2022-03-28 作者本身乃 現任地政士 也曾任台北市地政士公會理事

都更重建真的很不容易，「地主的貪婪」經常被列為都更重建之所以破局的因素之一。但實務上真的是這樣嗎？身為台北市某一都更重建案地主之一的我，想藉此發表幾點看法。

大家都知道，依都市更新條例都更重建有兩種方式：「權利變換」或「協議合建」。長時間以來，政府一再透過種種資訊告訴地主、教育人民，權利變換須經三家估價師估價、內容會經政府嚴審與核算，且加上有較佳的稅賦優惠，對地主而言，顯然較為公平、有利。但事實上真的如此嗎？ 由於權利變換具有「立體分配」、「顧及公平性」、「保障財產權」、「民間主導」等特性（內容請詳見李永然、陳曉褀合著《權利變換與協議合建比一比》），且發動與審核通過的門檻較低，又具有稅賦上較為優惠的條件，通常就成為實施者（建商）做為都更重建的敲門磚。（註：依都市更新條例，實施者通常是建商，但也可能是具都更專業的服務團隊或個人。）

通常，為了綁住同意戶，建商會與大多數地主簽訂一紙「協議合建契約」，其中地主能分配到的比例，當然要訂得比權利變換能分配到的比例來得高才行。筆者個人的都更案就是走權利變換程序，其中建商可分配到的都更權值為36.61%、地主土地權值則為63.39%。我想，經政府審定的權利變換計畫，建商能分得到的比例大多也會落在這一個數值附近吧！此時，若有建商提出68 / 32分、甚或更高的70 / 30分時，地主大都會接受這個條件，與建商簽訂協議合建契約書，同時承諾配合建商走權利變換程序，在權利變換意願調查表中同意參與權利變換的權值分配（因可以得到較好的稅賦優惠）。如此一來，就大大提升建商整合成功的機率。這也就是「以權利變換舖陳，以協議合建收尾」的都更重建模式，大量充斥於我國都更重建案中。

以下，謹就身為都更重建地主的立場，探討與都更重建相關的幾個問題。

1.採權利變換，對地主較有保障？

審查權利變換計畫是都更重建過程的重中之重，其中影響權值分配最大的因素，個人認為是重建後的預估價格（即等同於推案價）；然而，這一價格是不動產未來的預估價值，會受諸多外在因素（如估價期日、景氣變動、建材漲幅、建築工人短缺等等）影響，要想取得一個切確、精準的數值，實務上應有一定的難度。須知，若以重建後的預估價格作為權利變換分配的參考價，倘若這參考價與市場上實際銷售價格有所落差時，必將影響到地主與建商之間的權值分配，而且其幅度還相當大。 簡明的說，共同負擔通常係由建商所支付，包括重建費用、公共設施費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用等等，建商據以參與都更重建後分配回相對應的權值；但在實務上，建商在每個都更案中所提列的共同負擔比，一向很難、甚至無法被確實檢驗，故其合理性就經常會遭到地主們的質疑。此時，若不動產重建後的估價價格在審查階段即被低估（即推案預售均價高於審查均價），就意謂建商在權利變換審查階段時，其共同負擔的權值占比就會被放大；也就是說，如此一來，建商能分配到手的權值將為之增多。假設一個都更案最後核定可銷售面積為3,000坪，建商所提列的共同負擔為97,200萬，權利變換審核時所採的基準價格，均價設定為每坪90萬；則建商將可分配到36%的權值；然而，設審查時基準價格設定為120萬（即估定均價與推案價或市場價格相同），則建商可分配到到的權值將縮小為為27%。這突顯出審查時所採的估定均價會直接影響分配比率的事實，且影響幅度之大，總是出乎於常人之想像之外。是故，實務上權利變換在審核時的估定價格與推案均價（市場價格）的落差不宜太大，否則一旦低設，將對都更地主極為不利，此為其一。

再者，權利變換計畫一經核定後，假設建商權值為36%，其所據以分配到的土地、建物、停車位，也會依此比率在權利變換計畫中被明文確定。接著，若推案價格（市場價格）每坪均價較審查時的估定均價往上調升10萬，建商出售不動產時就會增加10,800萬的進帳；若每坪調升20萬，甚至調升30萬呢？有興趣的讀者可試著以下列數據試算一下：「若權利變換時採均價90萬做為分配參考，但建商領到建照開始推案售屋時，銷售均價卻變成120萬，二者間的價差總值有多少？」 這種都更重建模式，若以較低的估定價格作為分配的參考價，勢將造成建商在審核時既能分配到多一點，推案之後，又會有豐厚的價差入帳。如此一來，建商不就是左右逢源、利市大發，「賺很大」了嗎？這種獨厚建商的審查模式，豈足以保障地主的權益？這也就難怪，有人曾撰文指出都更重建是建商的無本生意（內容詳見黃琴雅著〈蠶食鯨吞建商有五大手法，都更是建商的無本大生意〉一文），此為其二。