2021/07/07 作者 陳雅玲

近年來，危老都更案大爆發，對持有房屋的所有權人而言，最關心的問題莫過於「我的房子可以換多少坪數？」、「房子價值是怎麼計算？」、「頂加、1樓增建能不能算進去？」其實這些攸關權利的問題，在都更法定程序中的「權利變換計畫」都會有詳載，透過估價機制計算重建前後的價值，對有意參與都更重建的住戶，不能不知道「權利變換」的重要性。

「協議合建」是房地分配的一種方式，還有另一種方式是「權利變換」，兩者房地分配的差異，前者是以地主與建商簽訂的合建契約內容去分，需取得100%的同意，屬於私契約分配，而後者採多數人同意，透過估價機制，使得權利的估算與分配公開透明，擬定的「權利變換計畫」需送都審會審議，因而時程相對較長，但也是透過政府把關，保障地主權益。

比例概念為核心 分擔成本與計算價值

這兩種方式各有利弊，端視哪一種條件對地主有利，不過，目前都更案多以權利變換為主流，而權利變換究竟是什麼？財團法人臺北市都市更新推動中心規畫師許守傑表示，簡單來說，就是透過估價方式，將地主出的「地」及建商出的「錢」換算成權利價值，並計算所占的比例，將更新完成後的總價值扣掉共同負擔後，地主再依該比例分配。許守傑進一步解釋，權利變換的核心概念是「比例不變，價值變大」，舉例來說，持有的房地更新前價值500萬，占社區更新前總價值的1%，假設該社區更新之後總價值估算是15億元，扣除共同負擔5億元，結果所得10億元，則原持有房地權值比例1%，計算過後取得新房子的價值為1000萬元。

因此，在更新前計算出來土地權利價值的比例，這個比例很重要，是透過該數值比例來分擔更新成本，以及更新後建築物及土地應有的價值。至於房地權利價值由誰來估算，依據《都市更新權利變換實施辦法》第6條規定，由實施者委託3家以上專業估價者來估算，再從中選擇一家作為依據。

共同負擔、選配及找補 詳載在權變計畫

一般來說，權利變換計畫需要留意的地方，臺北市都市更新推動中心整理了5大重點：

1. 更新前的權利價值：如同社區住戶在同一個時間點把房子都賣了，所取得房屋價格就是更新前的權利價值。

2.更新後的權利價值：房子在更新之後會重新設計，每間房子依據樓層、坪數、座向不同會有不同的價格，這就是更新後的價值。

3.共同負擔：辦理都市更新所需的成本花費，像是委託建築師、拆除建物及營建工程等等費用，資金的總和稱之為共同負擔。

4.選配原則及抽籤：都更後房子會進行選配，但分配的同時住戶可能會選到同一間房子，因此內容會註明公開抽籤進行的方式和規定。

5.差額找補：在選定房子之後，依分配價值與原先價值計算是否要多退少補。 對於房屋重建的分配價，很多住戶都存有一坪換一坪的舊有觀念，但若從權利變換的角度來看，是依據固定比例分配，總價值變大，而不是用坪數來衡量，另外估價機制對於常見頂加、一樓增蓋等非合法建物，一般也是不能納入估算價值。

另外，為了保障所有權人的權益，權利變換計畫在擬定之後，依據都市更新條列，實施者在向市府報核送請前會召開公聽會，並公開展覽30天，其間對內容有異議可以提出意見，再者是權利變換計畫經核定公告後，2個月內也能向行政單位提出異議。