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2024/08/10 10:23:09瀏覽67|回應0|推薦0 | |
2022-03-28 作者本身乃 現任地政士 也曾任台北市地政士公會理事 個人的都更案,審查時是以每坪90幾萬做為權值分配的參考基價,但房子被拆掉後才短短一年,預售屋的推案均價竟高達120多萬以上,價差高達30萬;對此,建商竟對外宣稱這是他們費神、費力創造價值的結果,地主們唯有莞爾而已。個人以為,審核時的估算價格與推案均價不宜有大幅落差,若有大幅落差之時,建請政府應及時介入處理,並訂定相關辦法來導正、調適,以符合地主信賴政府把關的期待;而不是權利變換審核階段時用心,待權利變換計畫一經核定後,就放任其自生自滅了!畢竟在大多數地主眼中,都更重建只是建商追求利潤諸多手段中的一種方式而已,但卻是地主賴以生根立命的唯一,政府的行政作為不可不積極、不可不慎重。 2.一切照著合約書走,虛坪、公設比、稅賦負擔卻總是讓地主有苦說不出? 針對權利變換的結果,有問題的地主只能採取行政救濟手段,但依法尋求救濟的時間卻甚為短暫,計畫一經核定,只要得以救濟的時效一過,其結果就難以撼動了。再者,就協議合建而言,因被歸類為私權爭執,地主可以選擇調解、仲裁及訴訟等手段,救濟途徑多了些;但由於合建契約條文很多,且通常處處埋雷,往往會因各自解讀不同,而產生雞同鴨講無法溝通的情事,只因地主總是處於資訊匱乏、被動不利的一方。再者,實務上地主是很難一一窺破契約中所隱藏的陷阱。倘若虛坪一大堆、公設比超乎預期、稅費負擔的歸屬等問題不能明文訂清楚,也許將來都會成為地主們的夢魘。 在都更案件中,建商通常會先與地主們個別地簽訂合建契約,藉此拴住一些地主;簽約之前,建商總是說得天花亂墜,捶胸頓足地保證絕對會信守承諾;但只要契約一簽到手,若有地主有問題,只要契約上無明文(即有明文,也可硬拗)約定,則「口說無憑、一切照著合約書走」,往往就是建商一成不變的回答,先前的口頭承諾一概不算數,讓地主徒呼負負、傾訴無門。曾發現,契約中竟訂有建商優先選的條款,即建商由上往下選,地主卻只能由下往上選;近期,地主們也學聰明了,條款大都改為由地主先選。還有,有些契約書還訂定要拿地主信託後的土地去貸款的條款……等等,林林總總,不勝枚舉(相關內容請詳見蔡志揚律師著作〈一次看穿都更X合建契約的陷阱〉)。 針對不動產交易及包租代管,政府均訂有各式定型化契約書範本,以及應記載與不得記載事項,長期以往,對確保交易雙方的權益成效甚為良好。相較於不動產交易及包租代管,都更重建的影響更大,為確保地主暨建商間的權益分配,能達到最基本的公平、公正、公開原則,請政府針對都更重建亦或危老重建均能訂定相關辦法、規範及範本,並結合實際發生過的問題,適時彙整各式問題並編製Q&A,以供民間參考、遵照,相信自可有效舒緩並進一步解決都更重建的亂象。 3. 68 / 32分、70 / 30分,地主占盡便宜? 倘若地主與建商都更重建採協議合建模式,合建契約明定分配比率為68 / 32、70 / 30,地主是否就一定是獲利的一方?且能高枕無憂呢?筆者個人的都更案,在權利變換計畫即將核定之前,建商即以1.67做為坪效係數,用來分配地主的權值。這個數值比不動產業界經常掛在嘴邊的1.6好像優惠很多,彰顯建商的大度與讓利。但事實上真的是如此嗎? 建築或都更業界大多以坪效係數做為權值分配的參考依據之一。據瞭解,坪效係數可經由兩種方式求得,一是透過公共設施的占比來反向推算,另一則是以可建築面積與可銷售總面積這兩個數值來推算,若可建築面積為2,000坪,可銷售總面積為3,400坪,坪效係數即為1.7。 一塊都更基地,假設土地使用分區的容積率為400%,都更容積奬勵值為22%,海砂屋容積獎勵值為15%,則每一地坪可建面積就是4 * 1.22 * 1.15 = 5.612坪。筆者個人的都更案,建商採1.67為坪效係數來分配,因協議68 / 32分,則每坪土地就可分配到6.37坪的建物面積(即5.612 * 1.67 * 0.68 =6.37)。但是,由於本都更案公設比為34.6%(此值取得自權利變換計畫),坪效係數就應改採1.72;這樣一來,每坪土地就可以分配到6.56坪建物面積,其間相差達0.19坪。若設以10坪土地參加都更重建,則就會少分配到1.9坪。 試想,都更後每坪售價若為100萬,則每一位地主不就是少分到190萬嗎?如果有50為地主,大家的土地持份也相等,則10萬的價差,建商的收入就會增加9,500萬;20萬價差,增加19,000萬;30萬價差,更將增加為28,500萬。而這些價差,不就是通通進到建商的口袋內嗎?我絕不反商,不反對建商得到合理的豐厚利潤,但這種追求利潤最大化、無限化的情形,就值得吾等深思。 |
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