購屋初體驗(SHI)方案之探討

文：王恭棋

2007.01.22

壹、前言：

經建會2006年12月5 日發佈的研究報告顯示，房價所得比(Price and Income Ratio，PIR值)，台灣地區又升高到6.5倍，為近三年來的新高，其中台北市的PIR值，雖說係自第一季的9.4倍降至第二季的9.0倍，第三季再降至8.0倍，民眾的購屋壓力非但沒有降低，反而仍然不斷地增加。進一步瞭解個中原因，則發現房市自90～91年間自谷底反彈以來，得到優惠房貸之助，房價又上漲了不小的幅度，然而同時間國民所得卻始終停留在15,000美元左右，並沒有長足的進步。所以，低利優惠政策除了助長建商競相推案搶食低利商機外，於升斗小民的購屋壓力似乎沒有減輕的助益。

房價一天一天的上漲，購屋人是否又要擔心自己的所得趕不上房價上漲的速度，一輩子要租屋渡日，過著「遊屋民族」的不安定生活呢？當所得沒有增加而房價已經大幅上漲時，有再多的優惠政策，對於買不起房子的人，依然還是買不起房子，其中尤以首次購屋者的感受特別深。對於有意購屋但所得仍低且資金相對不足的人來說，如果升息趨勢持續，購屋人的還款能力將愈降愈低。傳統的方式要首購族先退而求其次，買小一些、郊區或外圍一些的，將來再設法換購到市區或大一點的房子。可是，這樣的目標隨著時間的流逝，似乎越來越難達成。因為房價上漲似乎並無盡頭，即使將來累積了資金，房價又漲過頭了，難道永遠只能安慰自己「明天會更好」嗎？首購族的購屋初體驗方案，或許有機會馬上一圓成家築巢的美夢。

貳、所得不增房價漲，購屋痛苦三決策

由於首購族通常乃係年輕一代的新興家庭，不但沒有購屋經驗且經濟能力可能也相對較弱。這些人或許因為當市場跌入谷底時，尚未產生購屋的需求，因此民國90至91年景氣自谷底翻揚以來，年輕的新興家庭並未能把握房價低檔時期購入房屋。迄今為止，台灣各地房價上漲幅度驚人，其中尤以台北市受到開發商競相以天價標購公有地的影響下，已經引起一般住宅房屋的比價效應，房價每年平均漲幅約為10%～20%，難怪以年國民所得計算的台北市，其PIR值再次高達8倍以上，換句話說，台北市平均收入的中等家庭，必需連續8年以上不吃不喝始能購得一戶房屋棲身。

由於所得沒有增加，有購屋意願的人可能會有三種痛苦的決策：

一、放棄當年度購屋的考慮，繼續租屋而延長購屋計劃；

二、購買相同目標區位，面積較小並且總價較低的房屋；

三、需要面積不變，更換目標區位購買總價相同的房屋；

由於可能感覺永遠買不到，或是買到不滿意區位或大小的房子，是台灣房市近年來購屋痛苦指數上升的原因。購屋人的共同特徵是購屋資金因房價上漲而顯得不足，渠等所能作的購屋選擇，無法滿意其預算限制下所能購得使其效用最大之最佳房屋組合，只能退而求其次，選擇上列三種方式之一來解決住的問題。

參、欲求不滿抱怨生，前菜止饑待正餐--「前菜屋」概念

就居住房屋的消費組合而言，由於購屋預算相對不足，即使有再大的購屋欲望或需要，仍然無法購得滿意大小的面積、位置或價位最低的房屋。在此情形下，購屋人若不是選擇繼續租屋，便是退而求其次，選擇地理位置稍為偏遠地區，或是選擇較原來期望面積為小的房屋暫時棲身，以待將來個人經濟情況有所改善時，再考慮換屋。多數的購屋人當然不會以目前的狀況為滿足，則除了抱怨所得趕不上房價漲幅之外，唯有更加節儉及勤奮工作，期待能存得足夠的換屋資金。前題必需是消費者可以預期未來所得會持續增加，且增加的幅度要超過物價房價上漲的幅度。否則，欲購得滿意的房屋，將永遠只是空談的理想而已。

