‧前言：

「新聞藏寶圖」系列是為了「udn 聯合理財網」的「理財會客室」中的專欄而開設，目的是將此 blog 裡的「見微知著_新聞短評」系列的相關文章做一回顧整理，與「見微知著_新聞短評」原系列稍有差異的部分是，「新聞藏寶圖」系列將不同時段的新聞做了整合且連貫性的觀察，而這對趨勢推估是蠻有意義的一件工作。

‧摘要：

面對四面八方湧來的新聞和資料，如何去分析過濾出新聞的價值性，並設法找出未來的市場趨勢？  
 
‧內文：

「前言」

此篇源自於 2007 年年中的一篇筆記「明基內湖兩大樓 50億賣給新壽-拱豬？_20070718」，次貸問題大約也是那時候開始爆掉。面對現在房市新聞再度熱絡，這次的內容主要想介紹，面對四面八方湧來的新聞和資料，如何去分析過濾出新聞的價值性，有機會的話還可以找出未來的市場趨勢。

「新聞一」

明基內湖兩大樓 50億賣給新壽
【記者孫中英╱台北報導】2007/07/11

新光人壽昨天公告，以50.37億元購買明基電通位於台北市內湖科學園區的明湖大樓、基湖大樓。其中，基湖大樓將採售後租回方式，報酬率預期超過4%。

新光人壽今年預計投入房地產100億元，還有近50億元可用。

新光人壽昨天大手筆買下內湖明基電通兩棟大樓，新光人壽高層大呼「物超所值」。新光集團堪稱今年房地產市場「大戶」，今年連推瑞安傑仕堡、大安傑仕堡兩處超豪宅。新光金控董事長吳東進5月才表示，正在考慮「添購」房地產和土地，明基電通大樓和亞太會館都是標的之一。

新光是以15.55億元買下明基電通的明湖大樓，以34.82億元買下基湖大樓，總金額50.37億元。新光人壽表示，兩棟大樓中，主樓即基湖大樓，將採售後租回方式，再由明基電通租回使用，報酬率預期會超過4%；另一棟明湖大樓，新光則將出租。

新光人壽相當看好台北內湖科學園區，已經在此地連續購買5棟大樓，而且都相當集中。新壽表示，明基電通大樓所在地離內湖捷運線的西湖站只有50公尺，交通相當便利，未來發展可期。

各大金控目前幾乎都在台北內湖科學園區占好據點，除新光金控之後，國泰金控、富邦金控都各買了大樓，壽險公司中例如遠雄、南山人壽等都已進駐。

新光金控董事長吳東進先前曾表示，台北市是國際都市，精華區越來越少，未來房價下跌空間很小，目前新光人壽可運用3500億元在房地產，已投入814億元左右。

【2007/07/11 聯合報】@ http://udn.com/

「新聞二」

新光吳東進 操刀賣房子
公佈日期：2007/03/12

「瑞安傑仕堡」漂亮出擊

房市景氣好，連新光集團董事長吳東進都親自操刀賣房子，結果，「瑞安傑仕堡」交出漂亮銷售率，接下來的「大安傑仕堡」，更是他心中的地產王牌。

◎衷柏宣

新光集團1月份推出「瑞安傑仕堡」個案，結果，連接待中心都沒有搭建，總銷金額20億元、可售戶數37戶、規劃56~141坪的格局、每坪80萬元的個案，到2月中旬「已經剩下個位數啦！」，個案的熱賣讓新光集團董事長吳東進相當看好房地產市場，他認為，台北市信義計畫區及台中不動產市場有很大的發展機會，集團下的新光人壽也備妥100億資金準備搶進房地產市場。

吳東進操刀 個案熱賣

位於瑞安街新龍公園正對面的新光「瑞安傑仕堡」，是新光傑仕堡系列豪宅中，迥異於以往只租不賣作風，這件個案的接待中心，擺在了敦化南路的敦南誠品書局新光美術館裡面，把工地現場接待中心的興建成本省下，直接在房價上回饋給購屋者。結果，策略運用奏效，銷售狀況相當迅速。

