2022-03-28 作者本身乃 現任地政士 也曾任台北市地政士公會理事

個人的都更案，審查時是以每坪90幾萬做為權值分配的參考基價，但房子被拆掉後才短短一年，預售屋的推案均價竟高達120多萬以上，價差高達30萬；對此，建商竟對外宣稱這是他們費神、費力創造價值的結果，地主們唯有莞爾而已。個人以為，審核時的估算價格與推案均價不宜有大幅落差，若有大幅落差之時，建請政府應及時介入處理，並訂定相關辦法來導正、調適，以符合地主信賴政府把關的期待；而不是權利變換審核階段時用心，待權利變換計畫一經核定後，就放任其自生自滅了！畢竟在大多數地主眼中，都更重建只是建商追求利潤諸多手段中的一種方式而已，但卻是地主賴以生根立命的唯一，政府的行政作為不可不積極、不可不慎重。

2.一切照著合約書走，虛坪、公設比、稅賦負擔卻總是讓地主有苦說不出？

針對權利變換的結果，有問題的地主只能採取行政救濟手段，但依法尋求救濟的時間卻甚為短暫，計畫一經核定，只要得以救濟的時效一過，其結果就難以撼動了。再者，就協議合建而言，因被歸類為私權爭執，地主可以選擇調解、仲裁及訴訟等手段，救濟途徑多了些；但由於合建契約條文很多，且通常處處埋雷，往往會因各自解讀不同，而產生雞同鴨講無法溝通的情事，只因地主總是處於資訊匱乏、被動不利的一方。再者，實務上地主是很難一一窺破契約中所隱藏的陷阱。倘若虛坪一大堆、公設比超乎預期、稅費負擔的歸屬等問題不能明文訂清楚，也許將來都會成為地主們的夢魘。 在都更案件中，建商通常會先與地主們個別地簽訂合建契約，藉此拴住一些地主；簽約之前，建商總是說得天花亂墜，捶胸頓足地保證絕對會信守承諾；但只要契約一簽到手，若有地主有問題，只要契約上無明文（即有明文，也可硬拗）約定，則「口說無憑、一切照著合約書走」，往往就是建商一成不變的回答，先前的口頭承諾一概不算數，讓地主徒呼負負、傾訴無門。曾發現，契約中竟訂有建商優先選的條款，即建商由上往下選，地主卻只能由下往上選；近期，地主們也學聰明了，條款大都改為由地主先選。還有，有些契約書還訂定要拿地主信託後的土地去貸款的條款……等等，林林總總，不勝枚舉（相關內容請詳見蔡志揚律師著作〈一次看穿都更X合建契約的陷阱〉）。

針對不動產交易及包租代管，政府均訂有各式定型化契約書範本，以及應記載與不得記載事項，長期以往，對確保交易雙方的權益成效甚為良好。相較於不動產交易及包租代管，都更重建的影響更大，為確保地主暨建商間的權益分配，能達到最基本的公平、公正、公開原則，請政府針對都更重建亦或危老重建均能訂定相關辦法、規範及範本，並結合實際發生過的問題，適時彙整各式問題並編製Q＆Ａ，以供民間參考、遵照，相信自可有效舒緩並進一步解決都更重建的亂象。

3. 68 / 32分、70 / 30分，地主占盡便宜？

倘若地主與建商都更重建採協議合建模式，合建契約明定分配比率為68 / 32、70 / 30，地主是否就一定是獲利的一方？且能高枕無憂呢？筆者個人的都更案，在權利變換計畫即將核定之前，建商即以1.67做為坪效係數，用來分配地主的權值。這個數值比不動產業界經常掛在嘴邊的1.6好像優惠很多，彰顯建商的大度與讓利。但事實上真的是如此嗎？ 建築或都更業界大多以坪效係數做為權值分配的參考依據之一。據瞭解，坪效係數可經由兩種方式求得，一是透過公共設施的占比來反向推算，另一則是以可建築面積與可銷售總面積這兩個數值來推算，若可建築面積為2,000坪，可銷售總面積為3,400坪，坪效係數即為1.7。 一塊都更基地，假設土地使用分區的容積率為400%，都更容積奬勵值為22%，海砂屋容積獎勵值為15%，則每一地坪可建面積就是4 * 1.22 * 1.15 = 5.612坪。筆者個人的都更案，建商採1.67為坪效係數來分配，因協議68 / 32分，則每坪土地就可分配到6.37坪的建物面積（即5.612 * 1.67 * 0.68 =6.37）。但是，由於本都更案公設比為34.6%（此值取得自權利變換計畫），坪效係數就應改採1.72；這樣一來，每坪土地就可以分配到6.56坪建物面積，其間相差達0.19坪。若設以10坪土地參加都更重建，則就會少分配到1.9坪。 試想，都更後每坪售價若為100萬，則每一位地主不就是少分到190萬嗎？如果有50為地主，大家的土地持份也相等，則10萬的價差，建商的收入就會增加9,500萬；20萬價差，增加19,000萬；30萬價差，更將增加為28,500萬。而這些價差，不就是通通進到建商的口袋內嗎？我絕不反商，不反對建商得到合理的豐厚利潤，但這種追求利潤最大化、無限化的情形，就值得吾等深思。