不過，有一種「前菜屋」(starter home)的概念，係針對此類購屋能力不足的人，以漸入佳境的方式，有計劃地完成購屋夢想的方法。此一概念猶如人們在吃大餐之前先上一道開胃菜一樣，可以讓久等的客人獲得暫時止饑效果，以耐心等待大廚隨後端上一道道的佳餚美食，逐漸滿足口腹之欲。以用開胃菜的方式作為概念，來比喻這一類目前買不起心目中理想房屋的購屋人，可以考慮先退而求其次，把目前所擁有的資金，購買面積稍小或位置稍遠的地區之房屋，以滿足短期居住的需求，像是吃大餐前先上一道小菜充饑一般，然後隨著將來所得的逐年增加，有計劃地逐步擴大居處面積，或更換購屋區位，最終能達到取得理想住屋的目標。

肆、首購族的購屋初體驗

「前菜屋」的概念，看起來似乎是我們這裡常說的換屋觀念，事實上並不盡然。英、美等國有所謂Starter Home Initiative(SHI)，或直譯為「購屋初體驗方案」。以提供購屋人初期的最低需求為前題，初期先取得相對較小的面積，或離高價區段稍遠距離處且價位較低的住房，作為初次購屋者所購買的標的，等到數年後累積足夠資金再換屋或增建或就原地擴建的方式，如此可逐步實現購屋人取得滿意住屋的心願。此種稱之為「前菜屋」的過渡型房屋，並非是一次性完成購屋心願的方案，而是有長期性的計劃，提供首購族負擔得起而且相對價位較低的房屋，可以在購屋經驗及能力較差的條件下，經由一系列理財及體驗自力造屋並學習簡易建築的築巢方案。將來在相關的築巢經驗或技能學成後，甚至能協助投入相關工作職場的完整配套計劃方案。

SHI意指由政府、事業機構所發起，專案經理(scheme manager)提供低價房屋，且由資金管理人(stakeholder)擔任購屋資金之保管與運用者，經由指導儲蓄、貸款等理財相關之資金規劃，使相對低收入之首購族家庭之主要勞動者(key worker)，如基層公務員、教師、警員及健康服務人員等，在距工作場所不遠的市心地區，有計劃性地逐步購得滿足其所需要的房屋之意。SHI方案的前菜效果，一方面是可以穩定工作情緒，降低就業人員的流動率；二方面也能改善就業人口的生活品質，使其安居樂業，可謂立意相當良善的一種計劃方案。但由於國內目前並無與SHI相同意義之名辭與作法，無以名之，僅得以「前菜屋」的觀念來說明之，或稱首購族的「購屋初體驗」。

伍、與台灣目前首購族取得房屋之異同

簡言之，SHI即是「為首購族所安排，使逐步取得其所需要之購(建)屋計劃」的意思，有點類似購屋人向銀行申辦儲蓄型房貸加上購屋分期付款(按揭)的綜合體。但SHI專案實施的發起單位為政府、事業機構或房屋經紀人所屬之社團組織(如公會)，經由如銀行等存放款機構為購屋資金之貸放與保管運用，等眾多環節相互結合的輔助購屋方案。

SHI的前菜效果，事實上仍帶有輔導學習理財購屋，或提供相關專業技能之學習課程(programming)等意義，故又有提供職業訓練的內容之意味。因此，SHI不僅僅是一種儲蓄型房貸加分期付款(按揭)而已，國外某些採用SHI方案的住宅社區開發計劃，乃依據購屋人的所得及付款能力，先期興建初始屋(initial home)，以滿足初期所需要的住房(即前菜)，等到購屋人一段時間累積足夠的資金以後，再進行後續房屋的擴建計劃—初期或許僅興建一棟平房，經一段時間後所得能力增加，再增建能相通的一棟平房或二層以上的樓房，此時首購族或許已經學會某些建築與裝璜的技能，能依自己喜好及需求來DIY擴建的部分，一方面自力興建可節省購屋成本，二方面按部就班漸入佳境終能完成購屋計劃，直至滿足購屋人取得完全滿意之住房為止。

