2019-04-09 徐珍翔

「都更條例年初修正後，以後都更會比較順了吧？」「正式場合裡，我一定跟你說會，因為理論上，我們把標準拉高，就表示住戶後來的共識應該要增加，但這只是理想，事實上，我不這樣覺得耶，……因為這一次修法，為了保障民眾權益，我們增加了很多程序規定，只要有一戶誓死抗爭到底，他又去利用每一個程序干擾的話，時間一定會被拉得更長，唉……。」一名營建署官員私下感到無奈，那深深的一口嘆息聲卻隱隱透著地主們的愁苦輪廓。 原則上，都市更新應該是地主、建商、政府三贏的計畫，但實務上，總有不肖建商會利用專業上的落差來占地主便宜，一名協助政府推動都更的六旬老代書向《信傳媒》分析，地主和建商交手的過程當中，最基本的功課就是確認都更土地範圍，「有一些建商會把合約寫得模稜兩可，像是『初步』、『後續』，或者『以……為準』這種帶有伏筆性質的字眼，地主都要先弄清楚，再考慮自己要不要接受。」 「比方說，建商說打算整合附近13筆土地，預計在總面積300坪的情況下，每個地主可以分配到坡道平面類型的停車位，但在整合期限的壓力下，最後可能只成功整合到11筆土地，面積只能到200坪，那麼車位很可能會變成機械式的。……畢竟，一般都更整合規模越大，取得的獎勵也可能增加，這些都跟地主權益有關。」他強調，建商找上門談條件是一回事，重點是簽約當下的合約內容是否一致。

光看容積率不夠，小心忽略「銷坪係數」

此外，規劃方式也常常藏有陷阱。老代書說，地主要注意合約內是否載明「以建築執照核准內容為準」字句，千萬不要以為容積率正確就沒問題，「假設今天合約只把可建容積當作地主們的分配依據，這就有問題啊，因為很多東西是不計容積的，……如果建商只用基地面積乘以容積率去計算，那對地主來說很虧，因為陽台、雨遮、公設這類沒計容積的都不算，很可能等到最後產權登記下來，地主才發現自己多了很多『虛坪』，甚至被要求多付找補金額。」 「舉例來說，一塊100坪的住三土地，容積率是225％，那麼可建容積是225坪，但一般還會乘上所謂的『銷坪係數』，比方1.6倍，這裡面就包含陽台、雨遮這類附屬建物，以及公設等未計容積的部分，等於實際總面積應該是360坪才對。……如果今天合約只寫可建容積的66％當作地主分配面積，那麼地主就只能分配到148坪左右，實際上連總面積一半都不到，那就很容易產生糾紛了，之後打官司也是麻煩。」他補充。

「因為合建沒有稅捐優惠，所以一般建商會先用合建跟你簽，再去申請都更，也就是所謂的假都更、真合建，現在很多案子都是這樣。」老代書提醒，合建的估價方式多半比照市價，但有政府介入的都更權利變換則會委託估價師進行估價，而後者往往和前者不盡相同，「所以從實務面上來講，會建議地主一開始和建商談的時候，就先寫好『擇優分配』四個字，當然，建商不一定會同意，但可以爭取試試，你不講，建商當然也不會自己提。」 大從房屋，小至車位，地主都應該小心。老代書說，簽約前，地主最好先確認未來分配的車位態樣及尺寸，「可以問一下是分配平面還是機械車位，因為兩者的價值不同，前者比較值錢。另外，車位寬度一般是2.5米，也有2.25米的，最好都能先問清楚，並寫進合約內，否則有些案例是車位數沒少，但停車格小到車子停不進的。……最好還能爭取先選車位，因為建商最清楚哪些好停、好賣，如果完全由建商分配，地主要小心拿到得花半天時間停車的位置。」

擔心建商蓋到一半擺爛？簽約注意工程不中斷原則

至於多數人常見的疑問──何時能交屋，老代書建議，地主簽約應注意「工程不中斷原則」，實務上，都更核定後，流程依序有：申請建築執照、開工、興建、完工、申請使用執照、交屋等等，「要注意合約上，對於流程的中間千萬不能留下缺口，這樣一來，地主至少可以期待，最晚哪一天可以真正取得房屋，畢竟，如果不是特殊建築，從取得建照後，一般三五年內都應該可以完成交屋。」 「比方說，合約不只要寫明都更核定後三個月內申請建照，還要加上六或八個月內要取得建照，否則如果遇到景氣不好，建商也可能該補件的不補，先拖在那邊，……取得建照後，也要寫清楚多久內開工、開工後多久完工並取得使用執照，到這裡還不能鬆懈，多久內交屋也要約定清楚，因為中間還有安裝水電等工作，避免因為建商二次施工拖拖拉拉的狀況。」他說。

容積移轉好處誰拿？小心細節裡的魔鬼

最後的一隻魔鬼，老代書則提了實務上常見的容積移轉，「有些建商在進行都更的過程中，會和地主這樣商量：『我們出錢去買容積進來，這樣房子蓋得越大、越氣派，你們房屋的價值也會越高，不過，因為買容積的錢是我們出的，所以未來多出的容積要歸我們。』……對地主來說，不用出錢，社區卻可以蓋得更高、更豪華，自己的房屋價值也可以增加，好像是筆划算的買賣，但裡面就藏有陷阱。」 「用最簡單的例子來說，一塊地有十個所有權人，假設建商只負責興建，將來蓋十層樓的話，每個地主是不是可以分回十分之一的土地，但如果今天建商去買了容積多蓋兩層樓，在多餘容積由建商全拿的概念下，雖然每個地主可以分回的建物面積不變，但土地將只剩十二分之一，是不是權益馬上就被稀釋了，……這種利潤對建商來說也滿高的，我一般都會建議，這種狀況要記得跟建商談所謂的『回饋機制』。」他舉例。 實務上，都更的主體是地主與建商，而雙方的專業度往往天差地遠，這導致無論是有心或無意，雙方難免會有認知上的落差，最後徒生爭議；與其如此，真有意願參與都更的話，地主們不妨先做好功課，設法與建商在相去不遠的高度上進行一場雙贏談判才是。