王先生在94年間，經由○義房屋的仲介，以410萬元的價格買到一間房屋，

才剛剛裝潢好，聽到鄰居說這間房子有「非自然身故」的情形發生，

原來賣房子的屋主，其夫人曾在屋中自殺身亡，經向當地消防分隊查證，

救護紀錄表記載有「燒木炭自殺全身僵硬」，才知道這間房子居然是民間所稱的「凶宅」。

買主很生氣，因為加上近百萬元的裝潢，依照專業評估意見，這棟房子本應有520萬元的價值，但因為是凶宅，只能賣個400萬元，現賠約120萬元。

520萬元-400萬元=120萬元

一、凶宅會降低價值嗎？

○義房屋方面則舉一個實務上的法院見解，該法院認為「建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可經由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯然認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。」

這位法官大人的「一般交易觀念」實在非常特殊，與一般人顯然不太一樣，不知道這是哪一個星球的一般交易觀念，還是他個人的特殊交易觀念。不過，法官至少也認為可能產生不安之心理，則必須經由時間來淡忘害怕，就好比感情受到傷害一樣，必須經過多年，內心的傷口才能癒合；而判決中所提到的「宗教儀式」，應該是勸買到凶宅者，家裡放些大蒜、貼些符咒，就可以解決的。感覺上法官忽然變成心理治療師，對著當事人說教，卻忘記應該是判斷當事人到底買房子的過程中，有沒有受到損害？

這讓我聯想到先前發生一起事件，賴姓婦人丈夫的骨灰罈，放在泉安○紀念公園的靈骨塔中，居然不翼而飛。賴姓婦人向業者求償500萬元，法院雖然認為骨灰罈不見了，符合民法第195 條第3 項規定之「其他人格法益」的侵害。但是，法院又補上一句「原告於系爭骨灰罈遺失後，固無法再行祭祀先人骨灰，然依我國社會風俗，祭祀先人之方式甚多，諸如寺廟、遺照、神主牌等，均足以藉此表達緬懷、崇敬先人之情思，則原告並非於系爭骨灰罈遺失後，即無從抒發追悼先人之情感......自難遽認原告之人格法益已受侵害達情節重大之程度，即與民法第195 條第1 項前段之要件不符。」

既然如此，請第一位法官去買凶宅，再聘請一位小偷，將第二位法官親人的骨灰偷走，看他們有何感受？

有關法官與社會感情脫節，可參照過去筆者所寫的文章。《會考試的小孩 = 判人生死的法官？適任嗎？》

而且，○義房屋所舉的這個案例，是該棟大樓的別層樓，發生有人跳樓的事件，並非是買主買的這間房子發生「非自然身故」的情形，這樣當然就與凶宅有差距了，引用這個法院的見解，就有點兒像是「斷章取義」。(高等法院90年度上易字第401號民事判決)

二、○義房屋會協助幫忙找不介意凶宅的買主？

○義房屋認為買方應該依據房地買賣契約第16條規定，主張解除契約，其規定如下：

買賣標的在乙方（即賣方）持有產權期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，乙方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後甲方（即買方）發現所言不實，乙方同意無條件解除契約回復原狀。

○義房屋的說法很好玩，如果買家依據這一條規定解除契約，他們也可以幫忙找不介意非自然身故的買主，以此變通方式仍可避免造成原告之損害。

難道信○房屋幫忙找買主，就不會坦白承認是凶宅嗎？

當然會據實以告，因為企業首重「信」、「義」。各位讀者認為，下一位買主聽到是凶宅後，難道不會殺價嗎？殺了價，原本的買家不會受到損害嗎？這種辯解之詞，實在讓人吐血，根本就是口惠實不至的說法。

三、○義房屋有沒有盡到善良管理人的義務呢？

買房子最怕買到海砂屋、輻射屋、凶宅，其中海砂屋可以委請土木技師公會查詢辦理氯離子含量檢測單位，輻射屋可以查詢向原子能委員會等單位申請檢測服務。

凶宅怎麼辦？找誰問呢？新聞媒體過去的報導、當地警察、消防機關、左右鄰居？

○義房屋的做法是在房屋的「現況說明書」，加上一個問題，請賣方勾選：

「是否曾經發生非自然身故之情事？（如凶殺案、自殺、他殺、特殊身故等」

這個案子中，賣方勾選「否」。

且事後，○義房屋才發函台北縣警察局查證，但未蒙回覆，才知道這一類案件的查證有困難。這種說法剛好可以證明，○義房屋對於凶宅都只要求當事人勾選，沒有事前查證過。所以，似乎代表這家仲介公司的資料，即便顯示非凶宅，也不代表不是凶宅。

此外，○義房屋再次曲解其他法院的意思。怎麼說呢？

信○房屋方面引用臺灣高院94年度上易字第249號判決的一段描述，來證明其已經努力過了：

「買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。」

可是實際上，刻意省略了前面一段文字，讓筆者把判決的前文補回來，讓各位讀者看清楚：

「力毅公司居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。」

重要的話都沒有揭露，自己的轄區有沒有凶宅都不知道，還真是專業！連本案的承審法官都認為○義房屋曲解這個判決的真意。

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總之，這起案件的承審法官認為凶宅的價值減損15%，被告可請求656,000元，仲介房屋的報酬41,000元，也可以請求返還。當然本案還可以上訴。

《資料來源：台北地院95年度訴字第5767號民事判決。》

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後記：

○義房屋宣稱「風險歸零」的廣告，公平會於96年4月14日，認定為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第3項準用同條第1項的規定。

要求信○房屋停止前項違法行為外，並處○義房屋公司120萬元罰鍰。

詳細內容請參考(http://www.ftc.gov.tw/ShowNews3.asp?ID=3216)

想要買房子的民眾還是要靠自己，現在該公司的網站上還是出現「迄今有多達五萬餘件，近三千億的房產完成了產權與價金交易零風險的仲介服務。」這可不是所有事情都零風險，各位民眾可不要就此將自己努力存的錢，委託給仲介業者，卻誤以為高枕無憂，那才是最大的風險。