M型化市場導致「有行無市」與「有市無行」並存的M型房市問題 

泡沫房價與產品斷層，考驗馬上新政府施政能力 

文：康博(王恭棋)

M型社會掀起豪宅風，建商一窩蜂興建豪宅，影響所及鄰近豪宅主要供一般住宅使用的中古屋房價，也在比價作用下自抬身價，也不問市場需求的買氣是否存在，事實上出現了有行無市的情況，此即房價泡沫化的現象，在泡沫被戳破之前，市場總是存在極為樂觀的氣氛。房價泡沫現象不是甚麼問題，真正的問題在於泡沫甚麼時候破滅？破滅後所衍生對於經濟的影響又是如何？ 

其次，建商之所以競相推出豪宅，主要的原因是中低價位住宅的買氣不足，提出M型社會說法的觀念是認為，市場中僅存在高所得與低所得兩個極端的族群，而中產階級或中等收入者很少或不存在。在所得金字塔底部有意願及有能力購屋的族群，因為這些年下來的低利優惠房貸政策已經被開發殆盡，剩下的是沒有能力購屋的低所得者(中間所得者房屋自有率幾達100%)，於是在市場差別化思考下，訴求仍然具有消費力的高所得者市場，乃合理化豪宅市場的存在，放棄了中低價位住宅的生產結果。所以，所謂房市M型化，不過是房地產產品的豪宅化而已，因為市場新推預售案根本不存在中低價位的產品，故M型化的房市定義是不正確的說法。

若任由豪宅化產品的趨勢發展下去，將出現的是豪宅市場的泡沫化與房地產結構斷層的結果，所以除了有行無市之外，房市斷層則出現在中低價位以下的產品，也可能是有買方無產品供給(有市無行)的兩極化問題。 

所以，與其說是房市M型化，無如說是房市問題M型化。如何解決此一問題？應否考慮管制建商競推豪宅的作法，避免市場朝極端化方向發展？有無必要回到過去由政府出資興建國宅的政策？還是再推低利優惠房貸政策？這些問題對於即將下台的扁政府來說，已經無能為力解決，將在520以後馬上考驗新政府的執政能力。許多過去有效的政策可能隨著形勢的轉變而不再有用，馬政府必需盡快提出完全不同的有效方案，否則隨著泡沫破滅，重創台灣經濟，終將民怨四起。

民怨累積當然不止房價泡沫化一樁而已，輸入性通貨膨脹也是造成M型社會的原因之一，物價全面上漲，也導致房價居高不下，有錢的人可以買屋保值，但窮人買不起房子的終究還是買不起。事實上，營建成本因受到進口原物料上漲的影響，包含鋼筋水泥等原物料的飆漲，也使房價欲跌不易，或許新政府拼經濟的第一要務，應是在最短的時間內讓國民所得倍增，則又何愁高房價造成的泡沫化呢？