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都更地主的心聲誰人知?(上)---- 儒霖
2024/08/10 10:01:14瀏覽70|回應0|推薦0

2022-03-28 作者本身乃 現任地政士 也曾任台北市地政士公會理事

都更重建真的很不容易,「地主的貪婪」經常被列為都更重建之所以破局的因素之一。但實務上真的是這樣嗎?身為台北市某一都更重建案地主之一的我,想藉此發表幾點看法。

大家都知道,依都市更新條例都更重建有兩種方式:「權利變換」「協議合建」長時間以來,政府一再透過種種資訊告訴地主、教育人民,權利變換須經三家估價師估價、內容會經政府嚴審與核算,且加上有較佳的稅賦優惠,對地主而言,顯然較為公平、有利。但事實上真的如此嗎? 由於權利變換具有「立體分配」、「顧及公平性」、「保障財產權」、「民間主導」等特性(內容請詳見李永然、陳曉褀合著《權利變換與協議合建比一比》),且發動與審核通過的門檻較低,又具有稅賦上較為優惠的條件,通常就成為實施者(建商)做為都更重建的敲門磚。(註:依都市更新條例,實施者通常是建商,但也可能是具都更專業的服務團隊或個人。)

通常,為了綁住同意戶,建商會與大多數地主簽訂一紙「協議合建契約」,其中地主能分配到的比例,當然要訂得比權利變換能分配到的比例來得高才行。筆者個人的都更案就是走權利變換程序,其中建商可分配到的都更權值為36.61%、地主土地權值則為63.39%。我想,經政府審定的權利變換計畫,建商能分得到的比例大多也會落在這一個數值附近吧!此時,若有建商提出68 / 32分、甚或更高的70 / 30分時,地主大都會接受這個條件,與建商簽訂協議合建契約書,同時承諾配合建商走權利變換程序,在權利變換意願調查表中同意參與權利變換的權值分配(因可以得到較好的稅賦優惠)。如此一來,就大大提升建商整合成功的機率。這也就是「以權利變換舖陳,以協議合建收尾」的都更重建模式,大量充斥於我國都更重建案中。

以下,謹就身為都更重建地主的立場,探討與都更重建相關的幾個問題。

1.採權利變換,對地主較有保障?

審查權利變換計畫是都更重建過程的重中之重,其中影響權值分配最大的因素,個人認為是重建後的預估價格(即等同於推案價);然而,這一價格是不動產未來的預估價值,會受諸多外在因素(如估價期日、景氣變動、建材漲幅、建築工人短缺等等)影響,要想取得一個切確、精準的數值,實務上應有一定的難度。須知,若以重建後的預估價格作為權利變換分配的參考價,倘若這參考價與市場上實際銷售價格有所落差時,必將影響到地主與建商之間的權值分配,而且其幅度還相當大。 簡明的說,共同負擔通常係由建商所支付,包括重建費用、公共設施費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用等等,建商據以參與都更重建後分配回相對應的權值;但在實務上,建商在每個都更案中所提列的共同負擔比,一向很難、甚至無法被確實檢驗,故其合理性就經常會遭到地主們的質疑。此時,若不動產重建後的估價價格在審查階段即被低估(即推案預售均價高於審查均價),就意謂建商在權利變換審查階段時,其共同負擔的權值占比就會被放大;也就是說,如此一來,建商能分配到手的權值將為之增多。假設一個都更案最後核定可銷售面積為3,000坪,建商所提列的共同負擔為97,200萬,權利變換審核時所採的基準價格,均價設定為每坪90萬;則建商將可分配到36%的權值;然而,設審查時基準價格設定為120萬(即估定均價與推案價或市場價格相同),則建商可分配到到的權值將縮小為為27%這突顯出審查時所採的估定均價會直接影響分配比率的事實,且影響幅度之大,總是出乎於常人之想像之外。是故,實務上權利變換在審核時的估定價格與推案均價(市場價格)的落差不宜太大,否則一旦低設,將對都更地主極為不利,此為其一。

再者,權利變換計畫一經核定後,假設建商權值為36%,其所據以分配到的土地、建物、停車位,也會依此比率在權利變換計畫中被明文確定。接著,若推案價格(市場價格)每坪均價較審查時的估定均價往上調升10萬,建商出售不動產時就會增加10,800萬的進帳;若每坪調升20萬,甚至調升30萬呢?有興趣的讀者可試著以下列數據試算一下:「若權利變換時採均價90萬做為分配參考,但建商領到建照開始推案售屋時,銷售均價卻變成120萬,二者間的價差總值有多少?」 這種都更重建模式,若以較低的估定價格作為分配的參考價,勢將造成建商在審核時既能分配到多一點,推案之後,又會有豐厚的價差入帳。如此一來,建商不就是左右逢源、利市大發,「賺很大」了嗎?這種獨厚建商的審查模式,豈足以保障地主的權益?這也就難怪,有人曾撰文指出都更重建是建商的無本生意(內容詳見黃琴雅著〈蠶食鯨吞建商有五大手法,都更是建商的無本大生意〉一文),此為其二。

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