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租賃:請求房客給付積欠之租金及遷讓房屋的訴狀範例
2010/09/04 13:21:52瀏覽74550|回應26|推薦41

簡易訴訟程序,原則上是指民事訴訟法第427條第1所規定,財產權的訴訟金額或價額在新台幣50萬元以下該條第2項各款法定事件涉訟時所適用的程序。

除了和金錢有關的紛爭外,在租賃糾紛中,例如:租約到期,房東請求返還房屋、房屋漏水嚴重,房客請求修繕租賃物、房東收回店面,請求房客回復原狀等法律關係,都可以在這個程序中主張。

雖說是「簡易」訴訟,比起打「普通」訴訟的官司,程序當然是快一些;但從起訴到判決,通常也要花上三、四個月的時間(這還不包括當事人不服原審法院判決,再提起上訴的時間),想想一場官司纏訟下來,還是挺累人的哩!

茲以房東最常碰到的租金金額超過2個月未付,並已以存證信函表明終止租約而房客仍未搬遷的案例,說明簡易訴訟的訴狀要如何撰寫,範例如下:

民事起訴狀 (範例)

訴訟標的金額: (請 鈞院核定後依裁定補繳訴訟費用)

      ○○○    民國000000日生

(即出租人)         國民身分證字號:A100000000

住:台北市○○區○○路○○巷○號○樓 

郵遞區號:     電話:

      ○○○    出生日期

(即承租人)         國民身分證字號:B200000000

住:台北市○○區○○街○號○樓 

郵遞區號:     電話:

為請求遷讓房屋等事件,依法起訴事:

訴之聲明:

一、被告○○○應將門牌號碼為台北縣○○市○○路○段○巷○弄○號1樓房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告應自民國○○年○月○日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止,按月給付原告新臺幣(下同)○○○元。

三、訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告於○○年○○月○○日與被告○○○簽訂房屋租賃契約(如證據一),約定由原告將所有之門牌號碼為台北縣○○市○○路○段○巷○弄○號1樓房屋出租予被告○○○,租賃期間自○○年○月○日起至○○年○月○日止,每月租金為新台幣(下同)○○○元,租金應於每月○日前繳納,而押金為○○○元,由被告○○○以其所簽發之支票代替現金支付予原告。

二、詎料被告○○○自○○年○月○日起即未給付租金,已積欠兩個月以上,且由被告○○○所簽發代替現金支付押金之支票亦遭跳票,未能兌現;原告先於○○年○月○日以○○郵局○支局第○○號存證信函催告被告出面協商解決;惟被告置之不理。○○年○月○日原告再以○○郵局○支局第○○號存證信函催告於3日內繳納租金並對被告為終止系爭租賃契約之意思表示,均有存證信函回執可證(如證據二)。

三、兩造間之系爭租賃契約既已終止,被告○○○自應將上開房屋騰空遷讓返還原告,且應給付自○○年○月○日起至終止租約止之租金,每月○○○元。

四、又系爭租賃契約第○條約定有:「乙方(即被告○○○)於租期屆滿時,除經甲方(即原告)同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金○倍之違約金至遷讓完了之日止」,是依此約定,原告得請求被告自租約終止日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止,按月給付相當於租金○倍之違約金即○○○元(計算式:○○○元 X ○倍=○○○元)

五、合計上項租金及違約金之金額,被告○○○應按月給付原告○○○元。

六、原告為免訟累,前曾向台北縣○○市調解委員會提出調解之聲請;惟對造人並未出席調解,此有新北市○○區調解委員會所發之調解不成立證明書可證(如證據三)。

七、原告為免被告所在不明,延宕訴訟,若本案傳票暨判決書等法院文書無法送達於被告,聲請依民法第97條及民事訴訟法第149 條第1 項第1 款規定,聲請  鈞院准將前揭法院文書為公示送達。

八、若被告經合法通知(含公示送達),仍未於言詞辯論期日到場,亦無民事訴訟法第386 條所列各款情形,原告亦聲請,請准由原告為一造辯論而為判決。

為此依法訴求,懇請  鈞院賜判決如訴之聲明判決,以維權益。

證據:

一、租賃契約。

二、存證信函暨回執各二份。

三、調解不成立證明書一份。

  

