2012-04-04

建商與地主的分配比例，關乎到地主的權益，地主比例愈高，分得的建坪才會大，是住戶跟地主談判的關鍵。通常地段愈好，地主談得的分配比例愈高，像是位在一件國父紀念館附近的都更案，建商已讓步到給地主八二與一八比，住戶還是不滿意。但通常建商不會對住戶詳加說明，祇會以一般通案為六：四來帶過，住戶可要留心，不要被建商蒙蔽。近來住戶意識抬頭，多數地主不願意平白將容積獎勵與土地「贈」給建商，因此以自辦都更的方式，由住戶自組都更會，委託營造公司興建大樓，但通常蓋出來的建物不若建商規劃美觀，如著名的海砂屋仁愛晶宮大樓，自辦都更後因建材不優、售價又高達上百萬元，導致乏人問津。因此，最近就興起「代理實施」的都更公司，協助住戶規畫都更，解決住戶與建商的猜忌，或自辦都更建物不佳的問題。

手法四：透過「容積移轉」 加高建坪面積

政府嘉惠建商的方式，最受爭議的就是「容積移轉」。以上述國父紀念館附近的都更案為例，因住戶意識高漲，建商分配比例太低，建商打算買道路用地或古蹟，將其容積移轉到此處，來增加建坪，為的是賺取該地段的利益。「容積移轉」被視為容積管制的殺手。建商為了獲取更高的利益，到偏遠地方買道路地移轉到都會區來，讓建商任意蓋超高豪宅，城市面貌依舊紊亂，政府做都市計劃的分區管制就沒有必要了。

手法五：市府沒做都市規劃 任建商愈蓋愈高

實施都更後的台北變美了嗎？看看台北市容，都更過新大樓，旁邊盡是矮小的老公寓，加上建商為了可以賣更多戶數，一直要蓋超高大樓，像是元利建設位在金山南路、和平東路口，蓋一棟樓高三十八層、地下七層的超高建築，成為師大附近的龐然大物，是台北市少數容積獎勵加停車獎勵超過一○○％的都更案，其樓層之高遮住周圍四樓建物的陽光，引起鄰近住戶集體反彈，進而提起行政訴訟，最高法院在去年底裁定要求台北市府重新審查容積獎勵。

對建商來說，都更是無本生意，最大的風險是協調住戶的時間成本，最怕談不成，前置作業的心血白費，一旦順利進行，交給建經公司信託，所有營建成本都來自於銀行貸款，最後賣房子，建商還能賺錢。因此，建商是否應該多站在都更住戶的立場設想，少賺一些，畢竟許多百姓一輩子祇有這麼一間房子，住戶想多爭取一些自己的權益，有何不可？

（註）坪效及坪效係數

每一件土地根據其使用區分，均訂定容積率(r1)，將土地面積乘上容積率就是允許的建築面積。然而在都市更新案件中，不同的條件會有容積獎勵率(r2)，也就是說實際可建築的面積，可以再乘上容積獎勵率，就是基準容積(A)。例如土地面積是100坪，使用區分為商三，容積率是560%，若獎勵容積率為1.1717。那麼容積獎勵後的基準容積：= 100*560%*1.1717= 656.15坪 但是實際上可銷售的面積大於基準容積，因為陽台、雨遮以及公共設施都是可銷售的，但是不包含在基準容積內。所以這656.15坪的基準容積，總共可以產生出多少坪的銷售面積，這兩者的比值就是坪效係數K。

坪效係數(K) = 可銷售面積 / 基準容積

基準容積(A) = 土地面積*容積率*容積獎勵率

可銷售的面積就是將基礎容積A、再乘上坪效係數K

可銷售的面積 = 土地面積*容積率*容積獎勵率*K

坪效 = 可銷售的面積 / 土地面積 = 容積率*容積獎勵率*K

上述式子可以看出，容積率及容積獎勵率以及坪效係數決定了坪效。 容積率視土地使用區分而定，是確定的數值，容積獎勵率也是不會變的。然而坪效係數就不一樣，跟建築法規相關，且跟建築物的公共設施比例有關係。所以只要求出坪效係數K，就可以得到坪效。