2024/07/01 王進祥︱文化大學土地資源學系兼任教授

(六)聽證： 主管機關於審議「都市更新事業計畫」或「權利變換計畫」完竣前(即核定發布實施前)，除有四個例外情事外，應再依照都更條例第33條規定舉辦「聽證」，並說明「採納或不採納」之理由作成核定。

前述四種不需舉辦「聽證」之例外情事為： 1.計畫核定前已無爭議。 2.屬「整建、維護」且經100%地主與屋主之同意者。 3.以「權利變換」實施且經100%地主、屋主同意者。 4.「協議合建」且經地主、屋主100%同意者。

地主若仍不服前項「聽證」作成之「行政處分」時，其行政救濟程序，免除「訴願」及其先行程序，可直接提起「行政訴訟」。

都更重建怎麼分配？ 協議合建、權利變換算法不一樣 ---- 財訊 <都更全都通>

2024/08/02 戴雲發︱ Alfa Safe建築系統創辦人、建築安全履歷協會創會理事長

隨著政府政策宣導推動，中央及各縣市政府提供各項都更補助及獎勵，近幾年都市更新重建的案件愈來愈多，大家對都更的印象也愈來愈正向，都希望自己家能夠有機會重建。在參與都更的過程中，地主最關心的幾個問題就是可以分配多少、有多少租金補貼、搬遷費。

常見分配方式有兩種，一是與建商協議合建，以固定比例或坪數分配，由建商將成本利潤都詳細評估計算後，提供分配比例或坪數、每月租金補貼金額及搬遷費金額，由建商與地主協議取得共識並簽約，都更重建後就按照合約內容分配。 第二種方式就是權利變換，都市更新權利變換就是由不動產估價師評估每位權利人參與都市更新之價值，計算各權利人的比例，並以該比例分配更新後的房屋價值、分擔都更重建的相關成本（權利變換中稱作共同負擔），拆遷補償費與拆遷安置費(租金補貼)也會編列在權利變換的共同負擔中。

權利變換的概念就像每位權利人都是這個都更案的股東，由估價師來估出每一位所有權人的股份，股份愈多可以分配的愈多，主要影響權利價值比例多寡的還是土地建物因素，估價師會根據所持份土地、原有合法建物的面積大小、臨路條件、構造種類、可產生的都更容積獎勵等等很多複雜的因素來評估，無產權的建物面積、增建就無法算入權利價值比例中，僅能計算拆遷補償費。

拆遷補償費會分成合法建築物及其他土地改良物，在估價之前會先請測量公司進行其他土地改良物的實際面積測量，再由估價師評估出拆遷補償費用金額，該金額扣除預估更新前舊建物的拆除費用，才是原屋主可領回之補償費。另外地主們在意的拆遷安置費(租金補貼)也是由估價師估算，並且只會計算有產權登記的合法建築物面積，如果有未登記但可以補登記的面積，就要在估價之前進行補登，其他違建、增建、未登記的使用空間等等面積就不能算租金補貼。

由此可見，在都市更新權利變換的過程中，不動產估價師擔任公正客觀的第三人，是非常重要的角色，權利變換的好處就是正常情況下不會發生不公平的分配，一切都是依照法規由估價師評估，一塊基地能夠蓋出來的面積是固定的，在這固定的100%裡面有人要求更多、就會損害到其他人的權利，在權利變換的模式之下，一切都是透明公開，無法為了一個人的利益說調整就調整，許多增建等非屬權狀上有登記的使用空間，如無產權登記之地下室面積、頂樓加蓋，大多是住戶自行佔據使用，其實是不合法的，不應該把非合法增建或長期佔用視為理所當然要分回的面積，如果堅持不合理的條件，導致變成現在所謂的「都更孤島」，反而得不償失，在地震不可避免的台灣，老舊房屋的都更重建是遲早要進行的，愈早開始進行，就能愈早住進安心且舒適的新房屋。