2024/07/01 王進祥︱文化大學土地資源學系兼任教授

「都市更新」有二個重要的「計畫」，即是「更新事業計畫」與「權利變換計畫」。其中「更新事業計畫」就是在規劃「都更建築設計、財務計畫、交通計畫、容積獎勵及其他與本更新單元相關」的各項計畫；而「權利變換計畫」則指更新前(舊建築物)素地估值、土地權利之占比及更新後價值與權利分配(選配原則)之相關計畫，其中當然包括：「估價條件」與三個不動產估價師之估價報告內容在內。前述二個計畫書可分別報核(分送)，亦可合併報核(併送)都市更新審議。

(一)公聽會： 公聽會，區分為「更新事業計畫」報核前之「自辦公聽會」與報核後之「公辦公聽會」二種。「公聽會」召開之目的，旨在聽取地主、屋主與權利關係人之意見。 「更新事業計畫」審議前，參照都更條例第32條規定，應公開展覽30日，並在期間內由主管機關舉辦(公辦)公聽會，再行審議。其屬100%同意都更者，前述公開展覽日期可縮短為15日。

(二)公開展覽(公展)： 「公開展覽與公聽會」之日期及地點，應刊登新聞報紙或電子報，並於縣市政府主管機關網站公告，且應通知土地與合法建物之所有權人與他項權利人等。

(三)同意書之簽署： 前述二個都市更新計畫中，僅有「更新事業計畫」需要地主之簽署「同意書」。易言之，僅有「都市更新事業計畫」才需要檢附地主同意與否的文件；反面言之，「權利變換計畫」即無須地主之同意。此在實務上，倘若二個計畫採取「併送」審議者，地主權益較易受到保障。 另言之，二個計畫採「分別」送請縣市政府報核者，更新事業計畫審議中，實施者可能會將諸多問題或責任推拖給「權利變換計畫」審議，然而到了「審議權利變換計畫」時，任何地主即使有所異議，反會以「更新事業計畫」已經「核定」為藉口，因而導致地主已無權利「撤回或撤銷」其已同意都更之權利。

(四)同意門檻與撤回、撤銷： 前述所謂「同意書」的門檻，必須符合公劃地區75%、自劃更新單元80%與迅行劃定(如：海砂屋之經劃定)50%之比率。值得注意的就是「事業計畫核定後」之「權利變換計畫」，是不用簽署同意書。

經查現行都更政策與法制，均屬鼓勵地主戶參與都更，且更應本於公開與公正、透明之立場參與「更新會」實施「自力都更」。即使部分都更戶，誤認為自己權益會受損，而值得反面省思的是，即使簽署同意書後，仍非不得在公展期限屆滿日前「撤回或撤銷」都更事業計畫之同意。 亦即，法律上仍保障都更地主戶，除依法得撤回同意書外，尚可在公辦公聽會後之「公開展覽期間屆滿前」因更新後分配比率低於出具同意書時，得於“撤銷”其同意。亦即，實施都更程序中，仍規範實施者將事業計畫報核後，必須辦理公辦公聽會及公開展覽一個月期間。 此時，即使事業計畫已達公劃75%、自劃80%與迅行劃定50%的門檻；但是，“撤回或撤銷”同意書的總數，若因故導致同意比率未達門檻者，該都更實施之作業程序「仍不得續為進行」。亦即，公展期滿後，原則上不得撤銷同意，但若有民法第88條(意思表示錯誤)、第89條(傳達錯誤)、第92條(被詐欺或脅迫)，仍得依法撤銷之。

(五)公展期限屆滿前之所有權人繼受： 前述公開展覽(公展)一個月期間屆滿前，任何已書立同意書之地主，均得行文(雙掛號或存證信函)主管機關(都更處)與「實施者」表示「撤回」(尚未送達，且發生效力前)與「撤銷」(已送達並生效者)同意書之意思表示。包括：發生繼承之繼承人或買賣後之買方、受贈後之受贈人均得為之。