如何處理租賃糾紛？【系列5-4：租賃糾紛的處理流程逐項說明】 - 法蘭客的部落格

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如何處理租賃糾紛？【系列5-4：租賃糾紛的處理流程逐項說明】

2009/11/14 13:59:06瀏覽5744｜回應0｜推薦7

【租賃糾紛的處理流程】

1 建立正確的思維

糾紛初起，不要急著去找對方理論，而是先自我檢視問題發生的原因，弄清楚癥結所在，並回想一下，自己是不是在哪個環節有所疏忽而出了差錯？經過一番審慎的思考後，再與對方進行溝通協調，是比較穩當的做法。

2 理性溝通與協調

有了正確的思維後，您就不會誠惶誠恐地不知所措，也不會怒氣沖沖地去找對方興師問罪。這個時候，您還不需要積極地尋求外界的奧援，身為契約當事人的房東與房客，彼此應先相互溝通，釐清爭點所在。如果問題不大，可以協商出個結果來，皆大歡喜。也就不假外求。

3 解決糾紛的途徑

萬一協商不成，或是找不到對方，或對方刻意迴避，以至於無從協商時，就不得不尋找其他解決問題的途徑了。

大體而言，解決糾紛的管道，可以分為法律途徑與非法律途徑兩種。由於資訊的不對稱（欠缺法律的專業），一般人大多不會一開始就採取較「硬」的法律途徑去解決問題，而是先透過非法律的途徑，求助或就教於有類似經驗的第三人；必要時，還可能拜託第三者出面協助解決。

俗話說，不管黑貓、白貓，會抓耗子的，就是好貓。讀者只要建立一個觀念，不論是運用哪一種途徑，只要是能解決糾紛的途徑，就是好的途徑。但要注意一點，千萬不要為達目的，不擇手段而觸法喔！

4 有關法律途徑的補充說明

租賃糾紛的處理流程圖中，有關「法律途徑」的選擇，在讀者看來，可能會覺得有些眼花撩亂，就這個部分，筆者在此作進一步的說明。

(1) 寄發存證信函或律師函

寄發存證信函或律師函給對方，是法律程序的一環，也是一般人在發動後續法律途徑（指聲請調解或起訴）前，會先採取的步驟。但效果有限，如果無從寄發（例如不知對方住址）、對方拒收或是收到後置之不理，那就要另尋其他法律途徑解決。至於存證信函要怎麼寫？請讀者參閱筆者有關【存證信函】系列文章的介紹。

(2) 聲請調解、支付命令或起訴

租賃糾紛的法律解決途徑，不外是1.調解程序2.督促程序或3.訴訟程序三種。

調解程序可以在鄉、鎮、市公所的調解委員會進行，也可以在法院的調解庭來進行。兩者較顯著的差別在於，前者不必花錢，就可以聲請調解；後者要繳納調解費用。不過，調解程序也有他的難處，也就是當事人一方不到場或是雙方意見不一致的時候，調解就不成立，必須另以其他法律途徑解決。

鄉鎮市調解條例第1條：

鄉、鎮、市公所應設調解委員會，辦理下列調解事件：

一民事事件。

二告訴乃論之刑事事件。

民事訴訟法第403條：

下列事件，除有第四百零六條第一項各款所定情形之一者外，於起訴前，應經法院調解：

一不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。

二因定不動產之界線或設置界標發生爭執者。

三不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。

四建築物區分所有人或利用人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執者。

五因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者。

六因定地上權之期間、範圍、地租發生爭執者。

七因道路交通事故或醫療糾紛發生爭執者。

八僱用人與受僱人間因僱傭契約發生爭執者。

九合夥人間或隱名合夥人與出名營業人間因合夥發生爭執者。

十配偶、直系親屬、四親等內之旁系血親、三親等內之旁系姻親、家長或家屬相互間因財產權發生爭執者。

十一其他因財產權發生爭執，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者。

前項第十一款所定數額，司法院得因情勢需要，以命令減至新臺幣二十五萬元或增至七十五萬元。

督促程序指的是流程圖中～向法院聲請發給「支付命令」的程序。就租賃糾紛而言，支付命令的聲請，以請求給付租金、請求返還押金或代替現金的支票，因跳票而請求給付票款的情況，最為常見。

這個程序的好處是，法院不會傳訊債務人，雙方不必對簿公堂，只要收到支付命令的債務人，沒有在20日的不變期間內向法院提出異議，支付命令就與確定判決有同一之效力，債權人就可以拿支付命令（連同支付命令確定證明書）作為執行名義，向法院聲請強制執行債務人的財產。

民事訴訟法第521條（第1項）：

債務人對於支付命令未於法定期間合法提出異議者，支付命令與確定判決有同一之效力。

然而支付命令並非萬靈丹，一旦對方在20日不變期間內提出異議，支付命令的聲請就會視同「調解」或「起訴」，後續的法律程序還是必須往下走；此外，支付命令發出以後，如果3個月內不能送達於債務人時，支付命令也會失效，債權人還是要另謀他法，例如利用法院的小額訴訟程序或簡易訴訟程序，才能獲致最終的解決！