台灣○○地方法院民事庭    公鑒

中 華 民 國○○年 ○ 月 ○ 日

                       具狀人:○○○        (

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租賃糾紛類型及案例探討系列【請求房客遷讓房屋的訴狀要怎麼寫?】

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不放棄
2017/09/11 16:22

版主您好,

 

去年6月參考了您的書"法律保護誰",自行撰狀提出房屋遷讓及租金返還,經一審簡易訴訟,很順利地在去年11月收到法院的判決確定證明書。在收到判決確定前,房客在去年9月租約到期時已返還房屋,但仍未結清積欠租金。我想請問,是否可以直接以這份判決確定證明書請求強制執行?由於房客遷出時,並未結清水電費用,是否可以在強制執行聲明書一併請求?

(jojochien99@gmail.com)
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2017-09-15 17:48 回覆:

如果確定判決的主文內容有就債務人積欠租金及其他費用併予判決應給付多少的金額,

你一樣可以透過強制執行的程序求償。

一般都是先到國稅局查報債務人名下有無財產可供強制執行,再決定是否聲請強執或聲請核法債權憑證

以上說明~請參酌


shark
2017/08/23 16:08

法蘭克先生您好:

我是25樓的sharkl,感謝您的回覆!再請問,因為我存證信函被退回來,要提告前是否要去法院聲請存證信函公示送達呢?還是直接提起簡易訴訟呢?

謝謝您

(wys3349@hotmail.com)
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2017-08-31 20:06 回覆:

租賃關係衍生的糾紛,如有使用到存證信函的必要,通常是為了踐行法定必要的通知程序


因此對方是否收受送達,未必是重點。


當然~還要看是什麼樣的法律關係而定,不能一概而論。


如果租賃糾紛是要求房客給付租金及預告終止租約或是租約到期,房客不搬而寄發存證信函到租賃處


房客拒收、不去招領而存證信函遭退,應該就不需要再聲請公示送達才是,逕提簡易訴訟即可。

以上說明~請參酌


shark
2017/08/21 17:27

法蘭克先生,您好!

我家套房房客租約期滿後就直接口頭續約未再簽立書面租約,但他兩年多前因病住到療養院,這期間也沒繳房租!他原本一直說等病好了會回來清空房間,但這半年來電話已經完全不通,無法聯絡到人!我們已發存證信函到租屋處跟戶籍地,要取消租約請他搬遷!存證信函沒人收件已退回,請問我可以直接提起返回租屋的簡易訴訟嗎?

謝謝您!

(wys3349@hotmail.com)
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2017-08-23 12:21 回覆:

租約到期,房客口頭續租,房東也無反對之意思表示,雙方的租賃關係可能會成為不定期租賃。

因房客租金未付,且房東亦因非自己之過失而不知房客下落的話,只要房客租金超過兩期金額未付

房東便有權終止租約,請房客遷讓房屋。

房東應先踐行通知房客限期給付租金,如逾期未付,則預告終止租約,

通知的方式通常就是以存證信函為之 (對方是否收受存證信函,是另一回事)。

所以如果你的個案情況符合以上所述,那麼期限經過後,房客仍未搬遷

你就可以訴請法院,以簡易訴訟程序請求房客遷讓房屋。

以上說明~請參酌


Bjj123
等級:1
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2017/06/25 14:20
請問,當初房客以直銷工作室的名義跟我租屋,租期從106年1月15日開始為期一年,但5月份開始欠租已達兩個月了,我已寄存證信函告知會扣押金,並有通知其他同層租客出外要小心,因有租客欠租,但房客告訴我欠租的房客很奇怪,常有女生穿性感睡衣來接不同男生進門,請問我可否懷疑這有不法直接報警呢?如果報警真查獲不法我就可直接解約嗎?這樣我還需寄存證信函嗎?還是我直接就可把房子拿回呢?但報警沒查獲不法,我會觸法嗎?我會因此被告嗎?非常感謝您的解答~
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2017-06-30 13:51 回覆:
既有蛛絲馬跡有合理懷疑房客有從事不法行為而擬報警,自然可以向警方提告,警方自會視具體情節判斷是否介入調查。

