這陣子有很多累積的雜務要處理（），加上對最近的議題並不太了解，所以較少寫時事評論。(畢竟我很少吃牛肉，又很少看棒球)
 
不過還是應「現代保險健康理財雜誌」之邀，針對金管會提出的「以房養老」由法律制度面深入分析，寫了一篇「從英國經驗看國人養老新選擇」，收在「現代保險健康理財」11月剛出刊的雜誌(第251期)「以房養老」的專題中。

我覺得青年有其房、老年有所養是國家社福應該努力的方向，關心「養老」的讀友可以先參考下列文章(濃縮版)，有興趣多了解的話，別忘了順便去買一本「現代保險健康理財」雜誌喔。

慎防誤踩「以房養老」新地雷！以房養老是近來被熱烈討論的新議題，國外卻早已行之有年，究竟這項措施在國內實施的可行性有多高？又有哪些問題需要事先防範？

最近金管會有意研擬「以房養老」政策，在日益高齡化、但又缺少國家型整體老人福利政策的台灣社會，立刻引起熱烈討論。其實，這類以房養老的政策，在歐美國家已經行之有年，台灣將其名為「養老」，很容易讓一般人誤解是純粹的老人福利產物，但就其本質上來說，以房養老更像是現代金融產品的一種。

「以房養老」有助活化資產

本來按照傳統法律的定義，一間房屋一個所有權，不可分割買賣；而一般向銀行借款亦有固定清償期，例如房屋貸款20年後還清。但所謂以房養老，卻是挑戰一般的法律概念，透過法律產權的分化操作、或以未知的死亡時點為清償期限，讓老人可以繼續住在自己的房子裡，但又能釋出房屋的部分價值，進行資產活化，讓死的資產也可以變出活的現金來，做為養老所需。

英國把這類產品統稱為「資產釋出」（equity release），主要分為兩種類型，一種是「終生貸款」（lifetime mortgage），性質類似不定期限的借款契約，即老人以房屋為擔保，向銀行借款，借款期間利息可以分期或於清償期時一次償付，至於清償期何時開始，則以老人死亡或是出售房屋的時間點決定。另一種是「反向房屋貸款」（home reversion），老人出售全部或部分房屋的所有權抵換現金，但仍然保有居住權利，由屋主成為租客。台灣目前希望採行的以房養老，應該比較傾向前者。

從英國經驗看以房養老的優缺點

對老人來說，以房養老有兩項優點。第一，不用搬家，可以繼續住在自己的房子裡面。第二，離世時才有還錢問題，在世時可採取一次性領完貸款或每月都向銀行領錢，就像一次性退休金或月付型年金，能夠增加老人生活的安全感。相對的，除非老人在世時選擇還清債款，借款銀行必須等到老人過世之後，才能拍賣抵押房產。相對來說，對銀行最大的風險，正是難以估算清償期何時確定，以及抵押房屋的未來價值。

而以房養老最大的缺點，則是「無產可繼」和「利息」。首先，終生貸款計畫將房子的價值釋出後，父母得以領取現金養老，但其辛苦打拼的房產最終將歸於銀行，子女無產可繼。其次，以英國而言，一般可貸款年齡是55歲，意即55歲即可和銀行簽訂「終生反向貸款契約」，但愈早向銀行借款，則銀行考量平均壽命尚長、清償期尚遠，願意借貸的金額變小，利息卻隨著時間增加，最後，一棟1,000萬元的房子，扣掉利息和各項費用後，往往銀行只願意貸款500萬元，對當事人來說，等於是打5折，半賣半送，並不划算。

以房養老應與老人福利互補

以英國為例，雖然開放資產釋出，但另有長期照顧與老人退休福利的系統。金管會提出以房養老，雖然是一活化資產的良策，但這僅是社會保險體系的一小部分，筆者也期待，未來台灣的老人照護與福利系統將更為完善。
~精彩全文與圖表請詳見11月號(251期)現代保險健康+理財雜誌；http://www.rmim.com.tw