2023/8/5 郭連益

公共設施保留地容積移轉 

定義：政府編制都市計畫時，規劃作為公共設施使用的土地，例如：道路用地容積移轉。

概念：藉由公告現值，將送出基地的容積換算為接受基地的容積。

接受基地移入之容積＝ 送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）ｘ接受基地的容積率

有保存價值建築定著的土地容積移轉

・定義：有保存價值建築所定著的土地，例如：歷史建築容積移轉。

・概念：藉由公告現值，將送出基地的容積換算為接受基地的容積，接著再乘上「 未使用的容積比率 」。

接受基地移入容積＝ 送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）ｘ接受基地的容積率ｘ〔 1 －（送出基地現已建築的容積／送出基地的基準容積）〕

容積移轉優缺點

1.容積移轉優點

a.保障地主財產權：對於地主來說，自己土地上的建物被歸類為文化資產，會害自己的土地被限制開發，而透過容積移轉，就可以把自己被限制開發的權利轉移到其他土地上，進一步保障地主的財產權。

b.保存文化資產：容積移轉制度可以避免我國重要的文化資產被開發。假使沒有容積移轉，在地主權益受限的情況下，地主可能就會選擇破壞文化資產，因為如果文化資產不存在，那就可以進行開發、賺取利潤，即便因為破壞文化資產受到懲罰，相比土地開發的巨大獲益，簡直小巫見大巫。

c.促進土地開發效率：以經濟學來說，在實施容積管制下，政府的管制可能造成土地市場的不效率，例如一個地區明明可以容納 1,000 平方公尺的樓地板面積，但因為容積管制只能開發 800 平方公尺，如此便產生 200 平方公尺的浪費。容積移轉便可以填補這 200 平方公尺的落差，使土地市場能夠達到最適開發總量。

d.解決政府財政困難：私人的公共設施保留地是政府需要透過徵收取得的，但經常受限於財政困難而無法達成目標。如今有了容積移轉，政府便有籌碼能從地主手中換取公共設施保留地，進一步進行公共設施的開闢。

2.容積移轉缺點

a.公共設施保留地取得不符和都市發展需求：公共設施保留地容積移轉，是把劃定為公共設施用地的 A 地的開發權利，轉移到可開發的 B 地上，讓 A 地維持公共設施使用， B 地則有較高開發強度，達到土地開發與公共設施開闢同調的效益。不過，容積移轉的條件是位在「 同一個主要計畫區 」，以台北市來說，可能會出現送出基地在大同區，接受基地卻在內湖區的狀況。這產生的問題是，明明是內湖區進行較高強度的土地利用，但公共設施卻是開發在大同區，導致這些公共設施保留地不符合都市發展需求。

b.可能衝擊居住品質：接受基地的樓地板面積因為容積移轉而增加，代表未來區域內可能吸引更多居住人口，如果公共設施服務水準沒有隨之提升，就表示有更多的人會來和你擠公共設施，例如道路、公園變得人滿為患等。