若果真報警並查獲不法情事,涉及犯罪行為,一般也會成立違反租約的重大事由,而可主張終止租約的權利,並向房客請求損害賠償。

因此~在無確切具體事證下,你現階段似乎尚無主張租約終止的權利,若寄存證信函,你的內容要寫什麼?會不會打草驚蛇而讓房客有所警覺?這是你要三思的地方。

若你報警後,果真查獲房客不法情事,基本上 ~ 你並非共犯,自不會有觸法的問題。

以上說明~請參酌

受害人
2017/04/18 19:21

承上問題:

Q1.我有寄存證信催告,可是他看到招領通知單卻故意逾期不去郵局領,法律上是否沒有發生催告終止租約之效力?

Q2.因該房客勒索我搬遷費不成不僅拒不遷出,還恐嚇威脅殺害生命及毆打我,當時我家人將水電停掉,現在他抗辯因沒水電不符出租條件而不願付積欠之租金,請問您我還能請求租金嗎?

法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2017-04-18 19:25 回覆:

寄發存證信函催討,是踐行法定的必要程序,對方拒收或故意不去招領,是對方的事

只要有履行法定程序,一樣可以作為呈堂證據。

對方涉嫌恐嚇危害安全是另一回事,有證據一樣可以對之提告。

至於對方的辯稱的理由,將來透過言辯庭時,讓他去跟法官說去,就看能不能說服法官而已。


受害人
2017/04/18 17:56
版主:您好,

您提的訴狀範例是定期租約中因欠繳租金後提終止租約之案例,我遇到的是租約到期後同意給房客時間找房子,反而不幸變成不定期租約,又該房客積欠租金迄今已9個多月,且因不給他搬遷費而拒不搬遷,請問您我要如何更改訴狀中的聲明?
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2017-04-18 18:48 回覆:

定期租賃若已成為不定期租賃,而有可歸責於房客之事由(欠繳租金達2期以上數額)時,你一樣可以具狀訴請法院請求房客遷讓房屋及給付積欠之租金,與定期租賃不同處,應該是在「事實及理由」項下,要就你個案具體情形加以說明,而請求權基礎則可能要引用~土地法第100條的規定。

土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

其他部分,應該都差不多,若再有疑問,建議你把改好的訴狀
就近請教住家附近公所的調解會或有提供免費法律諮詢服務的政府單位。

以上說明~請參酌
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2017-04-18 18:50 回覆:
當然~終止租約而請求遷讓房屋及請求給付積欠租金的存證信函還是要先行寄發催告房客,於此併予指明。

Poppy
2016/09/29 18:14
法蘭克先生您好
我有一店面出租,租約未到,房客積欠超過兩個月房租(每月36000)及欠下4個月的水電費,人就跑了(無法聯絡),店內的東西都在。 寄發存證信函退回(身分證地址是公所),申請支付命令也被駁回(因為身分證地址是公所),遞簡易法庭訴狀要回房子,法官回函要原告繳4萬3千多元的裁判費,我想知道的是..我只想簡單的中止合約要回房子(要不要得到房客積欠的租金及水電費不是很重要),我可以怎麼做才能用對短的時間要回來了呢?感謝您的回答(poppy_chen@hotmail.com)
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2016-09-30 14:38 回覆:

請求遷讓房屋之訴是你主要的訴求,所以裁判費在這部分核算的金額也較高,因為是根據租賃房屋來計算的。

既然你的目的是要取回租賃房屋,那也只有透過合法的訴訟程序,取得確定判決作為執行名義,才能收回房子。其他不經法律程序而擬收回租賃房屋的方式,則可能都要承擔一定程度的風險。

以上說明~請參酌


frances
2016/04/18 10:22

版主您好,想請問您有關租屋的問題:

我的妹妹跟房東在今年一月底簽約,所以租約上面房租的繳交日期是月底,
 
簽約的時候有口頭告知因為月初才領薪水所以房租會晚給而房東也同意(房東說沒關係),
 
但是住了兩個多月之後房東以此為理由要求她這個月底搬走(說她遲交房租所以違約),
 
因為當初沒有在合約上面載明房租會晚給(其實應該要修改繳交房租的日期才對),
所以我妹妹也能答應月底會搬離,
 
但是現在房東卻表示,已經事先告知要她搬走,所以隨時會帶人看屋要她配合,不需經過她同意,
 

而且也已經開始帶人來看房間了,房東說是行規,這樣合理嗎? 
雖然是房客違約要提前解約,但是房租還是都有繳,這個月的租約也還是有效不是嗎?
因為房東一直揚言是房客違約所以可以要求她立刻搬走,根本不需要經過她的同意才帶人看屋,
請問該怎麼做才好呢? 先謝謝版主喔~
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2016-04-20 22:24 回覆:

令妹與房東簽的租約應該是定期租約吧?就算租金只遲繳幾天,也不會構成終止租約的事由啊!

民法租賃規定必須租金超過相當於兩期租金總額不付,房東才有終止租約權,留言所述,令妹顯然未累積遲繳租金達兩個月的金額,房東哪來的終止租約權?

就算雙方事後同意提前終止租約,但在雙方合意提前終止租約日前 (留言為提及哪一天是租約終止日?通常租約終止日會與搬遷日同一天),未經令妹同意 (房客此時仍有使用收益租賃房屋的權利),房東也無權逕帶他人看屋,房東的說法有問題,本人也未聽說有此 "行規"。

未免破壞租賃雙方和諧,建議雙方可透過調解委員會調解,好好溝通協商解決為上。

以上說明~請參酌


嫻兒
2016/03/18 06:38
您好,請教幾個問題:


我的房客在於1/8簽約訂於1/15日起(我有聲明簽約是1/15日房客才有使用權15日之前沒有使用權,但是隔天房客就給我住進去了)這樣我可以提告他嗎?


租約於半年,而後1/20日告知本人不予承租並於幾日內搬遷,至今扔無動作,房客還去申請調解惡意不到,也惡意拒接房東電話與避不見面,房客已經欠租兩個多月了,而我近日也寄出存證信函:終止租約,計2/15日以後即未曾依約給付租金,租押金已扣完無餘款,業已違約構成非法侵占,係本人無法收回房屋之損害賠償(及違約金)於函到7日內盡速搬遷。


房客還嗆明說我有強制票來再說(擺明累犯)了,至於這樣的情形我接下來的步驟該怎麼走呢?


這樣情形的訴訟我要怎麼寫好呢?
(cherryhong0113@gmail.com)
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2016-03-24 01:45 回覆:
我的房客在於1/8簽約訂於1/15日起(我有聲明簽約是1/15日房客才有使用權15日之前沒有使用權,但是隔天房客就給我住進去了)這樣我可以提告他嗎?
A.若你要主張房客違約,那就按日計算提早入住日至1/14期間,相當於租金的損害賠償便是。

租約於半年,而後1/20日告知本人不予承租並於幾日內搬遷,至今扔無動作,房客還去申請調解惡意不到,也惡意拒接房東電話與避不見面,房客已經欠租兩個多月了,而我近日也寄出存證信函:終止租約,計2/15日以後即未曾依約給付租金,租押金已扣完無餘款,業已違約構成非法侵占,係本人無法收回房屋之損害賠償(及違約金)於函到7日內盡速搬遷。
房客還嗆明說我有強制票來再說(擺明累犯)了,至於這樣的情形我接下來的步驟該怎麼走呢?
A.依法~建議循民事法律途徑解決,請求遷讓房屋及給付租金....這些在部落格有關 "租賃糾紛處理系列" 都有文彰及範例提供參考,請自行參閱。
這樣情形的訴訟我要怎麼寫好呢?
A.請恕本人無法提供個案輔導。

桃子
2016/01/18 16:35

法蘭克先生 您好!

我和房客的3年租約,明定每月15日預付每期租金(譬如5/15要付5/15~6/14的租金),有收租金二個月,但沒有公證.
目前房客已經積欠三個月租金(不抵扣押金二個月計算),我們也已寄發三次存證信函(兩次催繳租金,一次請求租金和返還房屋),但他還繼續佔用沒付租金.