新光集團的「傑仕堡」一向只租不賣，包括「奇岩傑仕堡」、「信義傑仕堡」、「天母傑仕堡」等，但是，近年房地產熱絡，使得吳東進也決定跨界「玩房市」。據悉，「瑞安傑仕堡」不搭接待中心的銷售手法，就是出自於吳東進的主義，吳東進最近每個週末假日幾乎都到新光美術館招呼客戶，親自為「瑞安傑仕堡」操刀。銷售結果證明「他(吳東進)的策略是成功的」，新光集團一位主管這麼表示。

「大安傑仕堡」是今年重頭戲

接下來，市場關注的則是預計在第2季推出的「大安傑仕堡」，這件個案就是引起房地產開始「搶地」的信義聯勤土地，新光人壽標下之後，整合了元大建設開發公司持有的114坪畸零地，讓基地面積擴大到2440坪，房地產人士預料：「這件個案因為基地面積夠大，產品容易塑造出豪宅氣勢，推出之後的單價可能上看每坪120~140萬元。」

「2006年到2007年第1季，市場豪宅焦點都在『勤美樸真』個案，今年第2季開始，吳東進將會是豪宅價格的創造者。」一位房地產業人士這麼認為。除了這件個案之外，位於建國北路、巿民大道上、由忠泰建設與長虹建設合作的2700坪都市更新案也受到注意，目前暫訂的銷售價在每坪約60萬元左右，等到正式推出，「70萬元以上的行情，恐怕也會出現。」房地產業者這樣預測。

台北豪宅個案的行情被形容成「一波未平、一波再起」，未來豪宅個案，恐怕越來越往天價發展。

(資料來源：http://landed.e-stock.com.tw/EPIMP/modules/DOCM/docm_ps_doc.aspx?key=6804)

「新光人壽公開資訊」
項 目 93/12/31 94/12/31 95/12/31 96/03/31
不動產
(單位:百萬元) 80,462 80,063 80,028 79,264

(資料來源：http://www.skl.com.tw/aboutus/info_open/Financial/1_fund_perf.pdf)

「分析 & 看法」

一、從心理層面來看，各位看到這些報導和近來熱炒的股市與房地產時，會不會覺得連大財團都放話要投資房地產，未來房價會狂飆不已，自己再不跳下去買房子(投資/自住)就來不及了？

二、從理性面來看，真正投資要賺錢，是要「在低檔偷偷吃貨、高檔炒新聞趁機出貨」的方法好？還是「多頭走五年多才放風聲講他要進場佈局」的方法好？拱 A 出 B 是不是也是一種策略？

三、承二，看它的公開資訊，歷年來不動產部分的變化靜如止水，到今年第一季還稍稍縮水，怎麼樣也看不出是要大舉投資房地產的態勢。

四、新聞一的文末指出「 3500 億已投入 814 億」，這句話可沒講它早在 93 年以前就一直維持 800 億這個數字了哦！而且，人家也沒講 3500 億全部會投入哦！人家只是"看好"、"正在考慮…"，這跟真正下場是二回事。

五、從新聞二裡，各位推想，如果是金雞母、豪宅的行情會往天價發展，為什麼它要放棄「只租不賣」的策略，反而要急著脫手？同時收租又賺房價增值對它不是更有利嗎？

講真的，我看不出來這二篇新聞與實際的不動產投資額裡，新光是想賣房子獲利了結還是想投資？財團在房地產市場的優勢是金多氣長，即使部分資金不小心買在高點也不怕資金軋不過來，但散戶的財力卻禁不起成為最後一隻白老鼠套在高點。希望各位在這波地產投資潮裡都能賺錢並全身而退。

個人看法，謹供參考。

更多文章，請參閱「Kerrier Online」部落格。