2022-03-28 作者本身乃 現任地政士 也曾任台北市地政士公會理事

總之，坪效及坪效係數這兩個用詞（註），地主們總是霧裡看花傻傻地分不清楚，但卻是都更承案業者賴以推案的用詞。經個人參研多時，發現坪效係數的來源如內文所揭有二，但至於何者才受用？這恐怕只有建商才心知肚明了。個人的都更重建案，在核定的權利變換計畫之中，即可清清楚楚地看到建築面積與可銷售總面積（不包括停車位）數值，試算之下，發現坪效係數業已達到1.73了；但依協議合建契約的分配，實施者卻仍堅持使用1.67，且表示結算須於建物主體完成興建，辦理產權登記時，方能據以調整（但在核定的權利變換計畫中，相關的分配數據記載得一清二楚），這樣合理嗎？ 因此，政府對坪效係數的產生方法宜明文加以規範，並訂定辦法以保障地主能爭取自身的權益；畢竟這才是地主最為關心的所在，會直接影響到都更重建甚至危老重建的權值分配。

4.權利變換計畫究竟是建商的護身符，還是地主的保障書？

都更權利變換與協議合建各有其優缺點所在，其中權利變換的門檻較低，但協議合建地主分配較多，故相權之下，地主通常會先與建商簽訂一紙合建契約。但合約內容中總會有這麼一條，約定地主可在權利變換與協議合建之間選擇其一，且以一次為限。然而，這一條款訂得合理嗎？ 須知，權利變換與協議合建相較之下，因權利變換通過門檻相較為低，且具有較好的稅費優惠，建商大多選擇權利變換作為都更重建的敲門磚。基於防杜逃漏稅、偽造文書，政府已經訂定有協議合建的落日條款，即必須在113年3月31日之前提出申請，方有土地值稅暨契稅的減免優惠。那，我們必須進一步探討：經政府核定的權利變換計畫對地主還是建商較有保障？ 如前所揭，重建後的預估價格會直接影響地主暨建商的權值分配，如今在建材高漲、工人緊缺加上疫情的情況下，建商可能也有自己的困窘。希望他們承案評估時已有調適因應的方案，也期盼不會因此降低營建的水平。 在這裡，我想提一提建築經理公司。筆者個人的都更案，在權利變換計畫奉核定後，隨即在建商主導之下與某家金融機構簽訂信託契約，某一建經公司的名字赫然出現於信託契約中。但，都更權利變換計畫經核定已兩年多，這段期間個人對於建經公司要做些什麼？曾做過些什麼？是全案管理亦或全案背書？至今仍是一片空白，也難以參透，因這些都未規範在權利變換計畫中，故實在難以探其究竟。不論是都更重建亦或危老重建，基於資訊、資源的極端不對稱，由於地主通常是站在弱勢與匱乏的那一方；加上由於重建的需求巨大，專業的建經公司便應運而生了。地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥曾呼籲政府，建請政府要善用民間力量，用以加速都更審議進程的提議，筆者對此敬表贊同。希望能在都更案審核階段時，即引進「建經機制」，如此一來，不但能有利於加快都更案的審議速度，更可使地主與建商的權值分配能更加公允。再者，在權利變換計畫奉核直至交屋結案的這一段漫長時間中，也才會有一立場中立、且實際參個案的專業單位，足以居中緩和或協助解決地主與建商間的爭執，這對都更重建或危老重建而言，應可產生很大的助力與推力，而不會演變成凡事建商說了算。

總而言之，都更重建是一件極為耗時且費力的巨大工程，感謝這幾年來為此勞過心、勞過力、費過神及認真積極執事的每一個人。然而，文中所列問題均是都更地主們心中所牽絆的，都更條例是否須進一步修法調適？或須依執行上的實際需要另訂施行細則或權宜辦法，以確實活用民間豐沛的專業力量？倘能如此，相信除確能兼顧地主與建商的雙方權益之外，進一步更可促進都更審查效率，追求實質的公平與正義，方為全民褔祉之所繫。 最後，誠心感謝地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥在百忙之中抽空指導與斧正。

（註）坪效及坪效係數

每一件土地根據其使用區分，均訂定容積率(r1)，將土地面積乘上容積率就是允許的建築面積。然而在都市更新案件中，不同的條件會有容積獎勵率(r2)，也就是說實際可建築的面積，可以再乘上容積獎勵率，就是基準容積(A)。例如土地面積是100坪，使用區分為商三，容積率是560%，若獎勵容積率為1.1717。那麼容積獎勵後的基準容積：= 100*560%*1.1717= 656.15坪 但是實際上可銷售的面積大於基準容積，因為陽台、雨遮以及公共設施都是可銷售的，但是不包含在基準容積內。

所以這656.15坪的基準容積，總共可以產生出多少坪的銷售面積，這兩者的比值就是坪效係數K。

坪效係數(K) = 可銷售面積 / 基準容積

基準容積(A) = 土地面積*容積率*容積獎勵率

可銷售的面積就是將基礎容積A、再乘上坪效係數K： 可銷售的面積 = 土地面積*容積率*容積獎勵率*K

坪效 = 可銷售的面積 / 土地面積 = 容積率*容積獎勵率*K

上述式子可以看出，容積率及容積獎勵率以及坪效係數決定了坪效。

容積率視土地使用區分而定，是確定的數值，容積獎勵率也是不會變的。然而坪效係數就不一樣，跟建築法規相關，且跟建築物的公共設施比例有關係。所以只要求出坪效係數K，就可以得到坪效。