2023/8/5 郭連益

容積移轉爭議？

1.市場資訊不透明：土地市場是個不透明的市場，假如沒有其他配套措施，持有公共設施保留地、文化資產的地主也不知道可以把土地賣給誰，開發商也不知道要去哪裡買，搜尋成本極大。此外，有些「容積掮客」就會藉此在中間「低買高賣」，獲取巨大利潤，讓地主無法獲得合理價格，開發商也需耗費高成本取得容積。

2.公共設施保留地本身沒有容積：「公共設施保留地」指的是在都市計畫中被劃為公共設施，但在政府取得前仍歸屬私人所有的土地，這類土地本身沒有容積。依照容積移轉公式，你一定會好奇，那沒有容積要怎麼移轉？所以政府便用「公告現值」進行換算，等於憑空幫這些公保地創造出容積進行移轉。

3.公共設施保留地的容積移轉擠壓文化資產地的容積移轉：因為公共設施保留地容積移轉對建商來說相當「好賺」，所以導致土地開發市場中需要容積的開發商，經常偏向使用公保地容積移轉。變相擠壓文化資產地的容積移轉機會，造成地主財產權的保障並不那麼順利。

4.大稻埕容積移轉案例 「 大稻埕 」位於台北市西區，是台北市最早發展的地區，其中「 迪化街 」是最具歷史價值的街區，街區內的傳統建物大多是清末、日據時期所遺留。為了維護這個傳統街區的特有景觀，台北市政府將大稻埕附近原先是商業區、住宅區變更為「 特定專用區 」，進而在 2000 年擬訂「 大稻埕計畫 」。 截至 2018 年 3 月，大稻埕特定專用區已經登錄市定古蹟 5 處＋歷史建築 65 處，以及台北市政府認定的歷史性建築 83 處，這些建築多集中在迪化街一段的二側。此外，目前區域內已申請修復完成 83 處，包含 32 處歷史建築以及 51 處歷史性建築物。 容積移轉 大稻埕古蹟分佈 為了維護大稻埕區域內的特有景觀，政府訂定「 大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點 」，允許將區域內建築基地的可建築容積的全部或一部分移轉到其他建築基地。截至 2018 年 3 月，計畫區內申請容積移轉的送出基地約有 200 處，總容積約 17.5 公頃，而實際完成移出的總容積約 16.07公頃；如果換算成接受基地可以移入的容積量，總共大概是 22.6 公頃。

道路用地容積移轉案例

台北市這幾年最具話題性的建案非「陶朱隱園」莫屬！依照建設公司中華工程的介紹，陶朱隱園基地面積 8,160 平方公尺，興建地上 21 層、地下 4 層的建物，土地使用分區是住宅區（信義計畫特定專用區），容積率約 280% 。 理論上來說，陶朱隱園只能蓋 22,848 平方公尺的樓地板面積，但是它卻蓋出總樓地板面積高達約 42,850 平方公尺的量體。這其中的增額，部分便是來自於「 容積移轉 」。 接著來看看陶朱隱園的建造執照，可以發現陶朱隱園容積移轉共有 70 筆送出基地，總共移入 6,528 平方公尺的容積。送出基地中，有不少筆是屬於公共設施保留地的容積移轉，例如中山區長安段三小段1-1地號，土地使用分區就是道路用地，而北投區立農段二小段221地號，土地使用分區則是綠地用地。

編者註解 以下純屬推算

基準容積 22848     變更為25944 <113.5%>  獎容後成 36322<140%>

再增容移 6528  變成 42850

容積移轉辦法？

看完這麼多介紹，相信大家對容積移轉都有更深一層的了解，這邊提供幾個容積移轉常見的法條給大家做參考： 1.都市計畫法第 83-1 條 2.都市計畫容積移轉實施辦法 3.文化資產保存法第41條 4.古蹟土地容積移轉辦法