時機歹歹，房客拖欠房租，房東要如何處理？

張三將自有一樓店面出租給李四經營餐飲小吃，雙方訂有書面租約，租期3年，月租金3萬元，約定每個月5號繳租。

訂約時，李四有給兩個月的押金，但雙方租約沒有經過法院公證。兩個月後，李四按月該付的租金，常常要拖上個十天、半個月。張三屢次電話催討，李四就以經濟不景氣，店面收入不佳為由，要張三以押金來抵繳房租。

張三雖勉強同意，但押金很快就扣完了，房客仍然拖欠房租，且又不願搬遷，當初簽約租期3年，現在一年沒過完就收不到房租，房東該怎麼辦？

【具體做法】

步驟1

欠繳租金是租賃糾紛中最常碰到的狀況，不管是什麼原因，建議房東先以存證信函催告，請求房客在限期內繳付積欠的所有房租，最好也一併將終止租約並請求遷讓房屋之預告聲明納入，省卻再發存證信函之不便，以爭取時效。存證信函催告給付租金的寫法如下：

台端向本人承租○○市○○路○段○巷○號○樓之店面，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，租金每月○○元整，須於每月○日前支付，此有租賃契約為證。因台端自○○年○○月○○日起已積欠○個月租金未給付，所欠租金以押金扣抵後，亦已超過二個月應納租金金額，爰依民法第440條規定，請台端於文到後○日內給付所欠之○個月租金共○○元整。如逾期仍未給付，本人將循法律途徑請求台端清償所欠租金，並以本函為終止租約之意思表示，不另通知，請台端搬遷返還上開房屋於本人。為免訟累，希請配合照辦。

存證信函格式，請上中華郵政全球資訊網，網址：

http://www.post.gov.tw/post/index.jsp  

接著再點選→便民服務→下載專區→【存證信函格式】即可下載。

步驟2

如果房客置之不理，或請求延緩給付的期限，但房東不同意時，房東可以透過兩種方式解決：

(1)調解程序

利用設置在鄉、鎮、市公所的調解委員會或法院的調解庭，來取得具有執行名義的調解書；但當事人向法院提出調解的聲請，須另繳調解費用（向鄉、鎮、市公所的調解委員會聲請調解，原則上不收任何費用）。有關調解的聲請，請讀者參閱部落格「聲請調解」系列文章的介紹。

※利用調解程序來解決紛爭的前提，必須雙方有意願坐下來談，如果一方不到場調解或調解無法達成共識，導致調解不成立，還是要另謀其他法律途徑解決。

(2)向法院聲請發給支付命令

支付命令送達債務人（即欠租的房客）並經過20日的法定不變期間後，房東可以支付命令連同支付命令確定證明書，作為「執行名義」，要求房客履行繳清房租的義務。有關支付命令的聲請，請讀者參閱部落格「支付命令」系列文章的介紹。

※利用調解程序來解決紛爭的前提，必須雙方有意願坐下來談，如果一方不到場調解或調解無法達成共識，導致調解不成立，還是要另謀其他法律途徑解決。

強制執行法第4條（第1項）：

強制執行，依左列執行名義為之：

一 確定之終局判決。

二 假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。

三 依民事訴訟法成立之和解或調解。

四 依公證法規定得為強制執行之公證書。

五 抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。

六 其他依法律之規定，得為強制執行名義者。

步驟3

有了執行名義，如果房客還是不履行給付租金的義務，那麼房東便可以拿法院核定的調解書或支付命令（連同支付命令確定證明書），先到稅捐機關申請查閱房客名下的財產狀況（目前申請的規費是新台幣1,000元）。

原則上，債權人（此處指房東）要向查報到的債務人（此處指房客）財產（包括動產與不動產）所在地的地方法院民事執行處聲請強制執行。

強制執行法第7條（第1項）：

強制執行由應執行之標的物所在地或應為執行行為地之法院管轄。

※若租約曾經公證，則上述步驟2的程序即可省略。只要完成步驟1，以「公證書」作為執行名義，直接跳到步驟3的程序即可。

如何辦理租約公證？請讀者點選下列連結，參閱相關文章說明：

http://blog.udn.com/frankbetty/3441861

※若租賃契約屬於定期租約，按民法的規定，房客積欠的租金必須達過兩個月以上金額，並經催告而不繳納時，房東才可以終止租約，要求房客限期返還房屋。

民法第440條：

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

※若債務人名下沒有財產可供強制執行或查報沒有結果，房東只好向法院聲請發給債權憑證，以便保留將來當債務人有財產時，再次聲請強制執行的依據。

強制執行法第27條：

債務人無財產可供強制執行，或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足清償債務時，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者，應發給憑證，交債權人收執，載明俟發見有財產時，再予強制執行。

債權人聲請執行，而陳明債務人現無財產可供執行者，執行法院得逕行發給憑證。

租賃糾紛類型及案例探討系列【哇哩～租賃期間，房客人去樓空，還留下一堆雜物，房東要如何處理？】

租賃糾紛類型及案例探討系列【唉！請神容易送神難！租約到期或依法終止租約時，房客不搬，房東應如何處理？】

法蘭客最新力作：如何處理車禍糾紛？ 

2015年1月出版‧請向各大網路書店平台訂購 

其他著作：法律保護誰？ 

2012年出版，已三刷

租賃糾紛類型及案例探討系列【房客以支票代替現金支付押金及租金，但支票卻跳票了，房東該怎麼辦？】

法律保護誰？新書問世