租約如果沒有不得轉租或轉租須先經房東同意的特別約定時，想要

當「二房東」的房客是可以轉租房屋的一部分（例如：分租一個房

間或店面的一部分）給第三人；但是～除非取得房東的同意，否則

房客是不可以「全部」將房屋轉租出去的。

民法第443條（第1項）：

承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。

大房東、二房東與二房客的三方關係圖

大房東   ←  租賃關係 →   房  客 (原承租人)(所謂的二房東)

(出租人)                            ↑

                                     租賃關係

                                          ↓

                                     二房客 (次承租人)

.

註：大房東與二房客間，原則上無任何法律關係；但因二房客應負責的事由，造成大房東的損害時，二房東是要負賠償責任的。

 《二房東違約或違法轉租，衍生的租賃糾紛要如何解決？》

【具體做法】

1.租約明訂不得轉租時

(1)大房東對於二房東：

因轉租行為違約，大房東可依租約的約定，請求給付違約金、損害賠償或終止租約。

(2)大房東對於二房客：

可以主張二房客無權占有，並請求搬遷及侵權行為損害賠償。

(3)二房客對於二房東：

可以主張解除或終止租約並請求損害賠償。

2.租約明訂轉租應經大房東同意，才可以轉租時

(1)未經大房東同意時：

因轉租行為違約，大房東及二房客法律解決途徑同上述1.之說明。

(2)已經大房東同意時：

原則上沒有違約的問題；但是二房客有一點要注意～就是和二房東所簽訂的租約中，租期最好不要超過大房東與二房東所訂的租期，以免權益受損。

3.租約沒有關於轉租的約定時

(1)二房東全部轉租時：

因轉租行為違法，大房東及二房客法律解決途徑同上述1.之說明。

(2)二房東一部轉租時：

二房東不必經過大房東的同意，轉租行為不違約亦不違法；一如前述，二房客和二房東所簽訂的租約，只要租期不超過大房東與二房東所訂的租期，就可避免權益受損。

※大房東與二房東間的租約，因為沒有不得轉租的約定，如果二房東將房屋一部轉租出去，就算大房東事後反對，也不能因此對二房東主張終止租約。

所以不喜歡房子被房客轉租給第三人的房東，在簽訂租約時，別忘了增訂「禁止轉租」條款，這樣房客才不會當起二房東來！

※如果房客知道房東是所謂的二房東時，簽約前，務必要求二房東提出他與大房東所簽的租約，看清楚有沒有「不得轉租或分租」的相關約定，以免將來權益受損。

租賃糾紛類型及案例探討系列【請求房客遷讓房屋的訴狀要怎麼寫？】

租賃糾紛類型及案例探討系列【房客以支票代替現金支付押金及租金，但支票卻跳票了，房東該怎麼辦？】

法蘭客最新力作：如何處理車禍糾紛？ 

2015年1月出版‧請向各大網路書店平台訂購 

其他著作：法律保護誰？ 

2012年出版，已三刷

法律保護誰？新書問世