2012-04-04

都更牽涉到住戶、建商與政府三方，尤其是建商與住戶是最密切的共同體，但身為專業的建商卻往往站在優勢的一方，以權勢及不對等的資訊，來隱瞞住戶，都更住戶們不得不慎...... 台北美嗎？在多數外來觀光客眼中，不美，但很溫馨。就因為台北市有高達十九萬戶、約占四成的三十年以上老建築，都位在市中心，這些四、五樓的老建築是構成台北市巷弄文化的主要元素，卻也是藏污納垢、不耐地震的危險建築。 在長達九年的房市多頭中，台北市房價大漲近一倍，多數人換不起屋，都市更新議題因應而生，台北市長郝龍斌六年前上任後就把都市更新當作施政重點，期待美化台北市容，使「都更」變成顯學，為都更而生的都更公司、建設公司、整合公司因應而生，都更已成台北市的全民運動。多數建商都想到台北市中心插旗，但台北市已沒有素地，祇能透過都更來搶地。都更案件多集中在大安區與中正區，送審案件達上百件，真正老舊的萬華區與大同區不及一半，除了都更整合的難度外，房價是建商考量的重點，因為建材成本相同，建商寧願選擇房價高的大安區與中正區，利潤才會高。

一件都更案要成功，需居民、建商與政府三方的相互配合，政府訂制度與審查機制、居民拿自家的地，請建商幫忙蓋房子，建商賺的是住戶分配完後多出來的戶數銷售所得，然而，建商卻往往憑藉著勢力對政府施壓、在資訊不對等之下，透過一些手法隱瞞居民權益，而有些住戶也會為自身利益，對建商予取予求，導致都更糾紛不斷。台北市缺少的是薪水階級的一般住宅，而不是開價動輒每坪要價一、二百萬的豪宅，但建商卻祇想蓋豪宅而不是「平價」住宅，建商的利益與老百姓的利益往往是互相衝突，而且手法多樣，本刊歸納出常見的五種手法，住戶要提高警覺。

手法一：先插旗再「畫地稱王」

都更公司通常是建商的前哨站，幫建商整合到一定範圍後，再由建商介入。現在最普遍的手法是，都更公司或建商相中一塊區域，去買下一戶公寓住宅或私人道路地，再以住戶的身分去申請都更，現行法令規定，祇要一人以上具有產權的居民就可以「自行畫定都更範圍」，才會有樂揚建設這類將獨立產權的王家與八德路二段的店面硬是劃為都更區的情事發生。 也有不少建商以另類手段對付不想都更的住戶，像是位在空總附近大樓內，因為多數住戶反對參與隔壁空地的都更案，結果住在這裡將近三十年的住戶竟收到該大樓為「海砂屋」的通知書，甚至還發生地下一樓雙Ｂ轎車被火燒車的事件，讓住戶心生恐懼，全都質疑是建商為了爭取都更的惡劣手法。

手法二：魔術數字－－容積獎勵 前後不一

政府透過建築容積獎勵來鼓勵住戶參與更新，因為依據現行的分區管制的容積率，一戶分區為住三的四樓公寓，都更後分不回原有的室內面積，讓住戶都不想參與更新，加上建商不願意賺太少，地主不願意讓太多，才由政府透過容積獎勵幫建商讓利給地主，增加都更參與意願。前年八月郝龍斌更是針對四樓以下、住三的公寓祭出「一坪換一坪」的優惠政策，也就是容積獎勵上限達一○○％，這讓老舊住宅的住戶欣喜若狂。 但政府的美意卻可能被「建商」偷走！位在天母忠誠路上的一區都更案，最初建商談的是以舊容積獎勵計算，經市府審查後的容積獎勵增加，卻沒有回饋到住戶身上，而是建商將樓層墊高，從三十三層改成四十層樓，增加自己可以銷售的戶數，導致住戶不滿，現在糾紛還在持續中。重點是，建商承諾的容積獎勵祇是假設，最後還是要以市府核定的為主，不過，去年取消停車獎勵之後，整體容積獎勵有減少趨勢，建商可能會對住戶上下其手，住戶可千萬要留意。

手法三：關鍵數字－－土地分配比例

都更案通常是住戶出地，由建商幫忙興建，住戶則將都更後多出來的房地抵付給建商，讓建商可以銷售後賺回代建成本。一般而言，分配比例為六：四或七：三，舉例來說，土地持份十坪的地主，同意與建商分配比例為七：三，也就是同意將三坪土地持股讓給建商。