也不可能保得住。 因為日本當時的都市化率已經接近 80% ，可以料定未來城市的新增人口非常有限，更重要的是 1991 年時日本的高齡化正在快速加重……站在 1991 年向後展望，日本未來的住房需求鐵定是越來越少的，所以在這樣的位置保房價又有什麼意義呢？ 日本在 90 年代初房價下跌的直接原因是央行收緊貨幣政策，但日本房價能持續下跌二十年最大的原因就是高齡化。 還有一點可以證明日本的高房價不可能持續，那就是現在日本已經進入負利率時代，雖然當年日本用加息的方法把泡沫刺破了，但今天負利率時代日本房價還是漲不上去，說明日本的基本面確實不再能再支撐當年那種高房價了。

中國房價何去何從

很多人擔心中國房價會像當年日本一樣，但從時代背景和主觀意願來看，這個可能性並不大。 因為日本房價下跌的最直接原因是當時的日本央行強力加息、收緊銀根，而今天的中國沒有加息的需要；另外從主觀上來看，日本當年是主動給房價泡沫開刀切除腫瘤，中國則是保守治療、以穩為主、房住不炒。 從客觀環境來看，中國都市化程度比 1990 年日本要低得多（目前大約 60% 出頭），說明未來一些年中國城市仍然有人口成長的潛力；再者中國的住房沒有房產稅這種持有成本，日本房產的持有成本每年相當於房價的 1% – 1.4% ，房產稅也是日當地方財政收入的大頭（佔總收入比例約 40% ），持有成本對於市場心理有很大影響，相比日本業主，中國業主持有房產時有更高的安全感和一勞永逸的感覺。 所以中國可能的路徑是以時間換空間，引導資金發展實體經濟，用經濟成長和通貨膨脹逐漸消化高房價，起到緩慢洩氣的作用，而不是主動刺破。要做到這一點並不容易，是一個考驗。

丟卒保車、輕裝上陣

如果我們以股票和房價為參考，日本確實失去了二十年。但我們也應該看到，三十年前日本面臨一個選擇，在資產泡沫和產業進步面前二選一，日本果斷選擇保住產業發展、捨棄資產泡沫，所以我們今天才看到日本實體經濟穩固，在汽車、機械製造、半導體、光學儀器等多個領域仍然處於世界領先地位。 雖然股市很難控制，但對於房地產來說，日本完全可以通過房貸利率優惠、降低房產稅、減少房產流轉來鎖盤、降息等措施來穩定房價，但如果日本這麼做，就意味著在高齡化和經濟放緩背景下，強行提高全社會的運作成本和負債率，這麼做對經濟發展而言有百害而無一利。 經濟發展是有周期的，到了周期就應該出清一次風險。距離我們最近的一個例子就是美國次貸危機，美國刺破了次貸泡沫、美股腰斬，但新的動能在科技領域得到培養，有了這次風險出清，之後才有納斯達克指數的十年十倍。 為了讀者更好理解，我這裡舉個最通俗易懂的例子…經濟成長與風險累積同人的身體非常像：一個人吃了很多東西，第二天自然要拉大便，也只有把大便排空，把風險出清，這個人才能繼續活蹦亂跳、繼續享受美食、變得更加強壯更有活力。 日本在出清泡沫之後，在諸多領域也獲得了很大進步，如今日本人安居樂業的成本低了很多，東京目前的房價收入比為 10 倍出頭，意味著一個東京的平均收入者 10 年的收入就可以在東京買下一個平均總價的房子，如果是大阪，只需要 6 年多。 在這失去的快三十年時間裡： 日本人的壽命越來越長，如今已穩居世界第一；日本保持了強大的出口競爭力，外匯儲備在過去三十年裡成長了 1,200% ；日本在海外的資產規模也大幅成長，連續三十年排名世界第一；日本是已開發國家中貧富差距最小的國家之一，健康的橄欖型社會帶來良好治安和友好環境；日本物價二十年保持穩定，日元信用良好，它的低息和穩定使其成為國際金融市場最典型的避險貨幣…… 這些成就，比維持高高在上的資產價格要有意義的多。

日本房價是一個傳奇、更是一個見證者，它見證了《廣場協議》後日本寬鬆的貨幣政策、視而不見的金融監管、以及最終醞釀出來的資產泡沫，它也見證了面對泡沫時日本央行果斷刺破泡沫、引領經濟轉型，在重度高齡化背景下不斷探索的過程。