2024/05/29 王進祥︱文化大學土地資源學系兼任教授

自力都更、「自主都更」之同義名稱，係屬地主7人以上“自己籌組”「更新會」所主導之都更模式，亦屬自力、自主、自動自發、自給自足、自營、自管之委託建築(委建)或自地自建性質，其產權分配依法需採法定之「權利變換」機制。 易言之，「自力都更」與「權利變換」在更新前後財產分配時，屬於一體性之性質。協議合建(分屋)，另指地主分別與建商(實施者)書立“協議書或契約書”所為個別條件(合建比)之私約「都更實施」型態

實務上，自力都更與「委建」，在現行法制面，因法無明文規範，但仍具一定性質之相同。惟，為何區別而另為分析，其意旨乃在「自力都更」必然成立「更新會」，且不一定會「全部同意」委建。是有「合建與委建」及「自力都更與合建」之相互討論。

茲分析「自力都更」與「協議合建(分屋)」之差異如下：

(一)更新後權利分配方式：「自力都更」之地主相互間，其更新後之權利分配方式，必然多以法定分配方式“權利變換”為之。惟，「協議合建」時，則以「私約協定」，亦得約定以「權利變換」作為財產分配之方式。只是實務上，應區別「協議合建(分屋)」與「權利變換保障合作協議」仍有所不同。另外，值得提防的是，建商若以「協議合建」為訂約基礎，卻改以「權利變換計畫」作為權利分配之規劃，即可能被認定為一般所稱之「真合建、假權變」。

(二)真合建、假權變所生之矛盾： 合建契約之「合建比」，不一定會等於「權利變換比」，即使雙方(地主與建商)協議以「從高、擇優」方式為合建條件，亦屬私契約之民事(私)行為規範，尚與「權利變換」之行政法制無關。 只是當建商另立「權利變換計畫」供主管機關審查時，其依法行政或法定分配機制，在「差額價金之退補」部分，即有「差額退補」與否之問題發生。亦即，「如何退補、有無退補」，因非屬都更審議之範疇，此時，難免會造成「權利變換(價值數據)」之有無正當性與估價之估值之是否合理性等矛盾之發生。 易言之，每一地主之「應分配權利價值」，在選配房屋之實務上可能會「大於或小於」「合建比」，其與自力都更之「應分配權利價值」與「實際選配之權利價值」不同之觀念相似。因為地主在實際選配更新後房屋時，其所選配之房屋價值(加上車位價值)，不太可能等同前述「應分配之價值」與「可分配權利價值」。是以，其因此所產生之差額，會增生不同稅費負擔。此在交屋後，極可能增生契約之納稅負擔爭議。

(三)兩者之差異： 「自力都更與協議合建」之差異，除了「自地自建、委建」與「合建」不同外，其最重要的盲點乃在「自地自建、委建」之權利變換與協議合建之「土地增值稅減徵或免徵」之負擔大有不同。 另外，前述「協議合建」，參照都更條例第67條第1項第8款規定，尚需經主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，「始得減徵」40%之土地增值稅與契稅；易言之，協議合建之40%減免，仍有可能發生負擔繳稅(不能減免)之風險。