張三將自有房子租給小李子，租期1年，每月租金8千元，但雙方的租約未經公證。由於小李子常帶友人回家飲酒作樂，把房子搞得亂七八糟，而租約尚未到期，張三也無可奈何。終於租期即將屆滿，張三告訴小李子要收回房屋，不再續租，小李子竟告訴他，除非給他一筆「搬家費」，不然他要續住到底。張三要如何來維護自己的權益？ 

【具體做法】

步驟1

(1)定期租賃時

在「定期租賃」的情形，房東最好在租約期滿前一個月通知（通常是以存證信函催告）房客，表明租約到期不再續租，並請房客屆期遷離租賃處所。本案例中，張三與小李子定有1年租期，屬於定期租賃關係，房東可以存證信函通知房客在租約到期時搬遷。以存證信函請求返還房屋的寫法如下：

台端承租本人所有座落於○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，租期1年，此有租賃契約為證。茲因租期將於○○年○○月○○日屆滿，爰依民法第450條及第455條之規定，租約到期，租賃關係於期限屆時消滅，本人不再出租予台端，敬請台端屆時依約返還房屋予本人，另尋住處，特函告之。

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存證信函格式，請上中華郵政全球資訊網，網址：

http://www.post.gov.tw/post/index.jsp  

接著再點選→便民服務→下載專區→【存證信函格式】即可下載。

(2)不定期租賃時

如果本案例是「不定期租賃」的話，張三想收回房屋時，除了至少要在打算終止租約之日的前一個月，先以存證信函通知房客，表明終止租約之意，並請房客屆期遷出房屋外；張三還必須符合土地法第100條的規定才行。這是因為土地法相對於民法而言，是特別法，依「特別法優於普通法」的原則，房東必須受到土地法第100條規定的限制。

土地法第100條：

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：

一出租人收回自住或重新建築時。

二承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。

三承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。

四承租人以房屋供違反法令之使用時。

五承租人違反租賃契約時。

六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

由於土地法第100條是為了保障承租人權益所設的規定，除了出租人收回自住或重新建築時，可以收回房屋外；其他條款都是以承租人有違法或違約的情形時，才構成收回房屋的條件。在房客沒有犯錯的情況下，房東要收回房屋時，通常也只能以土地法第100條第1款「收回自住」的名義來主張。這時房東如果要通知房客終止租約及搬遷的話，存證信函的寫法如下：

台端自民國(下同) ○○年○○月○○日起承租本人所有座落於○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期未定。茲因本人房屋將收回自用，爰依民法第450條第2項及土地法第100條第1款之規定，終止貴我雙方租約，並請台端於函到一個月內清空搬遷後，返還房屋予本人，另尋住處，特函告之，敬祈配合是禱。

步驟2

如果房客無意搬遷或是置之不理的話，房東還是有兩種方式可以選擇的，一是向調解委員會聲請調解；另一是向法院提起簡易訴訟。

至於哪一種方式比較好？筆者認為，能最快達到讓房客搬遷的目的，就是最好的方式。

原則上，能先透過不需花錢的鄉、鎮、市公所調解委員會的調解來解決，當然是最好不過了，而且程序簡捷、迅速、有效；但如果房客連「要告就去告好了」這樣的話都說出口時，這表示雙方的關係已經鬧僵，甚至是翻臉了，那房東再怎麼無可奈何～也只好捨調解一途而就法院訴訟的程序解決啦！ 

依民事訴訟法第427條第2項的規定，房東與房客間因請求遷讓房屋、請求修繕房屋或請求給付租金、返還押金，甚至是對於租約中，作為房客的連帶保證人，房東請求負連帶保證責任等租賃關係所衍生的私權糾紛，都可以適用簡易訴訟程序來解決。

步驟3

調解成立經法院核定或是民事判決確定後，房東便可以要求房客履行返還房屋的義務；如果房客還是不主動履行的話，房東便可以法院核定的調解書或法院確定的判決書（連同確定判決證明書）作為執行名義，逕向法院民事執行處聲請強制執行，收回房屋。

※若租約曾經公證，則上述步驟2的程序即可省略。只要完成步驟1並以「公證書」為執行名義，進行步驟3的程序即可。

如何辦理租約公證？請讀者點選下列連結，參閱相關文章說明：

http://blog.udn.com/frankbetty/3441861

《若租約屆滿或經依法終止，房客不搬，告房客竊佔罪或侵占罪的話，罪名會成立嗎？》

從刑法有關竊佔罪或侵占罪的構成要件及實務見解以觀，此舉只有徒增訟累而已，房客絕大多數的情形是不會被起訴的，建議房東不必誤信傳言，而採此下策。

刑法第320條（第1項、第2項）：

意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。

刑法第335條（第1項）：

意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

※若租約是屬於不定期租賃的關係，房東收回房屋並不是為了自住或重建，而是打算出賣房子或另行出租給第三人，而且房客也沒有不符合土地法第100條所規定的任一款違法或違約情形時，另一種解決的方法，就是進行協商，找出一筆雙方均能接受的搬遷費，由房東支付給房客，作為終止租賃契約的補償。

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