SHI方案實施期間，當然有由銀行提供給家庭主要工作者之融資分期等的服務，可謂「多贏」的方案。但方案的推進期間長達數年，與台灣購屋人貸款核撥，建商交屋後即完成交易關係有相當大的差別。SHI有政府或事業機構的參與，除了理財課程增加本業以外收入之外，還有專家指導自力建屋，類似於職業訓練者。台灣方面則政府僅負責擬定房貸政策而已、過去有興建國宅供低收入戶的方法，均是一次性完成購屋的計劃。

負責資金保管及運用的資金管理人，其功能有如銀行之履約保證或價金保管，再加上理財規劃人員，不過台灣並無積極協助購屋人資金運用，以增加購屋人所得來縮短完成購屋時程的方法。台灣目前房仲人員或房屋銷售人員偏好一次性服務工作，缺乏長期服務的習慣；理財規劃課程與建築裝璜技能訓練，當然與國內的職業訓練機構不同，其主要的目的是由購屋人自食其力，以降低購屋成本為訓練的目標。也許將來學會相關技能後，有機會讓購屋人進入建築與裝璜的領域中就業，或進一步成為參與方案的資金管理人，但並不保障這方面的轉業行為，畢竟事業機構參與SHI計劃的目的，無非是希望留住人才，而非讓人員流動轉業。

陸、未來在台灣推動SHI方案的可行性

台灣與SHI相類似的案例基本上並不存在，但若從穩定員工就業之目的所作的自力造屋計劃，則有新竹科學園區知名的華邦電子所推動的「華邦安居家園計劃」可供比較。華邦電子員工於民國七十六年成立自立造屋委員會開始，計劃民國八十一年完工的方案，後來歷經波折，至民國九十二年五月份始完成第一批入住新居，其間歷經十年時間。如果就學習開發大型房地產少區的學習經驗來論時，應可謂一次十分勇敢的嘗試，但其實施的整體精神與內容，則與本文所探討的SHI仍相去甚遠。

此一「安居家園計劃」雖有企業的支持，但計劃本身所服務的對象，則並非專為首購族所作的「前菜屋」，其所欲以輔導首購族學習建屋的過程，逐步完成擴建住屋之目的，卻是受迫於環境而自錯誤中得到學習的成果，且個別的購屋人並未因此計劃習得相關建屋裝璜或理財之技能，當然不是本文所探討的SHI方案。

所以，從台灣目前的房地產市場環境來看，消費者取得住房的方式，仍然十分傳統且缺乏創意。但以自立造屋的「安居家園計劃」來看，在主其事者的理想堅持下，目前社區總體營造及社區管理等生活機能，不但在實體生活環境方面，確實完成提供購屋人十分舒適的住屋條件，且在良善管理之下，其房地產價格也能夠維持相當不錯的水準，並不因為延宕多年使成本大增而減損其保值與增值性，仍屬相當成功之案例。

最後，針對大多數相對所得較低的首購族，由於目前台灣除了政府的首購貸款、勞宅及軍公教貸款及政策性低利優惠房貸外，並無其他取得住屋的方案可供選擇，多數目前買不起房屋的人或會採用「以租(拖)待變」的心態，來等待房地產市場再一次回跌。可是即使市場上已經彌漫著居高思危的氣氛，房價卻始終看回不回，甚至再次走高，難免會讓消費者更加望屋興歎。所以，如果能在等待的過程中，一方面學習理財或是學習瞭解房地產市場的走勢，也許有朝一日，因景氣衰退而房價回落至合理水準時，即能馬上換購心目中最滿意的房子；另一方面，多數的民眾應會努力加班工作，或兼差賺取外快，希望能盡速累積足夠的資金來換屋。種種這些自力救濟方式，均不若有類似的SHI方案對首購族來說較有積極的意義。從台灣目前房市的生態現況來看，許多地方的房價仍算相當低廉，故是否能出現此一「前菜屋」概念造福人群，恐怕仍只能打上一個問號吧？！