【案例】

張三是上班族，因工作的關係向公司附近招租的房東承租了一間套房，雙方一切均照租約行事。

第一個月過去了，沒什麼問題，未料這時下起連續性的豪雨，小套房裡也開始「下起雨」了！因屋齡老舊加上套房管線設計不良，張三的小窩嚴重漏水，牆面油漆也有剝落現象。

常常大雨過後，整間屋子裡還會聚集大量白蟻，蛀食傢俱。不久，連廁所馬桶也開始不通，房東提供的熱水器也經常故障，害張三只能洗冷水澡。他多次催促房東出面修繕，但房東推三阻四，就是遲遲不肯配合。

張三無法忍受泡水之苦，只好先找師父抓漏，更換電器及傢俱，自掏腰包花了4萬塊，然後，糾紛就這麼開始了……。

《張三是否有權要求房東就房屋漏水負修繕義務？》

一般來說，房屋發生漏水的情形，應該是先查明漏水的原因，以確定責任的歸屬，再決定由誰來負漏水的修繕責任。

有時候，房子漏水的問題比我們想像的情形還要複雜，可能是房屋結構或防水設施方面出了問題，也可能是管線方面出了問題。

如果進一步探究責任歸屬，漏水的原因有可能是樓上住戶的管線年久失修造成的；也可能是房客所承租的房子本身管線有破損，導致水滲漏到樓下的住戶家裡去了。

此外，是自來水管線或是排水管線的滲漏水？還是公共管線或私人管線造成的滲漏水？這些都會影響到責任歸屬的判定，為了說明上的方便，筆者還是先從較為單純的案例來說明。

民法第429條（第1項）：

租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

1.誰要負責修漏？依法要看雙方所簽的租約內容如何而定

【具體做法】

(1)約定由房客負責修繕時：

當然是由房客負責，基於契約自由原則，法律尊重當事人的意思。至於修繕後的費用要由誰負擔的問題，就要看造成漏水的原因為何，以決定責任的歸屬。以本案例而言，房屋漏水的問題，因為必須馬上處理，具有急迫性，如果漏水的原因果真是屋齡老舊加上套房管線設計不良所致，房客找人搶修後，所支出的修繕費用，當然可以另向房東求償（一方面是租賃物本身的瑕疵；另方面是房東有義務提供合於約定使用、收益狀態的租賃物）。

(2)約定由房東負責修繕或未約定時：

由於租賃關係存續期間，房東有保持房屋合於約定使用、收益狀態的義務。

因此房屋交付房客後，因為自然原因（指非人為因素的破壞）損壞而有修繕的必要時，若租約未約定由房客負責，就理當由房東來負修繕的義務，所生費用亦應由房東負擔。

民法第423條：

出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

2.房客有立即通知的義務

如果發生任何需要修繕的問題，除非雙方已約定由房客負責，否則依法應由房東負修繕義務，已如上述。但房客對於待修事項，則有立即通知房東的義務，因為房東通常未必知道房子出了什麼問題，所以如果房客的通知太遲，也就是所謂房客未盡「善良管理人」的注意義務，導致房子的損害繼續擴大時，那麼房客本身也有責任。

民法第432條：

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

民法第437條：

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。

承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

《張三決定僱工修漏，同時就故障的熱水器，也花錢請人維修，所支出的費用，可否向房東主張由租金中扣除？》

【具體做法】

租賃關係存續中，房屋不能正常使用且有修繕的必要，而應由房東負責的時候，如果房客想自行（或僱工）修繕並主張由租金扣除修繕費用的話，應先完成以下步驟：

步驟1

先定相當期間催告房東修繕。建議以存證信函為之，內容要表明房東未依限履行修繕義務時，房客將自行（或僱工）修繕，並將從應付的租金中扣抵修繕費用。

存證信函的寫法，請讀者參閱【存證信函】系列文章有關範例參考-租賃糾紛之存證信函寫法-房客催告房東修繕房屋的通知」。

步驟2

如果房東受催告後，仍未依限履行修繕義務，房客才能自行（或僱工）修繕，並從應付的租金中扣除實際支出的修繕費用或電器維修費用。但房客自行僱工修繕的費用要保留單據，以證明支出的款項及用途，並在向房東提示後，請求支付該筆款項或由租金扣抵。

本案例中，張三當然可以請求房東支付修復的一切費用，如果還因此造成個人財物上的損害，只要能夠提出證明，也是可以一併向房東求償的。

※由於房客必須對房屋及附屬設備負維護管理的責任，為釐清房屋修繕的責任歸屬，簽約時，最好能將雙方應負的修繕項目範圍及傢俱、設備等數量或狀態，修復費用的分攤方式，詳載於租約中，並拍照列冊於附件備查，以杜爭議。

民法第430條：

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

《如果張三決定搬家，並要求房東退還押金，房東卻說「提前解約，押金沒收」，張三覺得十分不合理，他該怎麼辦？》

【具體做法】

房客因非可歸責於自己的事由，致租賃物無法圓滿使用、收益時，房客得定相當期限催告房東負責修繕。如果房東仍不依限修繕的話，房客依法（民法第430條）自得終止租約，並請求返還押金，房東不得扣留或沒收。

終止租約的意思表示，最好還是以郵局的存證信函為之，具體表明終止的事由，並就房屋應修繕而未修繕的具體事實，拍照或攝影存證，以免造成將來舉證上的困難。

※如果因此而造成房客財物上的損害，房客亦可計算折舊後的損失金額，在依法終止租約的同時，一併要求房東賠償。

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