為何不立法規定『公共設施永久由建商管理維護』，即使付較高的單價也值得

房屋虛坪問題，政府始終是建商的強力後盾，吃虧的永遠是升斗小民，

【公寓大廈管理條例】只是在替建商的房屋虛坪解套及背書，為何不立法規定『公共設施永久由建商管理維護』，這樣就沒有所謂的『一案建商』，市場上只有永續經營的優良建商，不會發生劣幣驅逐良幣的慘況，即使付較高的單價也值得。

以下是多年來的新聞報導稍做整理，以方便大家明瞭20餘年來，我們「大有為的政府」（無分藍綠）到底為廣大的人民做了些什麼事？還是讓廣大的人民當魚肉，任建商無情的宰割？升斗小民永遠沒有抵制及插嘴的餘地。

1.房屋虛坪比從民國71年以前的10%以下，增至現在的50%

2008-09-24聯合晚報刊載：「買屋高公設比 消基會促檢討」

房屋虛坪問題嚴重，宣稱40至50坪往往公設就佔去20%以上，再扣除附屬建物，實際能住只剩下25至35坪，花大錢買到的坪數能看不能住，消基會呼籲主管機關應速檢討建物登記面積方式。

消基會接獲的申訴案件，房屋虛坪比從民國71年以前的10%以下，增至現在的50%左右，尤以花園大廈的公設比 (共用面積占總面積比例)最為偏高，消費者的負擔愈來愈重。

據了解，目前房屋面積計算是依「建築技術規則建築設計施工編」規定，消費者所購買的「房屋面積」包括主建物、附屬建物及共用部分面積(即公設)。

而虛坪指地政機關登記上述面積中，除了主建物以外的設施或空間面積，包含地上層，如安全梯間、電梯間、機房、娛樂康樂室等，以及地下層，如配電室、蓄水池、停車空間以外的車道及其他空間、機車停車位等。

虛坪要實價 不合理

消基會隨機抽查台北縣市38棟大樓的房屋面積，發現公設佔總面積21.52%至52.65%，等於買一間50坪的房子，其中10.76至26.33坪屬於公設，但還不包含陽台、雨遮等附屬建物，再調查實際可住和權狀上的面積，虛坪比高達29.41%至66.01%，消費者花大錢買到的房子可看不可用。

消基會質疑建築法規不斷配合建築設計的需求，陽台、屋簷及雨遮面積不斷放寬，而當建物在申請建築執照階段，有許多例外的部分是可以不計入建築面積(總樓地板面積)之內，像是「陽臺」、「屋簷 (2m)」、「花臺 (1m以內)」、「防空避難設備」等，消基會認為，主管機關應重新研擬面積計算基準，不要讓業者有圖利的空間。

另外，虛坪也要「實價」很不合理，消基會表示，像外國登記方式 (如日本、中國)僅以主建物做為計價基準應較公平，還有公設分配，放任建商自行決定，消基會指主管機關實有怠忽職守之嫌。

購屋前先了解規範

細讀權狀消基會建議消費者在購屋前，應事先了解購屋相關資訊及規範，付定金前應詳看所有權狀，計算確實面積，注意所簽是否為定型化契約，當糾紛發生時，可遵循「申訴」、「調解」、「訴訟」三步驟爭取權利。

【2008-09-24/聯合晚報/A8版/生活版記者吳孟庭/台北報導】著作權所有【聯合知識庫】http://udndata.com/ndapp/Print?id=4573140&udndbid=udnfree 2008/9/25

2.公共設施百分比相差懸殊，消費者根本無從知道所購買的公設比有多少

【1991-07-27/聯合晚報/05版/經濟消費】：『要求提供公設比附件 看清藍圖格局才有保障』

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公共設施百分比相差懸殊：公設比有從最少的8％多到43％，而消費者根本無從知道所購買的公設比有多少。

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目前預售工地及海報上最常見且消費者不易瞭解的不實內容總計有：

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3.地政司官員表示，國內購屋者的消費意識薄弱，雨遮、露台等低成本建物，建商以每坪和室內面積相同的價格銷售，民眾也習以為常。

【1992-07-21/經濟日報/03版/綜合新聞/記者黃玉珍、黃淑儀、成章瑜─台北】：『買殼 小心別踩到「虛坪陷阱」預售屋坪數灌水嚴重 內政部擬要求建商明示室內附屬建物及公設坪數』

