房市應回歸市場經濟的價格機制，從供給與需求來預測房價漲跌，

預期通貨膨脹的心理恐慌與政府干預，既不智也沒有必要。

文：Wang

通貨膨脹是否會吃掉銀行存款的利息，讓財產縮水？應不應該將資金轉進房市投資？其實，通貨膨脹即將發生，應及早買房投資兼保值的說法似是而非，因為房價漲不漲應回歸市場供需面來看。房價與通貨膨脹的關係，基本上並不如經濟發展和國民所得對房價的影響。不過，預期心理卻使得兩者之間的因果關係更為複雜；政府管制未必有利於控制物價水準，反而可能發生嚴重的後果。

通膨與房價的因果關係

通貨膨脹發生的原因甚多，主要分為「成本推動的通貨膨脹」，以及「需求拉動的通貨膨脹」兩方面，對經濟活動影響的結果也十分複雜。近年來國際原油漲價造成原物料價格的上揚，即屬於前者；中國區域市場的掘起，經濟高度成長之下，對於各種消費品需求的增加，而引起的通貨膨脹則屬於後者。

經濟成長使房地產的需求增加，關於房地產的商品與勞務價格上漲，房價自然水漲船高，則是屬於需求拉動，同時也會帶動鋼鐵建材等原物料的上漲，使房屋的生產成本增加，並引發成本推動的物價上漲。其中的因果關係，是先有需求的增加，使得供給相對不足，帶動生產的增加，引發對生產原料的需求，原料價格上漲等的過程。因此，僅從調漲鋼鐵水泥等營建原材料，希望推升房價的想法，是有些捨本逐末了。追根究底，一般的通貨膨脹，主因多是在於經濟成長所帶來的需求拉動的結果，純粹的成本推動，則可能出現在某些有全面性影響的主要生產要素，如勞工工資全面性上揚，或大宗物資的主要產地受到天災、人禍導致短期間不易恢復的產量減少等。

預期心理倒因為果

通貨膨脹主要意義，應指末端消費產品全面性的物價上漲，且部分原物料的上漲，未必會造成消費產品物價的全面上揚，而通常認為通貨膨脹會導致房價上揚，多數是因為受到媒體或傳聞等消息面的影響，此種預期未來將有通貨膨脹的心理因素，因而真的導致房價上漲，最後又引發真的通貨膨脹，產生倒果為因的結果，亦即，房價上漲本來是因，卻在預期心理下將本來為果的通貨膨脹當成是房價上漲的因。反之，預期房價下跌的心理因素影響，同樣也可能出現通貨緊縮，真的造成了房價的下跌。如前幾年市場普遍認為房屋市場有超額供給，房價將會大幅下跌導致買方退場，果然使得房價跌幅更深。因此在預期心理的催化之下，已經使得房價上漲與通貨膨脹(或緊縮)之間的因果關係產生了變化，進入了更為複雜的因果循環，也許是惡性循環的結果，故惡性通貨膨脹的主要原凶，大部份的責任可能是人為因素較多，其中透過媒體及廣告炒作高房價，因而引發通貨膨脹恐慌的心理作用下，更有可能真的會發生。然而，房價應屬於廣義的物價之一，故房價上漲仍然是通貨膨脹的原因之一，並非通貨膨脹的結果。

物價穩定避免惡性通膨

只要物價穩定，就無所謂發生影響民生經濟甚巨的惡性通膨發生。但穩定的物價水準，並非表示物價應維持固定不變，而應是在合理的範圍內，隨著經濟發展而小幅波動。所以，如果只是少數幾種原物料或產品價格的上揚，尚稱不上是通貨膨脹，真要發生影響經濟民生的惡性通膨，必需是全面的物價大幅的上漲，局部上漲或漲幅小於經濟成長所得增加的速度，都稱不上是通貨膨脹。正常的情況是隨著經濟成長，無可避免的伴隨著通貨膨脹的現象，但只要未達失控的情況，則應以平常心看待。

