建商透過容積獎勵取得公共資源而獲取龐大開發利益，進而推動土地和房屋價格的狂飆。顯然地，內政部有嚴重的怠失，都市計畫容積缺乏容積總量管控機制，各種獎勵容積竟毫無限制加上去，致都市計畫法法定容積率名存實亡，無法達到管控目標。

都市計畫係由中央審核，都市計畫之細部計畫則授權地方政府自行訂定，土地使用強度、分區管制、容積管制及容積獎勵就訂在細部計畫，細部計畫雖由地方政府擬訂、實施，但內政部仍可核定審議原則，但內政部顯然放任不管，即便是眼睜睜看到地方報上來的細部計畫中已出現，實設容積比法定容積高出1.2倍，住宅區卻擁有比商業區還高的容積率，這已明顯違悖都市計畫的原則，內政部卻依然不聞不問，坐視不管，裝作沒看見。

建商似有一套綿密、環環相扣的策略，一步步鯨吞蠶食開發利益，也令人懷疑，建商的勢力似乎伸入內政部建管、地政、都計等各個角落，所有建築技術法規規定都能有利於建商，而不利於消費者、一般社會大眾。

以新北市某都更建案為例，透過容積獎勵、容積移轉，建商已取得2.28倍數的實設容積。依據「建築技術規則」規定，昇降機間梯廳、法定騎樓、共同使用樓梯間、依法設置防空避難設備、地下停車空間、機電設備等等，雖不計入容積，但計入「總樓地板面積」；換言之，「總樓地板面積」等於「實設容積」加上上述公共設施，以新北市某建案為例，其總樓地板面積達到3.65倍（即，為法定容積的3.65倍）。

接下來，依規定，「陽台、屋簷、雨遮」等附屬設施，免計建築面積，也不計入「總樓地板面積」，最後卻成為「建物登記面積」。一般民眾購屋時，建商係以「登記面積」來銷售，房價也是以「建物登記面積」計算，至此階段，「建物登記面積」（也就是銷售面積）是「總樓地板面積」再加上「陽台、屋簷、雨遮」，而且係以外牆線計算，對建商最有利。以新北市某建案為例，建物登記面積是法定容積的3.89倍。

這就像變魔術一般，都市計畫「法定容積」假設為1；經過容積獎勵、容積移轉，「實設容積」變為2.28；再加上公共設施，「總樓地板面積」變為3.65；「建物登記面積」再灌水為3.89，並以此銷售給一般民眾。

有政府單位抽查台北市三個建案的建物登記面積，發現：公共設施占登記面積的38%~40.5%之間，附屬設施陽台占建物登記面積的4.8%~7%，雨遮面積占6.3%~15%，換言之，民眾購屋真正居住面積只有46.8%~49%，如果民眾購屋登記面積為50坪房屋，至多僅有24.5坪面積可居住。

回到都市計畫最原始的精神，著重是民眾「實質居住面積」。這位老文官解釋，面對建管單位，建商要求公設及附屬設施都不能計入容積；但為了銷售，登記面積愈大愈好銷售，建商要求地政單位，公設及附屬設施通通列入登記。也就是說，建商好處兩邊都拿到，對建管單位，建商要求公設和附屬設施是不計入容積；對地政單位，公設和附屬設施卻變成登記面積，銷售時都是計價的。

在先進國家，建物登記與計價制度被視為消費者保護及公平交易範疇，莫不致力於消費者保護。在新加坡，法定容積就是建物登記面積；有關「雨遮」，全世界僅台灣列入所有權登記並計價；而「陽台」，僅台灣、香港、中國大陸列入所有權並計價；而「公共設施」，僅台灣、中國大陸列入所有權登記並計價。說到此才恍然大悟：為何台灣人的買屋負擔如此沈重，因為公設、雨遮、陽台通通都要計價！

老文官說，經建會曾經開會提出，陽台和雨遮是不應計價的。這主張馬上受到壓力，後來各方協調，修正為「陽台計價，雨遮不計價」，內政部也支持；但是，還是有壓力，最後行政院再妥協，裁決：雖然「陽台計價，雨遮不計價」，但是全部要都列入登記面積。從此過程中，可以想見建商的鍿銖必較、方寸必爭。