想請教一下以下問題:
1.我們有收押金兩個月,但沒有答應房客押金可抵租金,合約內也沒有註明押金可抵租金,但是房客說他有兩個月押金在我們這,所以他也沒欠我們租金,目前他已欠租三個月, 文章內有寫押金抵租金是房東的權利,那他已積欠三個月,我們是否能去法院申請訴訟?
但法律條文內又說要等押金抵租金後,再延遲兩個月沒付租金,才可以請求遷讓房屋,請問那我們該等到何時才能去法院訴訟?

2.文章內寫簡易訴訟是10萬以上, 50萬以下, 以他目前欠租三個月, 不抵扣押金的話,三個月累積的房租已超過10萬,但我們的合約是簽3年,3年的合約總金額又超過50萬,請問一樣可走簡易訴訟?

3. 此房客從簽約後起每期都遲付, 我有給匯款帳號,但他只願意用現金支付, 且付租後也不願意在租金簽收本上簽名,但我們每次收到房租都會再後面簽名和補上日期,請問這樣房客如果賴皮說他有付租金,那我們該怎麼證明?

4.房客若直接搬走,但積欠的房租和水電費已超過押金,那我們如何請求給付租金和水電費? 該如何申請財產假扣押?

(cm1119_love@yahoo.com.tw)
法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2016-01-22 23:37 回覆:

1.我們有收押金兩個月,但沒有答應房客押金可抵租金,合約內也沒有註明押金可抵租金,但是房客說他有兩個月押金在我們這,所以他也沒欠我們租金,目前他已欠租三個月, 文章內有寫押金抵租金是房東的權利,那他已積欠三個月,我們是否能去法院申請訴訟?

A.房客當然有積欠你們租金的事實,押金是可以用來扣抵包括但不限於積欠租金的擔保金,更何況扣抵押金後,房客還積欠你一個月的租金未付,實務上~你要主張提前終止租約請求房客遷讓租賃房屋的權利,恐怕還要再等一等,因為還差相當於一個月的租金總額。(也就是押金兩個月扣抵房客積欠的租金後,房客必須尚積欠租金總額相當於兩個月的租金數,房東才有終止租約請求房客遷屋的權利)

2.文章內寫簡易訴訟是10萬以上, 50萬以下, 以他目前欠租三個月, 不抵扣押金的話,三個月累積的房租已超過10萬,但我們的合約是簽3年,3年的合約總金額又超過50萬,請問一樣可走簡易訴訟?

A.要得到的租金,才是真的租金,一個已經無力繳租的房客,你依法主張提前終止租約,請求遷讓房屋,又要求房客給付未到期應付的租金,那你可曾算過這樣一來要繳多少裁判費? (裁判費原則上以訴訟標的金額百分之1.1計算)

如果你沒先向法院聲請假扣押房客的財產,又或假扣押不到房客的財產,那你多繳的裁判費也不能退,基於兩害相權取其輕的原則 ~ 實務上,大多數的房東只會請求房客遷讓房屋 (避免損害繼續擴大)及請求房客實際積欠的租金加計百分之五的利息或違約金而已。 

3. 此房客從簽約後起每期都遲付, 我有給匯款帳號,但他只願意用現金支付, 且付租後也不願意在租金簽收本上簽名,但我們每次收到房租都會再後面簽名和補上日期,請問這樣房客如果賴皮說他有付租金,那我們該怎麼證明?

A.對方只有付現,那你可以開收據給房客,當然你也可以就你實際收受的款項記明所收金額及日期,你有帳目、有紀錄,房客空口說有付租金,但到底付了多少?如果他說的比你們收到的租金還要多,那應該是由房客負舉證證明之責,不是你們 ~

4.房客若直接搬走,但積欠的房租和水電費已超過押金,那我們如何請求給付租金和水電費? 該如何申請財產假扣押?

A.如果你房子能先收的回來,欠錢這回事~就透過民事訴訟求償程序去循序漸進地要打官司去要回來,有可能判決確定要強制執行對方的財產時,才發現原來對方名下一毛錢也沒有,但至少房子收回來了,當然~這件事也告訴你以後出租房屋時,如果慎選房客及租約公證的重要了。

以上說明~請參酌

法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2016-01-22 23:39 回覆:

如何聲請假扣押,大問題~無法在此一一詳述,但本人新著【如何處理車禍糾紛?】一書有專文介紹說明,請自行參閱。

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