在經濟管制的年代，任何大小事情都必須由政府管理，其中穩定物價則是政府管制工作中十分重要的政策，故有所謂平抑物價的措施，包括訂定各種民生物資價格的上限、保證收購價格以及進出口商品的管制等等，都與維持物價穩定有十分密切的關係。然而，不論如何管制仍然經常發生物價大幅波動的情形，經濟學上視之為管制失靈的結果。在經濟自由化的今天，雖然仍有市場失靈的情形發生，但回歸市場機制後，事實上物價飆漲的機會反而降低了，物價也趨於平穩，沒有暴起暴落的問題，能夠抵消惡性通貨膨脹的發生。

政府管制與房價

雖然政府管制未必都會產生不好的結果，但管制的不良影響，其結果通常都是很嚴重的。以台灣政府對房市管制的例子來看，民國八十八年全面實施容積率管制，最後期限前的分期分區實施容積管制的階段來看，其影響是自民國八十年代初期即出現各地搶建的結果，造成超額供給的情形，其結果反而不利房價的推升，終導致近十多年來全面房價大跌的結果，這是管制所可能發生市場嚴重扭曲的情況。

最近的四、五年間，政府曾經以拯救房市的目的，藉由低利優惠房貸政策，採用間接干預市場的措施，確實較之直接干預市場來得高明。當然，也是因為房價已經跌到相當吸引人的水穩，其結果吸引了不少金字塔底部的購屋人進場，所以實施後的效果堪稱卓著，實質需求增加，房價也跟著水漲船高。唯以長期低利之下所吸引進來的購屋買氣，在經濟景氣復甦後，利率水準可能逐漸調升，則這些所得金字塔底部的購屋人，未來仍將面對較高利率的還款壓力，或許又將是政府干預房市政策下的新一批受害者，此隱憂一也；短期間房市需求受到激勵，促使建商增加推出新的建案，於是「舊餘屋」尚未完全去化之前，市場又出現「新餘屋」的累積，市場供需失衡的問題是否將重演，此隱憂二也。

結論

如果是因為經濟成長而出現的通貨膨脹，在一定合理的範圍內，反而有助於產業增加生產投資，所以溫和的通貨膨脹並非壞事。只有全面物價上漲，民眾所得增加趕不上物價上漲的速度，才有可能發生惡性通膨的負面現象。

由於民眾心理容易受到消息面左右，所以受到通貨膨脹威脅言論的影響時，亦將產生預期漲價心理，不小心便作出錯誤的決策。所以建議，雖然在聽到有通膨危機之時，至少應先確認通貨膨脹的真正意義，以及可能引發惡性通膨的原因存在與否，方能避免不必要的心理恐慌。

如果經濟成長快速，民眾所得也隨之增加，理應會較勇於增加消費，物價受到需求增加的影響而上漲；所得增加也在一定限度內影響到房市的需求，房價上漲也是必然。現階段台灣地區的房價，在供過於求的整體環境之下，應不致於飆漲過頭，而使民眾難以負擔的地步。所以對於房市而言，僅簡單地說通膨將導致房價上漲「一言以蔽之」，則未免不負責任。正常的或稱良性的通貨膨脹，是經濟發展過程中不可避免的現象，物價上漲有商品價格提高的意義，可以刺激廠商增加生產投資，有助經濟發展，只要政府盡量避免干預市場經濟的自由度，則相信發生全面惡性通貨膨脹的機會應該不大，民眾不應該受到預期心理影響而產生恐慌。

通貨膨脹與房價上漲之間的關係，有如「雞與蛋先生」的問題一般，很難辯得清楚。所以，從事房價漲跌的研究者，可能會把通貨膨脹當作是一項變數，而不是唯一的影響因子。於理論上來說，通貨膨脹必需包括房價的漲跌在內，因為房價是廣義的物價之一，因此以房價本身來研究房價，在邏輯上似乎有些問題。因此通常如果從總體經濟的角度來研究房價時，應以不含房價成份的物價上漲率(通常為消費者物價指數)，作為影響房價的因子似乎較為妥當。