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內政部地政司官員表示，目前國內購屋者的消費意識薄弱，像雨遮、露台這種低成本的建物，建商以每坪和室內面積相同的價格銷售，民眾也習以為常。他表示，如果建商推出的房屋一坪單價是卅萬元，像雨遮這種非室內使用的坪數若有十坪，消費者在虛坪上的支出就達兩百萬元。

太聯不動產市場週報總編輯張志文指出，一般預售屋的公共設施比例，因結構、樓層高度不同，有相當大的差異。五樓公寓的公設比，大約為一二％以下，七樓電梯住宅的公設比大約是一八％左右，十二樓住宅大樓的公設比則在二五％左右，開放空間大樓的公設比最高，在三七、三八％以上。

公共設施，又分為大公、小公。小公指每一戶私用的非室內面積，如陽台、露台、雨遮、冷氣窗台等。大公指大樓各住戶共同使用的面積，如樓梯間、大門門廊、地下避難室、法定停車空間和車道、機電設備室、水塔、以及公用遊樂空間、花園、游泳池等附加的公共空間。

在上述的公共空間中，以冷氣窗台、雨遮、水塔、機電設備室等空間，計入公共設施面積，最令購屋者詬病。

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4.淡江大學教授莊孟翰表示，預售屋合理公設比，一般大樓應是一成五至二成

【1993-01-14/經濟日報/18版/消費記者黃玉珍、王樂群─台北、高雄】：『預售屋公設比例是否合理 建築公會提出計算參考資料』

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公會擬出的公共設施範圍包括：地下室的樓梯間、蓄水池、發電機房、其他機房、台電配電室、機車停車區、頂蓋型開放空間、管理中心、泳池梯、娛樂室、花台、陽台、休息室、更衣室、公共露台等。另外，各樓層的樓梯間、屋頂突出物等公共設施由各樓層住戶分擔。

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在所有銷售廣告及資料中提及銷售面積時，應盡可能列出專有私用(即室內主建物、附屬建物)、專有公用(如當層樓梯間)以及歸全棟大樓分擔的共同使用部分面積，使購屋者能確切知道將來可供使用的面積是多少。避免以含糊方式、引人錯誤的廣告讓購屋者產生誤解，尤其是樣品屋製作，不可灌水，以免誤導消費者。

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淡江大學教授莊孟翰表示，預售屋的合理公設比率，一般大樓應是一成五至二成，開放空間大樓為二成五。如果購屋者購買一般大樓五十坪的房子，合理公設坪數應是七．五坪到十坪之間。

6.地政處科長說：除非設計建物就併入容積面積計算，否則不得登記為附屬建物

【2007-08-22/聯合報/C1版/北市．教育/記者黃福其／台北報導】：『地政處說法 附屬建物可登記 違約可罰』

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地政處科長施乃仁說，依規定，雨遮、陽台、屋簷，得在使用執照竣工平面圖載明為「附屬建物」，至於露台、花台、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等，除非設計建物就併入容積面積計算，否則不得登記為附屬建物。

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7.許多建案強調講究養生和休閒，占據高坪數公設，如果管理不佳耗損率高，只是徒增購屋成本

【2007-03-21/聯合晚報/14版/理財/記者羅秀文/台北報導】：『避免花掉冤枉錢 買屋先算公設比 以30坪大樓為例 一般公設比多為25％ 若公設比30％ 屋主可能就要多花45萬元』

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王財旺表示，購屋時想要讓錢花得物超所值，精算公設比是一個好方法，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25％，如果買到公設比30％的房子，公設占去的坪數高達9 坪，以房價每坪30萬來看，多出來的5％公設比，就要花去45萬元。而這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。

在講究養生和休閒的時代，許多建案強調附設游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、俱樂部等設施，豐富的休閒公設十分吸引人。房仲業者表示，購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前，應先衡量自己的需求，也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位，如果管理不佳，或根本沒人管理，設施使用率低、耗損率高，那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。

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8.扣掉33%的公設比，只計算實坪，每坪單價破百萬元，還要另交一坪150元以上的管理費

【2006-08-19/聯合報/AA1版/房地產．財經/記者林韋任／台北報導】：『扣掉公設 每坪破百萬』

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現在房地產最熱的產品有兩種：豪宅與套房，坪數走向兩極化，但共通點都是貴。如果扣掉33%的公設比，只計算實坪，每坪單價破百萬元，這還不含一坪150元以上的管理費。

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